O czym może decydować wspólnota mieszkaniowa?
Wspólnota mieszkaniowa to organ, który jednym nie kojarzy się wcale, a innym co najwyżej świta w głowie wywieszane raz w roku ogłoszenie o corocznym zebraniu. Tymczasem ciało tworzone przez wszystkich właścicieli nieruchomości może decydować o wielu kwestiach. Ustawodawca nie zdecydował się na wyszczególnienie wszystkich spraw, pozostawiając spore pole do manewru. Efekt jest taki, że wspólnota mieszkaniowa może w praktyce rozstrzygać o wszystkich sprawach, przekraczających zakres zwykłego zarządu.
Poza tak oczywistą kwestią jak uchwalenie planu rocznego na pierwszy plan wysuwają się przede wszystkim ustalenia w zakresie remontów, wprowadzenie regulaminu korzystania z nieruchomości, czy też sposób podziału kosztów ogrzewania części wspólnych. To właśnie na zebraniach właścicieli ustalana jest też stawka na fundusz remontowy, a także maksymalny koszt jaki zarząd ma przeznaczyć np. na odśnieżanie lub sprzątanie klatek schodowych.
Do dyspozycji wspólnoty mieszkaniowej oddana też została kompetencja w zakresie wyrażenia zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej. Warto wiedzieć, że bez aprobaty tego organu przedsiębiorca nie ma możliwości sprzedaży alkoholu w lokalu użytkowym mieszczącym się w danej nieruchomości. Prężnie działające wspólnoty potrafią też zarabiać. Powierzchnie budynków położonych w atrakcyjnych lokalizacjach wynajmowane są na wielkopowierzchniowe reklamy, a puste lokale stanowiące nieruchomość wspólną oddawane są na wynajem.
Sprawdź polecane oferty
RRSO 21,36%
Coroczne zebrania wspólnoty to czasami mało. Każdy może domagać się spotkania z pozostałymi właścicielami nieruchomości
Możliwości do działania jest zatem sporo. Niestety rzeczywistość wygląda tak, że zebrania wspólnoty mieszkaniowej nie cieszą się szczególnym zainteresowaniem. Po rozmowach z administratorami i zarządcami można wysnuć jeden wniosek – ludzie nie za bardzo chcą sobie zaprzątać głowę tym, co sięga dalej niż drzwi ich mieszkania. Budzą się dopiero wtedy, gdy okazuje się, że bez ich udziału podjęta została uchwała, która obliguje każdego właściciela lokalu do ponoszenia wyższych miesięcznych kosztów.
Jest to o tyle zaskakujące, że nieruchomość wspólna, jak sama nazwa wskazuje, jest dobrem wszystkich właścicieli lokali. Osoby mieszkające w domach jedno lub wielorodzinnych zobligowani są dbać o cały teren nieruchomości przez cały rok. W blokach takiego podejścia nie widać. Każdy liczy, że danym problemem zajmie się ktoś inny.
Tymczasem przepisy wręcz zachęcają do tego, by zebrania wspólnoty były zwoływane tak często, jak tylko jest to potrzebne. Poza obowiązkowym corocznym zebraniem, którego przedmiotem jest ocena działalności zarządu i przyjęcie planu gospodarczego, właściwie każdy właściciel lokalu może, w dowolnym momencie, domagać się spotkania z pozostałymi członkami wspólnoty. Wniosek w tym zakresie mogą bowiem zgłosić właściciele lokali dysponujący co najmniej 1/10 udziału w nieruchomości wspólnej. Próg nie jest zatem zbyt wysoki.
Co więcej, sądy są na tyle przychylne wspólnotom, że nawet wadliwe zwołanie zebrania nie dyskredytuje podjętych decyzji, o ile organ dysponuje niezbędnym kworum. Tylko udowodnienie, że błędy formalne miały wpływ na treść uchwał może skutkować skutecznym ich zaskarżeniem.
Z sąsiadami warto rozmawiać
Nie ulega zatem wątpliwości, że wspólnota mieszkaniowa to organ, którego działaniem powinno się zainteresować. Podejmowane tam decyzje zwykle wpływają na finanse jej członków. Co więcej, każdy z nas powinien wiedzieć, na co właściwie przeznaczane są wpłacane miesiąc w miesiąc środki. Z doświadczenia wiem też, że zebrania wspólnoty to dobra okazja do zacieśnienia sąsiedzkich więzi, a także rozładowania istniejących napięć. Szczera rozmowa z właścicielami innych lokali potrafi czasem załagodzić toczący się od tygodni konflikt.
Koniec roku zbliża się wielkimi krokami. Temat corocznych zebrań wspólnoty mieszkaniowej za chwilę znów wróci na tapet. Być może tym razem warto poświęcić czas, by w nim uczestniczyć?
