Skąd bierze się obowiązek zapłaty podatku
Zasada jest prosta i wynika z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sprzedaż nieruchomości (mieszkania, domu, działki, udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) jest opodatkowana podatkiem dochodowym, jeśli następuje przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia lub wybudowania. Po upływie tego okresu sprzedaż jest całkowicie wolna od PIT – nie trzeba nawet składać zeznania podatkowego.
Kluczowe jest to, jak liczy się te 5 lat. Termin biegnie nie od daty zakupu, a od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. W praktyce oznacza to, że kto kupił mieszkanie w styczniu 2021 roku, pięcioletni okres liczy od 1 stycznia 2022 roku – i upływa on z końcem 2026 roku. Dopiero sprzedaż od 1 stycznia 2027 roku będzie wolna od podatku. Kto kupił w grudniu 2021 roku – też musi czekać do końca 2026 roku, bo rok nabycia jest ten sam.
Stawka podatku wynosi 19% i jest obliczana od dochodu, a nie od przychodu. Dochód to przychód ze sprzedaży pomniejszony o koszty uzyskania przychodu oraz koszty odpłatnego zbycia.
Jak obliczyć dochód ze sprzedaży
Przychód ze sprzedaży to cena określona w umowie sprzedaży (akcie notarialnym). Jeśli cena jest rażąco zaniżona w stosunku do wartości rynkowej, organ podatkowy może ją zakwestionować i sam określić wartość rynkową nieruchomości.
Od przychodu odejmuje się dwa rodzaje kosztów. Pierwsze to koszty odpłatnego zbycia – wydatki bezpośrednio związane z przeprowadzeniem transakcji sprzedaży: opłata notarialna, prowizja pośrednika nieruchomości, koszty wyceny nieruchomości, koszty ogłoszeń, opłata sądowa. Drugie to koszty uzyskania przychodu – w przypadku mieszkania kupionego za własne pieniądze będzie to cena zakupu powiększona o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości w czasie jej posiadania (np. remont generalny, wymiana okien, instalacji). W przypadku nieruchomości otrzymanej w spadku lub darowiźnie kosztem jest zapłacony podatek od spadków i darowizn (w proporcji odpowiadającej wartości zbywanej nieruchomości do łącznej wartości spadku/darowizny).
Przykład: kupujesz mieszkanie za 400 000 zł, wydajesz 50 000 zł na remont (udokumentowany fakturami), sprzedajesz je za 600 000 zł. Prowizja pośrednika wynosi 15 000 zł, opłata notarialna 5 000 zł. Dochód = 600 000 – 15 000 – 5 000 (koszty zbycia) – 400 000 – 50 000 (koszty uzyskania) = 130 000 zł. Podatek 19% × 130 000 = 24 700 zł.
Ulga mieszkaniowa – jak uniknąć podatku
Nawet jeśli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat i generuje dochód, można uniknąć podatku w całości lub w części. Pozwala na to ulga mieszkaniowa (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT). Warunek jest jeden – przychód ze sprzedaży trzeba przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.
Jeśli sprzedajesz mieszkanie w 2025 roku, masz czas do 31 grudnia 2028 roku na wydatkowanie środków na cele mieszkaniowe. Jeśli wydasz całą kwotę przychodu (nie dochodu!) na te cele – cały dochód jest zwolniony. Jeśli wydasz tylko część, dochód zwolniony oblicza się według wzoru: dochód zwolniony = dochód × (wydatki na cele mieszkaniowe / przychód ze sprzedaży).
Przykład z wykorzystaniem powyższych liczb: sprzedajesz mieszkanie za 600 000 zł (przychód), dochód wynosi 130 000 zł. Kupujesz nowe mieszkanie za 500 000 zł. Dochód zwolniony = 130 000 × (500 000 / 600 000) = 108 333 zł. Podatek zapłacisz od pozostałych 21 667 zł, czyli 4 117 zł zamiast 24 700 zł. Gdybyś wydał na cele mieszkaniowe co najmniej 600 000 zł – podatku nie byłoby w ogóle.
Co uznaje się za własne cele mieszkaniowe
Katalog wydatków na własne cele mieszkaniowe jest określony w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT i obejmuje przede wszystkim: zakup budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego, gruntu pod budowę domu lub prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu (także udziału w tych nieruchomościach), nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego bądź lokalu, a także adaptację na cele mieszkalne budynku niemieszkalnego.
Po interpretacji ogólnej ministra finansów z 2021 roku katalog ten jest rozumiany szerzej, niż mogłoby się wydawać. Za wydatki na cele mieszkaniowe uznaje się również zakup i montaż: kuchenek gazowych i elektrycznych, okapów, mebli kuchennych na wymiar (zabudowa kuchenna), szaf wnękowych, pawlaczy, a nawet zabudowy garderoby wykonanej na indywidualne zlecenie. Minister uznał, że zabudowa kuchenna – nawet wolnostojąca – mieści się w pojęciu wydatków na cele mieszkaniowe.
Za wydatki na cele mieszkaniowe uznaje się także spłatę kredytu hipotecznego (kapitału i odsetek) zaciągniętego na zakup nieruchomości służącej własnym celom mieszkaniowym. Co istotne, od 2022 roku (po zmianach wprowadzonych przez Polski Ład) za wydatek na cele mieszkaniowe uznaje się również spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie sprzedawanej nieruchomości – nawet jeśli kwota tego kredytu została już uwzględniona w kosztach uzyskania przychodu. To rozwiązanie jest bardzo korzystne dla osób, które sprzedają mieszkanie kupione na kredyt i chcą spłacić stary kredyt, jednocześnie korzystając z ulgi.
Cel mieszkaniowy musi być „własny" – co oznacza, że w nabytej nieruchomości podatnik musi faktycznie realizować swoje potrzeby mieszkaniowe. Nie wystarczy samo kupienie mieszkania – trzeba w nim zamieszkać lub przynajmniej wykazać taki zamiar. Kupno nieruchomości wyłącznie na wynajem lub w celach inwestycyjnych nie spełnia warunku ulgi i może zostać zakwestionowane przez urząd skarbowy.
Wydatek na cele mieszkaniowe może dotyczyć również nieruchomości położonej w innym państwie członkowskim UE lub EOG. Interpretacje fiskusa potwierdzają, że zakup mieszkania np. w Hiszpanii za pieniądze ze sprzedaży nieruchomości w Polsce uprawnia do ulgi, o ile podatnik faktycznie realizuje tam własne cele mieszkaniowe.
PIT-39 – jak wypełnić i kiedy złożyć
Każdy, kto sprzedał nieruchomość przed upływem 5 lat, ma obowiązek złożyć zeznanie PIT-39, niezależnie od tego, czy korzysta z ulgi mieszkaniowej, czy nie. Zeznanie składa się w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. Kto sprzedał mieszkanie w 2025 roku, składa PIT-39 do 30 kwietnia 2026 roku.
W zeznaniu wykazuje się: przychód ze sprzedaży (po odliczeniu kosztów odpłatnego zbycia), koszty uzyskania przychodu, dochód (lub stratę), a także kwotę dochodu zwolnionego z opodatkowania – jeśli podatnik zamierza skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Podatek płaci się w tym samym terminie co złożenie zeznania, czyli do 30 kwietnia.
Jeśli deklarujesz zamiar skorzystania z ulgi mieszkaniowej w PIT-39, ale ostatecznie nie wydasz środków na cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat – masz obowiązek złożyć korektę zeznania, wykazać pełny dochód i dopłacić podatek wraz z odsetkami za zwłokę. Odsetki liczone są od pierwotnego terminu płatności (30 kwietnia roku po sprzedaży).
Małżonkowie sprzedający wspólną nieruchomość objętą wspólnością majątkową składają dwa odrębne zeznania PIT-39. Każdy z nich wykazuje połowę przychodu, kosztów i dochodu.
Sprzedaż mieszkania ze spadku – specjalne zasady
Od 2019 roku obowiązują korzystniejsze zasady liczenia 5-letniego terminu przy sprzedaży nieruchomości otrzymanej w spadku. Pięcioletni okres liczy się nie od momentu nabycia spadku, lecz od końca roku, w którym spadkodawca nabył lub wybudował nieruchomość.
Przykład: ojciec kupił mieszkanie w 2015 roku, zmarł w 2024 roku. Spadkobierca może sprzedać to mieszkanie w 2025 roku bez podatku – bo od końca 2015 roku (roku nabycia przez spadkodawcę) upłynęło ponad 5 lat. Nie ma znaczenia, że spadkobierca był właścicielem zaledwie rok.
Jeśli spadkodawca kupił nieruchomość niedawno (np. 2 lata przed śmiercią), spadkobierca musi odczekać pozostałą część 5-letniego okresu. Może jednak skorzystać z ulgi mieszkaniowej na tych samych zasadach co każdy inny sprzedający.
Kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości ze spadku jest zapłacony podatek od spadków i darowizn – w proporcji odpowiadającej wartości zbywanej nieruchomości do łącznej wartości nabytego spadku. Jeśli spadkobierca należał do grupy zerowej (małżonek, dzieci, rodzice) i był zwolniony z podatku od spadku, kosztem uzyskania będą udokumentowane nakłady poniesione przez spadkobiercę na nieruchomość (np. remonty po odziedziczeniu).
Sprzedaż mieszkania z darowizny
Przy nieruchomości otrzymanej w darowiźnie 5-letni termin liczy się od końca roku, w którym darczyńca nabył nieruchomość – analogicznie jak przy spadku. Zmiana ta obowiązuje od 2019 roku i znacząco poprawiła sytuację obdarowanych, którzy wcześniej musieli czekać pełne 5 lat od daty otrzymania darowizny.
Kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości z darowizny jest kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn (w odpowiedniej proporcji). Wartość samej darowizny nie jest kosztem uzyskania przychodu – to istotna różnica w porównaniu z nieruchomością kupioną za własne pieniądze.
Kiedy fiskus może uznać, że to działalność gospodarcza
Sprzedaż pojedynczego mieszkania to sprawa prywatna i rozlicza się ją na PIT-39 stawką 19%. Problem pojawia się, gdy ktoś regularnie kupuje, remontuje i sprzedaje nieruchomości z zyskiem. Fiskus może wówczas uznać, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami – nawet jeśli podatnik nie zarejestrował działalności w CEIDG.
Konsekwencje są poważne: dochód ze sprzedaży dolicza się do dochodów z działalności gospodarczej, traci się prawo do ulgi mieszkaniowej, a podatek rozlicza się według wybranej formy opodatkowania (skala, liniówka lub ryczałt). Nie ma sztywnej granicy – orzecznictwo mówi o „ciągłym i zorganizowanym charakterze" działalności, ale w praktyce już 2-3 transakcje w krótkim czasie (tzw. flipowanie) mogą zwrócić uwagę urzędu skarbowego.
Najczęstsze błędy przy rozliczaniu
Niezłożenie PIT-39 to najczęstszy błąd. Wielu sprzedających zakłada, że skoro planuje skorzystać z ulgi mieszkaniowej, nie musi składać zeznania. To nieprawda – PIT-39 trzeba złożyć zawsze, nawet jeśli cały dochód ma być zwolniony. Brak zeznania to wykroczenie (lub przestępstwo) skarbowe, zagrożone grzywną.
Niedotrzymanie terminu 3 lat na wydatkowanie środków generuje obowiązek korekty PIT-39 i dopłaty podatku z odsetkami. Odsetki mogą być znaczące, bo liczone są od pierwotnego terminu zapłaty.
Brak dokumentacji wydatków na cele mieszkaniowe. Fiskus może poprosić o faktury, umowy z wykonawcami, potwierdzenia przelewów. Paragony z marketów budowlanych mogą nie wystarczyć – warto dbać o faktury imienne.
Kupno nieruchomości bez zamiaru zamieszkania. Fiskus coraz częściej weryfikuje, czy podatnik faktycznie realizuje własne cele mieszkaniowe. Kupno mieszkania i natychmiastowe wynajęcie go osobom trzecim podważa prawo do ulgi.
Podsumowanie krok po kroku
Sprzedając mieszkanie przed upływem 5 lat od końca roku nabycia, trzeba: obliczyć dochód (przychód minus koszty zbycia minus koszty uzyskania), podjąć decyzję, czy wydatkować środki na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży, złożyć PIT-39 do 30 kwietnia roku następnego i zapłacić ewentualny podatek w tym samym terminie. Ulga mieszkaniowa pozwala uniknąć podatku w całości – pod warunkiem wydania pełnej kwoty przychodu (nie dochodu) na cele mieszkaniowe i udokumentowania tych wydatków. Warto pamiętać, że przy nieruchomościach ze spadku lub darowizny 5-letni termin liczy się od nabycia przez spadkodawcę lub darczyńcę – co w wielu przypadkach pozwala sprzedać nieruchomość bez podatku niemal od razu.
Obserwuj nas w Google Discover
Podobają Ci się nasze treści?
Google Discover
