Przy obliczaniu daty zasiedzenia nieruchomości warto brać pod uwagę nie tylko podstawowe terminy wynikające z ustawy. Doliczenie czasu poprzednika przy zasiedzeniu może zdecydowanie polepszyć sytuację aktualnych posiadaczy. Trzeba jednak pamiętać o kilku pułapkach.
Doliczenie czasu poprzednika przy zasiedzeniu – na czym polega?
Bardzo często zdarza się, że posiadacze samoistni nieruchomości, a zatem osoby, które bez faktycznego tytułu prawnego władają nią jak właściciele dobrze orientują się w terminach zasiedzenia. Od wielu lat pozostają one bowiem niezmienne i wynoszą 20 lub 30 lat. W tym pierwszym przypadku na nabycie nieruchomości przez zasiedzenie może liczyć ten, kto jest w usprawiedliwionym przekonaniu, że prawo własności faktycznie mu przysługuje. W sytuacji, gdy posiadacz doskonale wie o braku przysługującego mu tytułu do zasiedzenia musi upłynąć 30 lat.
Nie wszyscy mają jednak świadomość, że w praktyce często zasiedzenie nieruchomości następuje szybciej. Wszystko przez wzgląd na fakt, iż w sytuacji, gdy w czasie biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Dzieje się tak w sytuacji, gdy obecny posiadacz kupuje nieruchomość od innego posiadacza.
Zdecydowanie częściej doliczenie czasu poprzednika przy zasiedzeniu następuje jednak przy dziedziczeniu. Nie trudno sobie wyobrazić sytuację, gdy przez lata jedna rodzina korzystała z nieruchomości jak właściciele, ale nigdy nie uporządkowała jej stanu prawnego. Czas posiadania dziadka, czy ojca, może sobie więc doliczyć młodszy członek rodziny.
Ustalenie dobrej lub złej wiary i czasu posiadania poprzednika kluczem do skutecznego doliczenia
Choć zasada doliczenia czasu poprzednika przy zasiedzeniu jest rozwiązaniem korzystnym dla kolejnych posiadaczy to należy ją stosować z uwzględnieniem kilku założeń. Przede wszystkim niezbędne jest ustalenie, czy poprzednik uzyskał nieruchomość w dobrej, czy też złej wierze. Zgodnie z przepisami przy złej wierze czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści. Nie ma więc w tym przypadku znaczenia przekonanie o przysługującym prawie własności aktualnego posiadacza.
Kolejną kwestią jest ustalenie faktycznego czasu posiadania poprzednika. Może się bowiem okazać, że zanim nastąpiło przeniesienie posiadania, poprzedni posiadacz sam nabył nieruchomość przez zasiedzenie. W takiej sytuacji doliczenie czasu jego posiadania jest niemożliwe, co już wiele lat temu rozstrzygnął Sąd Najwyższy. Przepisy nie przewidują bowiem uprawnienia do doliczenia sobie okresu posiadania właściciela.
Skarb Państwa i gmina w księdze wieczystej? Terminy zasiedzenia trzeba liczyć inaczej
Osoby zainteresowane wystąpieniem z wnioskiem o stwierdzenie nabycia nieruchomości przez zasiedzenie powinny zwrócić szczególną uwagę na sytuację, gdy prawo własności przysługiwało Skarbowi Państwa lub gminie. Do 1990 roku zasiadywanie nieruchomości państwowych nie było bowiem dopuszczalne. Dopiero po transformacjach ustrojowych ustawodawca zlikwidował tę barierę. Tym samym od 27 maja 1990 roku możliwym jest nabywanie nieruchomości gminnych, a od 1 października 1990 roku zasiedzenie dotyczy także nieruchomości Skarbu Państwa.
Nie oznacza to jednak, że osoby posiadające nieruchomości państwowe wcześniej muszą rozpocząć liczenie terminu zasiedzenia dopiero od powyższych dat. Artykuł 10 ustawy zmieniającej wówczas kodeks cywilny pozwolił bowiem na skrócenie terminu zasiedzenia o okres posiadania w czasie, kiedy zasiedzenie nieruchomości państwowej było niedopuszczalne. Co ważne, skrócenie nie mogło jednak przekroczyć 10 lat, w wypadku posiadania samoistnego w dobrej wierze. W przypadku stwierdzenia złej wiary maksymalny termin doliczenia wynosi 15 lat.
Biorąc to pod uwagę najwcześniejszym możliwym terminem zasiedzenia nieruchomości Skarbu Państwa dla posiadaczy w dobrej wierze jest 1 października 2000 roku. Stwierdzenie złej wiary oznacza przesunięcie o równe 5 lat. Jeśli chodzi o nieruchomości komunalne przedmiotowe terminy przypadają odpowiednio 27 maja 2000 roku i 27 maja 2005 roku.
