Zmiana przeznaczenia działki to szansa dla właścicieli na zarobek lub też na budowę domu w wyznaczonym miejscu, czy rozpoczęcie działalności gospodarczej. Niestety, jeżeli nowe przepisy wejdą w życie, zmiana przeznaczenia gruntów może być znacznie trudniejsza niż dotychczas. Wszystko za sprawą konieczności wprowadzenia w Polsce ładu przestrzennego.
Chaos przestrzenny to polska codzienność
O przestrzennym chaosie, który jest dostrzegalny w całej Polsce, mówi się już od dawna. Tematem zajmują się samorządy (tworząc miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego), a także władze centralne (starając się stworzyć regulacje ogólnopolskie w tym zakresie). Nad ładem przestrzennym (czy też jego brakiem) pochylają się również urbaniści, czy architekci, którzy wskazują na konieczność podjęcia systemowych rozwiązań.
Sprawą zainteresowała się również Najwyższa Izba Kontroli, która w 2023 roku przygotowała raport „Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne w Polsce na przykładzie wybranych miast”. Z tych danych wybrzmiał jeden, zasadniczy problem: niewydolność obecnego systemu planowania przestrzennego. Jak podkreślił Rzecznik Praw Obywatelskich:
Chaos przestrzenny, który dominuje w Polsce, obniża kulturową i funkcjonalną wartość terenów nowej urbanizacji oraz pogarsza warunki życia obywateli, ograniczając dostęp do usług i transportu publicznego. Na niepowiązanych ze sobą funkcjonalnie terenach nowej zabudowy zauważalny jest brak prawidłowych relacji społecznych — więzi międzyludzkich i tożsamości lokalnej. Chaos przyczynia się także do zanieczyszczenia środowiska naturalnego; negatywne skutki antropopresji często powodują nieodwracalne zmiany w układach ekologicznych. Powoduje to olbrzymie koszty kompensacji, które wymagają kosztownej renaturalizacji i coraz silniejszej ochrony obszarowej. Skutkiem istniejących uregulowań są ponadto konflikty i protesty społeczne.
Trwają prace nad założeniami ustawy o przestrzeni
W obliczu tych problemów mówi się o konieczności wprowadzenia kolejnego aktu prawnego – ustawy o przestrzeni. Rzecznik Praw Obywatelskich powołał komisję ekspertów „Klimat i Przestrzeń”, która przygotowała założenia do ustawy o przestrzeni. Zdaniem RPO wprowadzenie nowych regulacji ma zapewnić bezpieczeństwo ekologiczne współczesnemu i przyszłym pokoleniom.
Podstawową intencją projektu ma być zasada „ingerencja w dotychczasowy sposób użytkowania danego obszaru jest możliwa tylko wtedy, gdy nie stoi w sprzeczności z wymogami ochrony środowiska”. To właśnie ochrona środowiska, zdaniem RPO jest kluczem do sukcesu, gdyż wynika bezpośrednio z konstytucji (art. 5 dot. zasady zrównoważonego rozwoju oraz art. 74 dotyczący obowiązku ochrony środowiska przez władze publiczne).
BLACK FRIDAY W MEDIA EXPERT [Reklama]
Teraz za 6999 złotych! Fenomenalny Telewizor SAMSUNG QE65S94D 65″ OLED 4K 144Hz Tizen TV Dolby Atmos HDMI 2.1 [Zobacz ofertę]
Zmiana przeznaczenia działki tylko w wyjątkowych sytuacjach
Oczywiście nie wiadomo jeszcze, jak miałaby wyglądać treść ustawy o przestrzeni, ani jak bardzo restrykcyjne będą nowe przepisy. Wiadomo jednak, że nowe przepisy wiążą się z nowymi ograniczeniami. Niepokoić się więc mogą właściciele gruntów, którzy myślą o zmianie przeznaczenia swoich działek. Jak bowiem podkreśla RPO:
Podstawową intencją projektu Komisji jest przyjęcie zasady, że ingerencja w dotychczasowy sposób użytkowania danego obszaru jest możliwa tylko wtedy, gdy nie stoi w sprzeczności z wymogami ochrony środowiska. Zasadniczą rolę w założeniach do projektu ustawy odgrywa „Środowiskowy Dokument Zarządczy”, który jest faktografią stanu przyrodniczego, a w efekcie określa tereny, na których niemożliwe jest dokonywanie zmian, oraz tereny, gdzie zmiany sposobu użytkowania są dopuszczalne, ale po spełnieniu określonych warunków („Standardów Środowiskowych”). Projekt założeń Ustawy o przestrzeni przewiduje, że ustalenia „Środowiskowego Dokumentu Zarządczego” są obligatoryjne dla rozstrzygnięć przestrzennych, czyli muszę być uwzględniane w aktach planowania przestrzennego.
Oczywiście na wejście w życie nowych przepisów (czy nawet na stworzenie projektu ustawy) trzeba będzie trochę poczekać. Jednak dodatkowe ograniczenia z jednej strony z pewnością przysłużą się środowisku oraz ładowi przestrzennemu, z drugiej strony mogą utrudnić życie przeciętnemu Polakowi, a zmiana przeznaczenia działki może być znacznie trudniejsza niż dotychczas.
Klucz do sukcesu tkwi w miejscowych planach zagospodarowania
Rozwój społeczny i gospodarczy wiąże się z różnego rodzaju inwestycjami, w tym również budowlanymi. Obecnie przeznaczenie gruntów jest określone przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz przez studium do tego planu. Oczywiście już dziś przepisy są dosyć restrykcyjne – nie ma możliwości przekształcenia w tereny budowlane bądź też usługowe działek na przykład znajdujących się na terenach osuwiskowych, czy też w miejscach, gdzie przebiegają szlaki migracyjne zwierząt.
Teoretycznie również, aby zaprowadzić ład przestrzenny, w bliskim sąsiedztwie gruntów przeznaczonych na zabudowę mieszkaniową nie powinny być sytuowane fabryki, czy zakłady przetwórcze, generujące hałas, a tereny rolne powinny nimi pozostać (chyba że w bliskim sąsiedztwie znajdują się już osiedla domów jednorodzinnych). To oczywiście tylko wskazówki, wszystko bowiem zależy od konkretnej sytuacji.
Obecnie zmiana przeznaczenia działki jest możliwa i może nastąpić wyłącznie przez sporządzenie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Aby zmienić taki plan, trzeba wystąpić z wnioskiem do odpowiedniego samorządu (jeżeli samorząd sam nie przystępuje do opracowania nowego planu). Z tego rozwiązania często korzystają przedsiębiorcy, którzy kupują teren i chcą zmienić przeznaczenie gruntów, aby móc tam prowadzić swój biznes (na przykład stworzyć punkt usługowy, czy pawilon handlowy). Osoby fizyczne najczęściej starają się zmienić przeznaczenie swoich działek, składając wnioski do planu, którego opracowanie zainicjowała gmina.
Teoretycznie po zmianie przepisów zmiana przeznaczenia działki dalej będzie możliwa, jednak już z samych założeń wynika, że warunki dokonania takiej zmiany będą zdecydowanie bardziej restrykcyjne. Można więc się zastanawiać, jak to wpłynie na rozwój gospodarczy oraz na ceny działek budowlanych. Trzeba jednak poczekać na projekt konkretnych przepisów, dopiero wtedy będzie można określić, jaki wpływ będzie miała ta ustawa na społeczeństwo.
