Nabycie prawa własności przez zasiedzenie nie wiąże się z koniecznością zapłaty poprzedniemu właścicielowi ceny odpowiadającej wartości nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że traci on prawo do jakiejkolwiek rekompensaty. Zdaniem Sądu Najwyższego wynagrodzenie za bezumowne korzystanie przy zasiedzeniu może być uzasadnione.
Zasiedzenie nieruchomości wcale nie oznacza braku jakichkolwiek kosztów
Nieprzerwane posiadanie nieruchomości po upływie dwudziestu bądź trzydziestu lat może doprowadzić do zasiedzenia. W jego wyniku posiadacz samoistny może domagać się stwierdzenia przez sąd przysługującego mu prawa własności. Celem tej instytucji jest przede wszystkim zapewnienie pewności obrotu, ale jest to także swego rodzaju nagroda dla osoby, która przez wiele lat zachowywała się jak potencjalny właściciel nieruchomości.
Orzeczenie nabycia prawa własność przez zasiedzenie ma charakter deklaratoryjny, a zatem nie wiąże się z kosztami przeniesienia prawa własności nieruchomości. Nie oznacza to jednak braku jakichkolwiek skutków dla naszego portfela. Przede wszystkim trzeba się bowiem przygotować na zapłatę opłaty sądowej w wysokości 2.000 złotych od samego złożenia wniosku. Dodatkowo przy zasiedzeniu warto skorzystać z pomocy radcy prawnego albo adwokata, którzy ocenią spełnienie ustawowych przesłanek.
Z kolei gdy postępowanie przed sądem zakończy się sukcesem niezbędne będzie zapłacenie podatku od zasiedzenia, którego wysokość może odstraszać. Opłacalność zasiedzenia zmniejszyła się także poprzez wydaną w kwietniu uchwałę Sądu Najwyższego. Co więcej, burzy ona dotychczasowy dorobek orzecznicy regulujący bezumowne korzystanie przy zasiedzeniu.
SN: Bezumowne korzystanie przy zasiedzeniu jest zasadne
Tłem dla rozstrzygnięcia była sprawa, w której trzy małżeństwa nabyły przez zasiedzenie własność nieruchomości do miasta stołecznego Warszawy. Cały spór sprowadził się z kolei nie do samej kwestii nabycia oceny przesłanek zasiedzenia, ale możliwości dochodzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości w dacie poprzedzającej owo zasiedzenie. Chodzi więc o rekompensatę dla byłego już właściciela za użytkowanie nieruchomości bez tytułu prawnego.
Do tej pory Sąd Najwyższy stał na utrwalonym stanowisku, zgodnie z którym w przypadku zasiedzenia, wszelkie roszczenia uzupełniające upadają. Tym samym nie można ich dochodzić od osoby uznawanej obecnie za właściciela. Sytuacja zmieniła się jednak w wyniku uchwały 7 sędziów z dnia 3 kwietnia 2024 roku.
Skład orzekający doszedł bowiem do wniosku, że rozróżnienie sytuacji prawnej w przypadku ubiegania się o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie nie ma uzasadnienia. Gdyby nie zasiedzenie właściciel nieruchomości mógłby bowiem przecież domagać się do posiadacza samoistnego zapłaty wynagrodzenia za użytkowanie jego własności bez tytułu prawnego. Tym samym zasiedzenie, w ocenie Sądu Najwyższego, nie może wpływać na pozbawienie byłego właściciela takich uprawnień.
Biorąc to pod uwagę z najnowszej uchwały SN wynika, że roszczenia uzupełniające są niezależne od żądania wydania nieruchomości i bycia nadal jej właścicielem. Utrata własności sama w sobie nie pozbawia możliwości ich dochodzenia. Co więcej, roszczenia te mogą być przedmiotem obrotu. Konkluzją motywów rozstrzygnięcia było też odwołanie się do konstytucyjnego prawa własności i braku możliwości jego ograniczania inaczej jak tylko w toku w drodze ustawy.
Z całą pewnością wyrok Sądu Najwyższego może sprawić, że nabycie własności przez zasiedzenie nie będzie już tak opłacalne jak dotychczas. Widmo wiszącego roszczenia o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie może być problemem. Z drugiej strony należy pamiętać, że roszczenie to przedawnia się z upływem 6 lat, co w przypadku zasiedzenia wcale nie jest tak długim terminem.
