Rynek kredytów mieszkaniowych wygląda tak, jakby ktoś odciął mu prąd. Deweloperzy i banki patrzą na Komisję Nadzoru Finansowego, jak na tego, który trzyma w ręku wtyczkę i nie chce jej włożyć do gniazdka, by zwiększyć zdolność kredytową Polaków.
Zwiększyć zdolność kredytową
Według prof. Waldemara Rogowskiego, głównego analityka Biura Informacji Kredytowej, można już chyba mówić o krachu na rynku kredytów mieszkaniowych. Akcja kredytowa załamała się. A wszystko zaczęło się 6 października 2021 r. Tego dnia Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o pierwszej od lat podwyżce stóp procentowych. Od tego dnia stopy RPP podnosiła 11 razy. Z poziomu 0,1 proc. stopa referencyjna NBP wzrosła do 6,75 proc. W efekcie już latem staliśmy się krajem z najdroższymi hipotekami w UE. Średnie oprocentowanie nowych hipotek wynosiło wtedy u nas 5,95 proc. W tym czasie „Financial Times” donosił, o „gwałtownym” wzroście kosztu nowych kredytów na zakup domów w strefie euro. Skok był o 16 pkt bazowych do 1,94 proc.
Wysoki koszt kredytu idzie w Polsce w parze i z jedną najniższych zdolności kredytowych. To z kolei, poza oprocentowaniem, efekt rekomendacji UKNF. Nadzorca zalecił, aby banki, oceniając zdolność kredytową, przyjmowały dodatkowy bufor w wysokości 5 p.p., zamiast dotychczasowego bufora w wysokości 2,5 p.p. Taka ocena zdolności kredytowej spowodowała, że znacząco spadła liczba tych, którym banki mogą pożyczyć pieniądze. Bankom runęła sprzedaż hipotek, a deweloperom mieszkań. Gdy Krzysztof Pietraszkiewicz ogłosił na kongresie Polskiego Związku Firm Deweloperskich, że wystąpił do KNF o rozważenie zniesienia buforu dla kredytów ze stałą stopą procentową i obniżenie go do 3 proc. dla kredytów ze zmienną stopą sala nagrodziła go gromkimi brawami.
Komisjo, odpuść!
Wcześniej list otwarty w tej sprawie napisała Fundacja HRE Think Tank. Piszą w nim o ograniczeniu dostępu do kredytów. Braku mieszkań na wynajem i wysokich czynszach.
„W świetle przywołanych faktów uważamy, że niezrozumiałe jest utrzymywanie w mocy zalecenia UKNF ograniczającego dostęp do kredytów mieszkaniowych (…) Efekt tego jest taki, że we wrześniu 2022 roku bank rozpatrując wniosek o kredyt mieszkaniowy badał zdolność kredytową przy założeniu oprocentowania na poziomie około 13-15 proc. (WIBOR + marża + wspomniany wcześniej bufor). UKNF tym działaniem dodatkowo przyczynił się do gwałtownego schłodzenia rynku budownictwa mieszkaniowego i wzmocnił pozycję właścicieli mieszkań wobec najemców.” czytamy w liście podpisanym przez Michała Cebulę, prezesa HRE Think Tank
HRE przewiduje, że jeśli nic się nie zmieni i” kurki z kredytami” zostaną odkręcone za 2-3 lata, to wtedy popyt na mieszkania wręcz wybuchnie. Powodując wzrost ich cen. W ocenie HRE Think Tank uzasadnione jest całkowite zniesienie bufora dla kredytów ze stałą stopą. A także, w świetle zapowiedzi RPP, obniżenie go do 2,5 proc. w przypadku kredytów o zmiennym oprocentowaniu.
„Preferencyjne zasady udzielania kredytów są szczególnie uzasadnione w przypadku osób młodych chcących kupić swoje pierwsze mieszkanie. Brak lokum jest jedną z kluczowych barier wpływających na stale pogarszający się poziom dzietności. (…) Warto zaznaczyć, że wraz z rozwojem karier młodzi kredytobiorcy zarabiają więcej. Z czasem obciążenie domowego budżetu ratą kredytową maleje” pisze prezes Cebula.
Podnosimy zdolność sami
Prośby o złagodzenie kryteriów wyliczania zdolności do UKNF docierały już wcześniej. Czy nadzorca im ulegnie? Całkiem niedawno Komisja nie widziała takiej możliwości. Tłumacząc, że ryzyka, które stały za wprowadzeniem takiej rygorystycznej rekomendacji nie ustały. A dodatkowo pojawiły się nowe. Nadzorca staje przed trudnym wyborem. Zniesienie buforu dla kredytów ze stałą stopą niesie za sobą pewne niebezpieczeństwo.
Klientowi, który nie będzie miał zdolności, by wziąć kredyt ze zmienną stopą, niejako sam nasunie się kredyt ze stałą. Czy raczej okresowo stałą. Gdy stopy zaczną spadać, on na tym nie skorzysta. I może powtórzyć się historia, jak z frankowiczami. Niektórzy wzięli kredyty w obcej walucie, bo w polskiej nie mieli zdolności lub w złotówkach mogli mniej pożyczyć. Wiadomo ile problemów z tego wynikło. Nadzór musi zważyć interes każdego uczestnika rynku. Ale faktem jest, że gdyby cofnąć zalecenia UKNF do stanu sprzed zmian, to rodzina 2 plus 1 z zarobkami obu dorosłych na poziomie średniej krajowej, bez długów, odzyskałaby około 80-90 tys. złotych zdolności kredytowej.
Na razie, trzeci miesiąc z rzędu, Polacy odbudowują swoją zdolność kredytową dzięki większym zarobkom. HRE policzył, że w przypadku wspomnianej rodziny, zdolność poszła w górę o prawie 31 tys. złotych. Może ona pożyczyć teraz ok. 427 tys. zł. We wrześniu 2021 roku banki dałyby im 700 tys. zł kredytu. Gdyby takie tempo odbudowy zdolności kredytowej się utrzymało, to osiągnięcie 700 tys. zł zajęłoby, według analityków, około 2 lata. A poluzowanie wymogów przez UKNF zwiększyłoby ją „od ręki” z 427 do ponad 500 tys. zł. Powiecie, co można dziś kupić za 500 tys. zł. Powiem wam, gdzie szukać okazji na rynku mieszkań.
