Zasiedzenie było obecne już w prawie rzymskim i stanowi jedną z metod nabycia własności, także w prawie polskim. Kontrowersyjna jest jednak sytuacja, gdy jest dwóch właścicieli, na przykład domu, a jeden chce „wygryźć” drugiego. Czy tak się da?
Zasiedzenie udziału we współwłasności
Od razu wyjaśnię, że zasiedzenie udziału we współwłasności można rozumieć na dwa sposoby. Po pierwsze, można uznać, że chodzi o sytuację, gdy dwie osoby współposiadają, a więc wspólnie nabywają własność zasiadywanej nieruchomości. W drugim przypadku – na którym się skupię – chodzi o taką sytuację, w której jest dwóch współwłaścicieli i jeden chce niejako zasiedzieć drugiego.
Kolokwialnie rzecz biorąc, chce go pozbawić własności w taki sposób, by być jedynym właścicielem – na przykład nieruchomości. Czy tak się da? Spróbuję odpowiedzieć na to pytanie. Skupię się także głównie na zasiedzeniu nieruchomości, choć zasiedzieć można także rzecz ruchomą (ale tylko w dobrej wierze).
Samo zasiedzenie jest prostą do zrozumienia konstrukcją. Zgodnie z art. 172, posiadacz samoistny (czyli posiadający jak właściciel) nabywa własność nieruchomości, gdy nieprzerwanie posiada ją przez 20 lat w wypadku zasiedzenia w dobrej wierze albo 30 lat, gdy istnieje dobra wiara. Dobrą albo złą wiarę bada się na tej zasadzie, że sprawdza się, czy zasiadujący w momencie objęcia rzeczy w posiadanie wiedział, że ta do niego nie należy. Okresy posiadania następców i poprzedników zlicza się.
Czy można zabrać własność współwłaścicielowi?
Prawo z jednej strony wydaje się dopuszczać taką konstrukcję. Orzecznictwo sądów nie jest jednak jednoznaczne. Generalnie wykształciła się linia orzecznicza, zgodnie z którą takie zasiedzenie jest możliwe. Wymaga jednak skutecznego zamanifestowania na zewnątrz, że posiadanie samoistne dotyczy całości nieruchomości, czyli woli posiadania wszystkich udziałów. Trzeba więc uzewnętrznić posiadanie wyłącznie dla siebie samego.
Chodzi na przykład o gospodarowanie całością, wykonywanie przebudów, rozbudów, płacenie podatków przy jednoczesnym braku sprzeciwu pozostałych współwłaścicieli, czy też jakichkolwiek innych zachowań z ich strony. Sytuacja faktycznie może wydać się rzadka, ale możliwe przecież jest, że na przykład wskutek niejasnych zawirowań spadkowych część nieruchomości przypada osobie, która w ogóle o tym fakcie nie wie.
Wspomnę także o ciekawym orzeczeniu Sądu Najwyższego, który – powołując się na ochronę własności – wprost uznał, że zasiedzenie udziału we współwłasności możliwe jest tylko teoretycznie, ale w praktyce – nie. Jak widzicie, czasami i pojawiają się orzeczenia, w których sąd przejawia nadzwyczajną szczerość. Jest to jednak orzeczenie dosyć mocno krytykowane.
Sąd jednak stwierdził, że samo administrowanie (nawet samodzielne) nie oznacza pełnej manifestacji samoistnego posiadania wobec współwłaścicieli. Jak jednak wspomniałem, jest to rozumowanie krytykowane. W mojej ocenie można stwierdzić, że przy spełnieniu określonych przesłanek da się nabyć także i udział drugiego współwłaściciela.
