Zebranie wspólnoty mieszkaniowej, choć zwykle odbywa się tylko raz w roku, to jest spotkaniem, w którym niewielu osobom chce się brać udział. Niekiedy może to mieć swoje negatywne konsekwencje. Dopiero po fakcie dowiadujemy się bowiem, na co przeznaczone zostaną pieniądze, które co miesiąc wpłacamy chociażby na fundusz remontowy. Bez naszego udziału wspólnota może nawet podjąć decyzję o zakupie innej nieruchomości.
Wspólnota mieszkaniowa, czyli organ o istnieniu którego niektórzy nie zdają sobie sprawy
Kwiecień 2022 roku. Po przerwie spowodowanej pandemią COVID-19 zarządca wspólnoty mieszkaniowej, do której należę zorganizował jej stacjonarne zebranie. W wyznaczonym dniu udałem się we wskazane miejsce zastanawiając się jak w tak małym pomieszczeniu zmieści się tak wiele osób. Wszak w mojej nieruchomości wyodrębnionych jest niemal 40 lokali – reszta należy do gminy. Jakie było moje zaskoczenie, gdy okazało się, że w zebraniu łącznie wzięło udział 7 osób.
Niestety po rozmowie z zarządcą, który obsługuje jeszcze kilkadziesiąt innych wspólnot mieszkaniowych w Trójmieście okazało się, że nie jest to jednostkowy przypadek. Ludzie nie są zainteresowani decydowaniem o sprawach, które przecież zwykle dotyczą bezpośrednio ich domowych budżetów. Często wiąże się to po prostu z niewiedzą, a więc brakiem świadomości co do tego, czym właściwie jest wspólnota mieszkaniowa.
Przechodząc do szybkiego wyjaśnienia – jest to organ, który tworzy ogół właścicieli lokali wchodzących w skład nieruchomości wspólnej. Co ważne, wspólnota mieszkaniowa może nabywać różne prawa oraz zaciągać zobowiązania, a co za tym idzie pozywać i być pozwana. Stąd też podejmowane przez nią decyzje maja istotne znaczenie dla każdego jej członka.
Zebranie wspólnoty mieszkaniowej – o czym się tam decyduje?
Zebranie wspólnoty mieszkaniowej musi odbyć się co najmniej raz w roku. Zarządca, a więc firma wybrana do opieki nad nieruchomością jest zobowiązana do jego zwołania maksymalnie do końca pierwszego kwartału, tj. do 31 marca. Co ważne, nie ma przeszkód, by samo zebranie odbyło się już w późniejszym czasie, co zwykle ma miejsce. Na corocznym zebraniu właściciele uchwalają roczny plan gospodarczy na kolejny rok, a także podejmują uchwały w innych sprawach.
Wspólnota mieszkaniowa może więc zdecydować o tym na co wydane zostaną środki zgromadzone na wspólnym rachunku. Mowa tu chociażby o remoncie klatek schodowych, wymianie pionów kanalizacyjnych, czy też odświeżeniu elewacji budynku. Uprawnienia tego organu są jednak znacznie szersze. Przepisy pozwalają bowiem także na podejmowanie uchwał w sprawie nabycia innej nieruchomości, na przykład przyległego podwórka. Wspólnota może też zdecydować o wytoczeniu sprawy o eksmisję za łamanie jej regulaminu.
Uchwały wspólnoty mieszkaniowej podejmowane są większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Co ważne, mogą one być podejmowane zarówno na zebraniu, bądź w trybie indywidualnego zbierania głosów.
Idź na zebranie, by nie zdecydowali za ciebie – inaczej pozostaje jedynie sąd
Jeśli więc ktoś nie bierze udziału w zebraniu wspólnoty mieszkaniowej to niejako pozwala na to, by inni decydowali za niego. Jest to zasada znana chociażby z wyborów. Istnieje bowiem szansa, że przy zaangażowanych wspólnotach, gdzie udział w zebraniach bierze więcej osób niż w moim przypadku, uchwała zostanie podjęta bez udziału nieobecnych. W przypadku niewystarczającej liczby głosów i konieczności dodatkowego indywidualnego zbierania głosów wystarczy z kolei kilka podpisów naszych sąsiadów.
Niestety zdarzają się sytuacje, kiedy uchwały podejmowane przez wspólnotę mieszkaniową są wręcz absurdalne. Organy chcą chociażby zakazywać najmu lokali w danej nieruchomości, czy wybierać lokalizację i wielkość otworów okiennych niezgodnie z przepisami architektonicznymi. W takich przypadkach narzędziem obrony dla dotkniętych uchwałą właścicieli lokali jest jej zaskarżenie do sądu. Ważne jest, by zrobić to w czasie 6 tygodni od dnia jej podjęcia na zebraniu lub powiadomienia skarżącego o treści uchwały w czasie indywidualnego zbierania głosów.
Uczestniczenie w zebraniu wspólnoty mieszkaniowej powinno więc być obowiązkowym punktem w kalendarzu każdego właściciela lokalu. Brak zainteresowania treścią podejmowanych decyzji może mieć skutki, zwłaszcza finansowe. Dobrym przykładem może być chociażby zaciągnięcie długoletniego zobowiązania, na którego zaliczkowanie obecnie nie mamy funduszy. Tym samym jeśli w ostatnich dniach zauważyliście na klatce schodowej ogłoszenie o terminie zebrania, a jest to wysoce prawdopodobne, warto w tym roku poświęcić mu nieco więcej uwagi.
