Spadki cen mieszkań są już faktem – chociaż na razie są stosunkowo niewielkie. Wiele osób ma nadzieję, że kolejne miesiące przyniosą większe obniżki. Czy jednak faktycznie warto się na to nastawiać?
Mieszkania w 2023 r. będą tanieć, ale tylko symbolicznie. I tylko do pewnego momentu
Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w 15 z 17 miast, które uwzględniono w badaniach, średnie ceny mieszkań w listopadzie 2022 r. – w porównaniu z majem – spadły. Obniżka cen była jednak raczej kosmetyczna; największe spadki odnotowano w Sosnowcu (9,5 proc.), Częstochowie (7,4 proc.) oraz Toruniu i Radomiu (po 5,9 proc.). Jeśli jednak porównać ceny z listopada 2022 r. z cenami nieruchomości z 2021 r., to okazuje się, że w większości przypadków średnie ceny mieszkań… wzrosły. To z kolei najlepiej pokazuje, z jak mocnym wzrostem mieliśmy do czynienia przez pierwszą połowę ubiegłego roku.
Wyhamowanie wzrostów, a następnie kosmetyczne spadki cen, to głównie pokłosie dramatycznej sytuacji na rynku kredytów hipotecznych. W grudniu 2022 r. zaciągnięto o 63 proc. mniej kredytów mieszkaniowych niż rok wcześniej – a przecież już w grudniu 2021 r. mieliśmy do czynienia ze wzrostem stóp procentowych i delikatnym spadkiem popytu. Dodatkowo wspomniane podwyżki stóp, a co za tym idzie – WIBOR-u i rat kredytów – zniechęciły wiele osób do zaciągania zobowiązania. Z kolei rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego, wymuszająca na bankach zwiększenie buforu uwzględnianego przy ocenie zdolności kredytowej mogła pokrzyżować plany tym osobom, które były jeszcze chętne do wzięcia kredytu na zakup nieruchomości. Zdolność kredytowa Polaków drastycznie spadła.
To wszystko doprowadziło do obniżenia popytu. Mogłoby się jednak wydawać, że spadki cen, będące konsekwencją wszystkich tych czynników, powinny być większe. Dlaczego zatem mieszkania tanieją, ale wciąż nie można mówić o spektakularnych spadkach?
Deweloperzy zaciągnęli hamulec, prywatni właściciele wolą wynająć nieruchomość
Z raportu firmy Otodom wynika, że deweloperzy działający na największych rynkach w Polsce sprzedali w 2022 r. blisko 41 tys. mieszkań, czyli aż o 38 proc. mniej, niż w 2021 r. Spadek liczby transakcji był zatem znaczący.
Warto jednak mieć świadomość, że o ile przyczyną takiej sytuacji jest głównie znacznie mniejsza liczba klientów, o tyle należy pamiętać o czymś jeszcze. Po pierwsze – od stycznia do listopada 2022 r. deweloperzy rozpoczęli budowę 108,3 tys. mieszań, czyli o 29,5 proc. mniej, niż w analogicznym okresie 2021 r. To zatem oznacza, że mniej mieszkań trafiło do sprzedaży. Deweloperzy przykręcili podaż jeszcze w inny sposób – po prostu „zamrażając” część swojej oferty i celowo nie wystawiając na sprzedaż niektórych nieruchomości. Powód jest prosty; chęć ochrony swoich marż. Deweloperzy postanowili zatem przeczekać.
Sytuację mogliby „uratować” prywatni właściciele – zwiększona podaż nieruchomości na rynku wtórnym również mogłaby doprowadzić do większego spadku cen (co więcej, jest prawdopodobne, że wymusiłoby to również większe korekty cen na rynku pierwotnym). Tak jednak również się nie stało, i to mimo tego, że wiele osób boryka się teraz ze spłatą wysokich rat. W tym przypadku powód również jest prosty. Wielu właścicieli nieruchomości woli je obecnie wynająć niż sprzedać. W zeszłym roku mieliśmy do czynienia z eksplozją popytu; przyczyniła się do tego oczywiście wojna w Ukrainie i fakt, że wielu uchodźców wojennych podjęło decyzję o schronieniu się w Polsce.
Oprócz tego trzeba pamiętać też o wysokich stopach procentowych (wiele osób było zmuszonych do odłożenia zakupu nieruchomości i dalszego wynajmu) i powrocie studentów na uczelnie (w 2022 r. zniesiono już większość obostrzeń, a zajęcia odbywały się głównie stacjonarnie). Z raportu Expander i Rentier.io wynika, że od stycznia do listopada 2022 r. stawki najmu wzrosły we wszystkich 16 badanych miastach. W listopadzie średni koszt najmu był już o 23 proc. wyższy niż na początku roku.
„Pierwsze Mieszkanie” może napędzić sprzedaż nieruchomości. O ile dojdzie do skutku
Analizując obecną sytuację i pamiętając o tym, że raczej nie czekają nas już duże podwyżki stóp procentowych (o ile RPP w ogóle zdecyduje się jeszcze na jakąś podwyżkę) można dojść do wniosku, że dopóki sytuacja finansowa deweloperów i właścicieli nieruchomości nie pogorszy się znacząco, o dużych spadkach cen nieruchomości nie ma mowy – bardziej prawdopodobne są kolejne, kilkuprocentowe korekty na przestrzeni kolejnych miesięcy. A nie można przecież zapominać o zapowiadanym przez rządzących programie „Pierwsze Mieszkanie„. Jeśli dojdzie do skutku, zainteresowanie zakupem nieruchomości może znacząco wzrosnąć. Co więcej, zapowiedziano już, że obniżony ma zostać bufor ustalony przez KNF dla kredytów ze stałym i okresowo stałym oprocentowaniem. To z kolei oznacza zwiększenie zdolności kredytowej wielu osób.
Dodatkowo trzeba jeszcze wziąć pod uwagę zapowiedzi rządu o walce z patodeweloperką. Zmiany są w praktyce dość kosmetyczne, ale deweloperzy już teraz odgrażają się, że jeśli nowe przepisy wejdą w życie, ceny mieszkań z rynku pierwotnego wzrosną.
Podsumowując – niestety, wszystko wskazuje na to, że mieszkania wprawdzie mogą jeszcze tanieć przez kilka najbliższych miesięcy, ale raczej symbolicznie. Co więcej, możliwe nawet, że jeśli sytuacja gospodarcza zostanie ustabilizowana, a nowy rządowy program dojdzie do skutku, pod koniec roku ceny nieruchomości mogą znów zacząć rosnąć.
