Głównym celem reformy planowania przestrzennego z 2023 roku jest zwiększenie elastyczności i integralności systemu planowania, co ma przyczynić się do bardziej zrównoważonego rozwoju kraju przy jednoczesnym zachowaniu ładu przestrzennego i uwzględnieniu interesu publicznego. Największą zmianą wprowadzoną przez reformę jest zastąpienie dotychczasowego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nowym narzędziem, czyli planem ogólnym gminy. Ustalenia planów ogólnych mają być wiążące zarówno przy tworzeniu Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego, jak i dla decyzji o warunkach zabudowy.
Reforma planistyczna coraz bliżej. Czy działki budowlane przestaną być budowlane?
Plan ogólny będzie obligatoryjnie uchwalany dla tereny całej gminy. W ramach planu określone zostaną strefy planistyczne, gminne standardy urbanistyczne oraz dostępności urbanistycznej, a także zostaną ustalone obszary uzupełnienia zabudowy. Pierwotnie gminy mają czas do końca 2025 r. na sporządzenie i uchwalenie planów; ostatecznie jednak termin ten został przedłużony do 30 czerwca 2026 r. w związku z potrzebą zapewnienia samorządom dodatkowego czasu na dokończenie procedur. Co istotne, brak uchwalenia planu ogólnego w terminie może skutkować brakiem możliwości wydawania decyzji o warunkach zabudowy - stąd też samorządy powinny przyspieszyć prace nad konstruowaniem planów.
Co jednak reforma planistyczna oznacza dla przeciętnych obywateli? Rosną przede wszystkim obawy o to, że uchwalenie planów ogólnych poskutkuje zmianą charakteru działki. W praktyce jednak, jak tłumaczą eksperci Otodom, samo wejście planu ogólnego w życie nie będzie mieć takich skutków; nie można też cofnąć statusu budowlanego działki, jeśli nigdy takiego nie posiadała. Problemem jest raczej ewentualne przekształcenie posiadanych już gruntów w działki budowlane. Obecnie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe również dla działek położonych na terenach bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; po uchwaleniu planów ogólnych WZ-tki będą wydawane tylko dla działek znajdujących się w wyznaczonych strefach uzupełnienia zabudowy. Oprócz tego działki te będą musiały spełniać kryteria spójności z planem ogólnym oraz nie kolidować z kierunkami rozwoju ustalonymi w dokumencie planistycznym. Jak komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom,
Sprawdź polecane oferty
RRSO 21,36%
Problem leży zatem nie tyle w tym, że działki "przestaną" być budowlane, o tyle w tym, że właściciele wielu działek, którzy mogliby dziś uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, po uchwaleniu planów ogólnych nie będą mieli na to szans. Co więcej, jak zaznacza Kuniewicz,
Tym samym właściciele działek mogą też obawiać się utraty ich wartości - po uchwaleniu planów sprzedaż części terenów może stać się mocno utrudniona.
