Odpowiedzialność solidarna osób zamieszkujących z najemcą nie jest absolutna
Niewiele osób zamieszkujących w wynajmowanych mieszkaniach zdaje sobie sprawę, że brak podpisów na umowie najmu z właścicielem lokalu nie chroni ich przed odpowiedzialnością za zapłatę należności czynszowych. Od wielu lat w kodeksie cywilnym funkcjonuje bowiem przepis, który wskazuje na solidarną odpowiedzialność najemcy i osób, które stale z nim zamieszkują.
To oznacza, że w przypadku zaległości czynszowych bądź innych opłat eksploatacyjnych liczba osób wskazanych po stronie najemców nie ma aż tak dużego znaczenia. Wynajmujący może bowiem żądać zapłaty całości lub części świadczenia od wszystkich zamieszkujących łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna. Co więcej, zaspokojenie wierzyciela, czyli właściciela lokalu przez któregokolwiek z dłużników, zwalnia pozostałych.
Istotnym ograniczeniem dochodzenia zapłaty od osób współzamieszkujących z najemcą jest konieczność ich pełnoletniości. Tylko osoby, które ukończyły 18 rok życia mogą bowiem odpowiadać za długi związane z wynajmowaniem mieszkania stanowiącego ich ośrodek życiowy. Dodatkowo, w 2022 roku wprowadzono kolejny mechanizm ochronny, zgodnie z którym od odpowiedzialności mogą wyłączyć się także pełnoletni zstępni najemcy pozostający na jego utrzymaniu.
Zaległy czynsz za okres dzieciństwa? Sąd Rejonowy w Przemyślu nie widział problemu
Ochrona małoletnich osób zamieszkujących z niewypłacalnymi najemcami, którymi zwykle są ich rodzice pojawiła się w kodeksie cywilnym już w 2001 roku. Instytucja ta jest zatem znana i stosowana od wielu lat. Nie przeszkodziło to niestety jednemu z sądów do wydania rozstrzygnięcia, które rażąco naruszało instytucję ochrony małoletnich najemców lokali mieszkalnych.
Cała sprawa miała swój początek w 2011 roku, kiedy to Sąd Rejonowy w Przemyślu nakazał pozwanym solidarnie zapłacić na rzecz wynajmującej spółki kwotę 6 860,20 zł z odsetkami za opóźnienie. Pozwani próbowali się bronić wskazując na zawyżoną sumę czynszową oraz w wnosząc o rozłożenie należności na raty. Jednocześnie przyznali oni, że nie regulowali zobowiązań w terminie.
Sąd uwzględnił jedynie ich drugą prośbę i w wyroku rozłożył należność na raty. W tym miejscu cała sprawa miałaby zapewne swój finał, gdyby nie fakt, że przez dużą część spornego okresu zaległości pozwany wcale nie był pełnoletni. Tym samym pomimo bezwzględnej ochrony osób małoletnich przed solidarną odpowiedzialnością za należności czynszowe, sąd obciążył go wespół z główną najemczynią.
W takiej sytuacji zareagować musiał Rzecznik Praw Obywatelskich. Wykorzystując stosunkową nową, bo wprowadzoną do porządku prawnego w 2018 roku, instytucję skargi nadzwyczajnej RPO zaskarżył wyrok w części, w której Sąd Rejonowy w Przemyślu zasądził od pozwanego solidarnie zapłatę czynszu w okresie, gdy też nie był jeszcze osobą pełnoletnią. Sąd Najwyższy podzielił stanowisko Rzecznika Praw Obywatelskich i wskazał, że pierwotny wyrok został wydany z naruszeniem prawa.
Po co Sąd Najwyższy zajmował się sprawą sprzed lat?
Analizując treść całego orzeczenia można zastanawiać się w jakim celu Sąd Najwyższy zajmował się sprawą sprzed lat. Wszak sporna kwestia dotyczyła kwoty sięgającej ledwie kilku tysięcy złotych, a sam pokrzywdzony, pomimo naruszenia jego interesów, nie wyrażał chęci uczestnictwa w kolejnym procesie. Celem skargi nadzwyczajnej jest jednak właśnie kontrola prawomocnych orzeczeń, które naruszają zasady lub wolności i prawa człowieka określone w Konstytucji RP. Dodatkowo Sąd Najwyższy w ramach omawianej skargi kontroluje sytuacje, gdy orzeczenie rażąco narusza prawo przez błędne zrozumienie przepisów przez sąd.
Wydane rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego sprawia, że z obrotu prawnego znikną orzeczenia, które nigdy nie powinny zostać wydane. To z kolei ma sprzyjać budowaniu zaufania obywateli do sądów. Co więcej, w sytuacji gdyby sam pokrzywdzony poniósł szkodę na skutek wadliwego orzeczenia, może domagać się od państwa stosownego odszkodowania.
