Szukając okazji na rynku nieruchomości warto zwrócić się w stronę licytacji komorniczych. Możliwość zakupu nieruchomości za ułamek wartości bywa mocno kusząca. Należy jednak uważać, aby potencjalny sukces nie przekształcił się w spektakularną porażkę. Zagrożenie może bowiem wynikać z niepozornej umowy najmu.
Opis i oszacowanie nieruchomości jako kompendium wiedzy o nieruchomości
W ramach postępowania egzekucyjnego z nieruchomości, komornik zobowiązany jest do przygotowania protokołu opisu i oszacowania. Jest to specjalny dokument mający na celu ustalenie wartości nieruchomości podlegającej egzekucji. W protokole opisu i oszacowania, zgodnie z art. 947 § 1 kodeksu postępowania cywilnego, komornik wymienia:
- oznaczenie nieruchomości, jej granice, a w miarę możności jej obszar oraz oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru dokumentów;
- budowle i inne urządzenia ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem;
- stwierdzone prawa i obciążenia;
- umowy ubezpieczenia;
- osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki;
- sposób korzystania z nieruchomości przez dłużnika;
- oszacowanie z podaniem jego podstaw;
- zgłoszone prawa do nieruchomości;
- inne szczegóły istotne dla oznaczenia lub oszacowania nieruchomości.
Protokół opisu i oszacowania powinien zostać sporządzony w sposób staranny i rzetelny. Dzięki niemu potencjalny nabywca może podjąć decyzję o zakupie nieruchomości.
Wejście w prawa i obowiązki wynikające ze stosunku najmu
Z protokołu opisu i oszacowania można dowiedzieć się m.in., że nieruchomość, którą planujemy zakupić jest przedmiotem umowy najmu. Informacja ta jest niezwykle istotna, gdyż sprzedaż nieruchomości na licytacji komorniczej, nie prowadzi do zakończenie trwającego stosunku najmu. Zgodnie ze zdaniem pierwszym art. 1002 kodeksu postępowania cywilnego:
Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej.
Powyższe oznacza, że kupując nieruchomość na licytacji komorniczej, wstępujemy w prawa i obowiązki wynikające ze stosunku najmu. Rodzi to szereg konsekwencji dla kupującego. Przede wszystkim należy mieć świadomość, że takiej umowy nie można wypowiedzieć od razu. W niektórych przypadkach termin jej wypowiedzenia może wynosić nawet rok czasu. Kolejno należy zwrócić uwagę chociażby na kwestię ustalenia wysokości czynszu, czy też rozliczenia poniesionych nakładów. W tym zakresie obowiązywać mogą niekorzystne dla wynajmującego postanowienia umowne. Co istotne, są to postanowienia, na które kupujący nieruchomość nie miał żadnego wpływu, a które z mocy prawa będą go obowiązywać. Aby nie doprowadzić zatem do niekorzystnej dla siebie sytuacji, przed przystąpieniem do licytacji nieruchomości warto szczegółowo zapoznać się z protokołem opisu i oszacowania. Jeśli wynika z niego, że nieruchomość jest przedmiotem umowy najmu, to niezbędnym jest zapoznanie się z jej treścią. Dogłębna analiza postanowień umowy najmu, pozwoli uniknąć ewentualnych kłopotów w przyszłości.
