Nie dość, że ceny mieszkań biją rekordy, to teraz dochodzi nam kolejny niespodziewany problem: deweloperom zaczyna brakować gotowych mieszkań na sprzedaż. Wydaje się, że rynek nieruchomości doświadcza jednego z najbardziej niesamowitych okresów w swojej historii.
Deweloperom kończą się mieszkania
Przez ostatnie lata obserwujemy ogromne zainteresowanie zakupem mieszkań. Wielu ludzi poszukuje swojego pierwszego kąta, inni chcą zainwestować oszczędności w nieruchomości, a jeszcze inni pragną po prostu przeprowadzić się do większych, bardziej komfortowych lokali. Czynnikiem napędzającym ten popyt jest niewątpliwie niska stopa procentowa oraz powszechne przekonanie, że inwestycja w nieruchomości jest jednym z najbezpieczniejszych sposobów lokowania kapitału.
W wielu dużych miastach Polski zaczyna brakować atrakcyjnych gruntów pod nowe inwestycje. Tereny w centralnych lokalizacjach są już praktycznie zajęte, a deweloperzy muszą szukać nowych miejsc, często na obrzeżach miast, co może nie być atrakcyjne dla wszystkich klientów.
Chociaż zapotrzebowanie na nowe mieszkania jest ogromne, wiele firm deweloperskich skarży się na trudności związane z uzyskaniem niezbędnych pozwoleń na budowę. Biurokracja i skomplikowane procedury wydłużają czas realizacji inwestycji, co przekłada się na mniejszą dostępność gotowych mieszkań.
Pandemia COVID-19 wywarła znaczący wpływ na rynek materiałów budowlanych. Z powodu zakłóceń w łańcuchach dostaw ceny wielu materiałów poszły w górę, co wpłynęło na koszty budowy mieszkań. Ponadto, rosnące oczekiwania wynagrodzeń pracowników budowlanych także przyczyniają się do wzrostu kosztów.
Deweloperom pomaga (a nam nie pomaga) Bezpieczny Kredyt 2%
Pogłębiający się kryzys dostępności mieszkań na rynku deweloperskim znajduje potwierdzenie w najnowszych danych. Tym razem alarmujący sygnał przyszedł od analityków serwisu Otodom oraz Polityki Insight.
Początek programu Bezpieczny Kredyt 2% zbiegł się z niezwykle dynamicznymi zmianami cen mieszkań w metropoliach. Jak podaje „Kwartalnik Mieszkaniowy”, ceny nieruchomości w miastach powyżej 500 tys. mieszkańców wzrosły o imponujące 5,5% w ciągu jednego kwartału. Taki skok był niewidoczny nawet podczas szczytu boomu mieszkaniowego w latach 2020-2021. Dla porównania, ceny w mniejszych miejscowościach rosły w tempie zaledwie 2% kw/kw.
Zastrzeżenia ekspertów dotyczą także deweloperów, którzy, mimo zwiększonego zainteresowania nabywców, powściągliwie podchodzili do uruchamiania nowych ofert. Efektem jest spadek udziału mieszkań z rynku pierwotnego w ogólnej puli ofert do zaledwie 55,5%. Dr hab. Adam Czerniak z Polityki Insight wskazuje, że za taką strategią mogła stać obawa przed spadkiem popytu po zakończeniu programu rządowych dopłat. Dodatkowo, biurokratyczne bariery i brak dostępnych gruntów w centrach metropolii powodują, że nowe inwestycje są wstrzymywane.
Również ciekawie jest na rynku domów jednorodzinnych
Nie tylko ceny mieszkań doświadczają wzrostów. Po kilku kwartałach stabilizacji ceny gruntów budowlanych znów ruszyły do przodu, osiągając 241 zł/mkw. – wzrost o blisko 6% w porównaniu do II kwartału 2023. Adam Czerniak sugeruje, że deweloperzy mogą zwracać uwagę na tańsze tereny poza aglomeracjami, by odpowiedzieć na rosnący popyt. Pomimo zwiększonego zainteresowania budową domów na własnych działkach w ramach programu BK 2%, rynek nieruchomości nie dostrzega większego ożywienia w tej kategorii.
Zdaniem Karoliny Klimaszewskiej, starszej analityczki z Otodom, rynek najmu przez najbliższy czas pozostanie stabilny, z większą ofertą dostępnych mieszkań. Jednak na rynku sprzedaży decydujące będą kroki w polityce mieszkaniowej oraz poziom inflacji, który, jak zauważa Adam Czerniak, wpłynie na ograniczenie możliwości zakupowych i spowolnienie obrotu mieszkaniami.
Ostatecznie, dane i komentarze ekspertów rysują obraz rynku nieruchomości w Polsce pełen niewiadomych. Deweloperzy, nabywcy i inwestorzy będą musieli się dostosować do tych dynamicznych zmian, które będą miały wpływ na kształt rynku mieszkaniowego w nadchodzących latach.
Co to oznacza dla przyszłości rynku nieruchomości?
Jeśli tempo sprzedaży mieszkań będzie utrzymywać się na obecnym poziomie, a deweloperzy będą mieli trudności z realizacją nowych inwestycji, możemy spodziewać się dalszego wzrostu cen mieszkań. Niemniej jednak, wiele wskazuje na to, że rynek zareaguje, dostosowując się do nowej rzeczywistości. Możliwe jest pojawienie się nowych form inwestowania, jak np. budownictwo modułowe czy bardziej intensywna zabudowa pionowa.
Deweloperzy stanęli przed nowym wyzwaniem, a klienci będą musieli uzbroić się w cierpliwość i być gotowi na wyższe ceny. Prowadzi to dość nietypowej sytuacji, że pieniądze na rynku są – choć pompowane sztucznie i z pomocą socjalnej polityki państwa – a na półkach tylko ocet…
