Mieszkanie z licytacji komorniczej – okazja czy utrapienie?

Sprzedaży w drodze licytacji podlegają lokale dłużników, wobec których toczy się egzekucja lub postępowanie upadłościowe. Jej celem jest pozyskanie środków na spłatę wierzycieli. Aukcja ma charakter publiczny, co oznacza, że po spełnieniu określonych warunków, może do niej przystąpić każdy zainteresowany.

Publiczny charakter licytacji ma zapobiec nadużyciom przy sprzedaży (żeby na przykład nie doszło do sytuacji, gdy mieszkanie trafi do bliskich znajomych komornika po bardzo atrakcyjnej cenie). Zapewnia też wierzycielom możliwość pozyskania jak największej ilości środków. Do licytacji przystępuje zaś zazwyczaj kilka osób, które „przebijają” się wzajemnie w składanych ofertach.

Jak wygląda licytacja komornicza?

Licytację prowadzi komornik pod nadzorem sędziego. Zanim komornik ogłosi sprzedaż, powołuje biegłego, który ma za zadanie oszacować wartość rynkową nieruchomości. Znów, ma to za zadanie uchronić wierzycieli przed oznaczeniem nadmiernie niskiej ceny sprzedaży i przez to pozyskaniem zbyt małej ilości środków na ich zaspokojenie.

Obwieszczenia o licytacjach komorniczych można znaleźć w serwisie internetowym Krajowej Rady Sądowniczej. Zaproszenia do wzięcia udziału w aukcjach wywiesza się też w budynkach sądu, czy urzędach miast.

Żeby przystąpić do licytacji, należy wpłacić na rachunek sądu wadium (które czasami nosi też nazwę rękojmi) w wysokości 10% oszacowanej nieruchomości i stawić się w oznaczonym dniu w biurze komornika. Osobom, które nie wygrają licytacji, opłata oczywiście zostanie zwrócona. Wadium zostanie wliczone do całości ceny, w przypadku tego, kto złoży najkorzystniejszą ofertę.

W dniu licytacji do biura komornika zgłaszają się osoby, które wpłaciły rękojmię. W charakterze publiczności, może się również stawić każdy zainteresowany. Komornik ogłasza cenę wywoławczą, która wynosi minimalnie ¾ wartości oszacowania nieruchomości.

Jeśli mieszkanie z licytacji komorniczej nie zostanie sprzedane podczas pierwszego spotkania, ogłasza się ponowną aukcję. Podczas drugiej licytacji cena wywoławcza jest jeszcze niższa. Może wynieść 2/3 wartości oszacowania.

Po ogłoszeniu ceny wywoławczej, licytanci przebijają ofertę. Minimalna wartość przebicia wynosi 1% sumy oszacowania mieszkania. Po ostatnim „przebiciu” komornik trzykrotnie ogłasza najwyższą zaproponowaną kwotę.

Sędzia wydaje postanowienie o przyjęciu przebicia. Od tego momentu kupujący musi w terminie dwóch tygodni wpłacić całą cenę. Po dokonaniu zapłaty, wydaje się postanowienie o przesądzeniu własności.

Mieszkanie z licytacji komorniczej. Na co zwrócić szczególną uwagę?

Dość oczywistym wydaje się sprawdzenie, w jakim stanie jest mieszkanie. Lokal można przed licytacją obejrzeć. Informacja o zorganizowanych oględzinach powinna być podana w obwieszczeniu komorniczym.

Bardzo ważne jest wyjaśnienie sytuacji prawnej mieszkania. Jako potencjalny kupiec masz prawo zobaczyć wypis rejestru gruntów, akta postępowania egzekucyjnego, zdjęcia lokalu, czy odpis protokołu opisu i oszacowania nieruchomości. Warto z tego prawa skorzystać, a jeśli czujesz się niepewnie, nawet poradzić się specjalisty, który pomoże Ci ustalić, czy warto zainwestować w wybraną nieruchomość.

Kolejną istotną kwestią są dotychczasowi lokatorzy. Zazwyczaj nie są oni przygotowani na zaistniałą sytuację. Możliwe, że nie będą chcieli się wyprowadzić lub nawet, że ze względu na brak alternatywnego miejsca zamieszkania albo prawa do lokalu socjalnego, nie będą mieli takiej możliwości. W tej sytuacji konieczne będzie złożenie pozwu o usunięcie z lokalu osób nieuprawnionych i wszczęcie postępowania eksmisyjnego.

Pozbycie się niechcianych lokatorów w najgorszym wypadku może potrwać nawet kilka lat. Warto więc chociażby podczas oględzin nieruchomości, spróbować porozmawiać z mieszkańcami. Być może uda się załatwić tę kwestię w sposób ugodowy.

Patrz na datę wszczęcia postępowania egzekucyjnego!

Najlepiej dla Ciebie, jeśli zostało wszczęte po dacie 3 maja 2012 r. Wówczas znajdą do niego zastosowanie znowelizowane przepisy ustawy z dnia 16 września 2011 r. Wprowadziła ona szereg zmian, usuwających istotne wady postępowania.

Jeśli zdecydujesz się kupić mieszkanie z licytacji komorniczej, powinieneś również odpowiednio się przygotować finansowo. Od momentu ogłoszenia przebicia nabywca otrzymuje stosunkowo mało czasu na zapłacenie całej ceny nieruchomości. Ma to swoje uzasadnienie w tym, że komornik chce jak najszybciej pozyskać środki na spłatę wierzycieli dłużnika.

Bywa, że zdobycie finansowania w czasie dwóch tygodni, czy w przypadku przedłużenia terminu - miesiąca, może okazać się problematyczne. W niektórych bankach trudniej o kredyt na zakup mieszkań z licytacji.

Zanim więc zdecydujesz się na transakcję, warto sprawdzić oferty kredytów gotówkowych, które pozwolą ci pozyskać środki na zapłatę całej kwoty za mieszkanie z licytacji komorniczej.

Czy warto?

Moim zdaniem, szczególnie teraz, warto zainteresować się aukcjami komorniczymi. Oczywiście, wiele oferowanych mieszkań wymaga sporo pracy lub jest wręcz zdewastowanych. Jednak mając odpowiednią wiedzę i sporo cierpliwości, na licytacjach można też wyłowić prawdziwe „perełki”.

Jeśli temat wydaje ci się warty uwagi, myślę, że ciekawym pomysłem jest wzięcie udziału w oględzinach kilku tego typu nieruchomości, czy nawet w samej aukcji – w charakterze obserwatora.