Eksperci wieszczą koniec problemu z mieszkaniami do 2030 roku. To zwykła bajka dla naiwnych

Luka mieszkaniowa niby jest, ale z każdym kolejnym raportem jej rozmiary robią się coraz bardziej niepewne

W Polsce brakuje mieszkań. Zdanie to urosło niemalże do rangi dogmatu. Dotychczasowe szacunki wskazywały, że zapotrzebowanie przekracza zasoby mieszkaniowe o jakieś 2 miliony lokali. Jak to jednak z dogmatami bywa, także luka mieszkaniowa zaczyna być kwestionowana.

Nowsze analizy sugerują, że zjawisko to zniknie do 2030 roku. Jak to możliwe? To bardzo proste. Z jednej strony każdego roku buduje się ok. 200 tys. mieszkań. Z drugiej zaś Polskę trapi kryzys demograficzny. Jest nas coraz mniej, więc zapotrzebowanie na mieszkania też spada.

Okazuje się wręcz, że niektórzy eksperci zaczynają kwestionować wspomnianą liczbę 2 milionów brakujących mieszkań. Na przykład zeszłoroczna analiza Alior Banku „Co czeka polski rynek mieszkaniowy?” podpowiada, że według ich prognoz luka mieszkaniowa zniknie do 2030 roku, a do zaspokojenia popytu fundamentalnego brakuje zaledwie ok. 300-400 tysięcy lokali w skali całego kraju.

Tym samym wydawać by się mogło, że rozwiązanie problemu mieszkaniowego jest na wyciągnięcie ręki. Trzy i pół roku brzmi wręcz jak całkiem realny termin. Wydaje się jednak, że w rzeczywistość jest nieco bardziej skomplikowana.

Młodzi Polacy na dorobku to jedynie niewielka część rodzimego rynku nieruchomości

Popyt fundamentalny to rzeczywiste potrzeby mieszkańców. Wskaźnik ten nie uwzględnia więc ważnego elementu układanki w postaci obecności inwestorów i spekulantów.

W polskich warunkach o mieszkania walczy całkiem sporo różnych podmiotów. Mamy oczywiście młode rodziny szukające własnego dachu nad głową. Są jednak także osoby, które starają się na mieszkaniach po prostu zarobić.

Flipperzy, fundusze i średniozamożni Kowalscy

W grę wchodzą oczywiście flipperzy i fundusze inwestycyjne. Nie da się jednak ukryć, że głównym źródłem problemu są przede wszystkim średniozamożni Polacy, dla których zakup mieszkania na wynajem stanowi „domyślną” inwestycję oraz swego rodzaju wyznacznik statusu. Wszystkie te grupy łączy to, że dysponują zauważalnie większym kapitałem od młodych na dorobku.

Na uwagę zasługują także migranci, którzy jakoś nam wszystkim umykają w opracowaniu statystycznym. Oficjalne szacunki wskazują, że jest ich w Polsce ok. 2,5 miliona. Niekiedy możemy się spotkać z nieco wyższą liczbą 2,8 miliona. W rzeczywistości może ich być jeszcze więcej. Cudzoziemcy też muszą gdzieś mieszkać.

Pustostany w tym wszystkim stanowią najmniejszy problem

Warto wspomnieć o jeszcze jednym czynniku, który sprawia, że istniejące zasoby mieszkaniowe rozjeżdżają nam się z zapotrzebowaniem. Chodzi o pustostany. Są mieszkania, w których teoretycznie ktoś mógłby mieszkać, ale tego nie robi. Ich aktualną liczbę szacuje się w okolicach 1,3-1,5 miliona w skali całej Polski.

Od dawna uważam jednak, że walka z pustostanami to przede wszystkim polityczne bicie piany. Jak pokazują analizy Forum Obywatelskiego Rozwoju, właścicielem większości pustostanów jest państwo, a nie prywatni spekulanci. Do tej grupy należy bowiem zaliczyć nie tylko lokale inwestycyjne w portfelu spekulantów, ale także drugie mieszkania przeciętnych średniozamożnych Kowalskich.

W grę wchodzi „mieszkanie dla wnuczka na studia” albo „mieszkanie nad morzem, żeby móc pojechać na weekend”. Nie trzeba ich wynajmować, nie musi nikt w nich mieszkać na stałe. Wciąż jednak pozostają użyteczne dla swoich właścicieli.

Problemy skupiają się na metropoliach, ponieważ to tam wszyscy chcą mieszkać

Kluczem do rozwiązania wszelkich tajemnic rynku nieruchomości w Polsce wydaje się jednak coś innego. Mam na myśli to, że problemy kumulują się w metropoliach. Powód jest prosty: to właśnie w największych miastach Polacy i cudzoziemcy chcą mieszkać. Dlaczego? Ponieważ tam właśnie jest łatwo o pracę, która dodatkowo jest dobrze płatna.

Skoro zapotrzebowanie na mieszkania w metropoliach jest największe, to właśnie nimi interesują się inwestorzy. Duże miasta nie mogą rozbudowywać się w nieskończoność, bo z czasem robi się coraz trudniej o działki. Do tego w pewnym momencie odległość od centrum i miejsc pracy staje się poważnym wyzwaniem logistycznym.

Polska powiatowa zostaje w tyle

Mało kogo interesują mieszkania w wyludniających się miastach tzw. Polski powiatowej. Coraz częściej pojawiają się głosy, że nie warto dziś kupować mieszkania poza Warszawą i Rzeszowem, stracimy na tym, bo tylko w największych ośrodkach lokale w dłuższej perspektywie utrzymają swoją wartość. W przypadku wiosek i atrakcyjnych turystycznie miejscowości trafiają się osoby, które chcą uciec od wielkomiejskiego zgiełku. Nie mają one jednak większego znaczenia w skali całego kraju.

Wyludniające się małe miasteczka i wioski nie mają większego znaczenia w skali całego kraju

Załóżmy więc, że z czysto statystycznego punktu widzenia luka mieszkaniowa zaniknie. Nie oznacza to wcale, że od razu ceny mieszkań w Warszawie, Gdańsku czy Krakowie drastycznie spadną. Konkurencja pozostanie zażarta jeszcze przez długie lata. Być może nawet wcale nie zniknie w dającej się przewidzieć przyszłości.

Proces koncentrowania w metropoliach wszystkiego, co przyciąga do nich nowych mieszkańców, trwa w najlepsze i nic nie wskazuje, by państwo zamierzało z niego zrezygnować. Tam skupiają się inwestycje, tam trafiają pieniądze. Właśnie w największych miastach tworzy się najwięcej miejsc pracy. To z kolei przyciąga niczym magnes osoby, które zarabiają na obrocie nieruchomościami.

W międzyczasie małe miasteczka będą się kurczyć, podobnie jak wieś. Nie wpłynie to na sytuację rynku mieszkaniowego, bo te miejscowości zostały na dobrą sprawę spisane na straty.

Katastrofa demograficzna byłaby lekarstwem gorszym od choroby

Dopiero faktyczne wyludnienie Polski na dużą skalę mogłoby sprawić, że zapotrzebowanie na mieszkania w dużych miastach spadnie na tyle, by zauważalnie staniały. Możliwe jednak, że nawet wtedy sytuację pogorszyłyby procesy gospodarcze będące skutkiem załamania się naszej demografii. Skutki kryzysu demograficznego to nie tylko głodowe emerytury w przyszłości — problemów będzie dużo więcej, a tańsze mieszkania w wyludniających się metropoliach mogłyby się okazać marną pociechą wobec załamania rynku pracy i systemu emerytalnego.

Jakie możemy więc wysnuć wnioski? Nie należy się spodziewać, że zasypywanie luki demograficznej rzeczywiście sprawi, że nagle każdy zainteresowany Polak kupi sobie tanie mieszkanie o sensownym metrażu w dużym mieście. W najlepszym wypadku możemy się spodziewać trwałego braku wzrostu cen.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj