Ceny transakcyjne poznają nie tylko kupujący, ale także konkurujące ze sobą firmy
Od 11 września deweloperów obowiązuje jawność cen nieruchomości, które sprzedają. Ściślej mówiąc, są zobowiązani do ujawniania na swoich stronach internetowych cen, za które możemy kupić u nich mieszkania. Obowiązek informacyjny obejmuje także powierzchnię użytkową, ewentualnych komórek lokatorskich oraz wszelkich dodatkowych kosztów. W przyszłości ma powstać specjalny Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami, w którym znajdziemy ceny transakcyjne na rynku mieszkaniowym. Na razie możemy skorzystać z prywatnej inicjatywie o niezbyt sympatycznej nawie "deweloperuch". Warto wspomnieć, że część ekspertów jest przekonana, że państwowy portal DOM tak naprawdę nigdy nie powstanie.
Zmiany w prawie, które nałożyły na deweloperów opisane przed chwilą obowiązki, mają przede wszystkim zwiększyć transparentność i uchronić kupujących przed marnowaniem ich czasu przez sprzedawców. Pod tym względem możemy się spodziewać sukcesu. Pod warunkiem oczywiście, że rozwiążemy w jakiś sposób problem tych przedsiębiorców, którzy robią sobie żarty, deklarując chęć sprzedania mieszkań za złotówkę za metr kwadratowy. O takich deweloperach informowała niedawno "Rzeczpospolita".
Nikogo chyba nie trzeba przekonywać, że wiedza o tym, za ile możemy kupić mieszkanie, jest niezwykle przydatna. Jeżeli nas na zakup danej nieruchomości nie stać, to nie będziemy marnować swojego czasu na rozmowę ze sprzedawcą. Odpadnie nam konieczność rozsyłania maili, wykonywania telefonów, albo osobistego kontaktu z deweloperem. Przy okazji nie będziemy się narażać na stres potencjalnie wiążący się z całą sytuacją. Komfort to jednak nie wszystko.
Sprawdź polecane oferty
RRSO 20,77%
Jawność cen nieruchomości może także poprawić naszą zdolność negocjacyjną. Jeżeli będziemy rozeznani co do cen transakcyjnych podobnych mieszkań, to najprawdopodobniej nie będziemy przepłacać. Czy jednak nowe prawo przyniesie powszechny spadek cen? Niekoniecznie.
Na co możemy liczyć, to pewne uśrednienie cen wynikające ze wspomnianej wyżej większej transparentności na rynku. Klienci nie będą skorzy przepłacać, ale także deweloperzy, którzy sprzedają swoje mieszkania taniej, równocześnie będą świadomi, że mogą nieco podnieść swoje ceny. Nie jest to więc zjawisko jednoznacznie korzystne z punktu widzenia kupujących.
Jawność cen nieruchomości równie dobrze może nie przynieść żadnej większej zmiany
Deweloperom jawność cen nieruchomości siłą rzeczy niezbyt się podoba. Będą musieli odkryć karty nie tylko przed klientami, ale także przed konkurencją. Tak naprawdę nie ma się co dziwić, że część wolałaby tego nie robić. O ile podawanie ewidentnie fałszywych cen zasługuje na potępienie, o tyle w dyspozycji sprzedawców pozostanie kilka bardziej subtelnych metod, by sprzedać mieszkanie w cenie odbiegającej od tej widniejącej na stronie internetowej.
Przede wszystkim, przepisy w żadnym wypadku nie zabraniają deweloperom stosować rabatów oraz upustów. Tym samym ostateczna cena zakupu jak najbardziej może odbiegać od tej transakcyjnej. Bezpośrednie negocjacje pomiędzy klientem a sprzedawcą wcale nie znikną. Pytanie jednak brzmi: czy deweloperzy wciąż będą równie chętni, by takich zniżek udzielać? Masowego zawyżania wyjściowej ceny tylko po to, by móc ostatecznie dać klientowi "upust", raczej bym się nie spodziewał.
Z jednej strony, zachęcenie klientów do podjęcia decyzji o zakupie czasem wymaga takiego impulsu. Jawność cen nieruchomości niewiele zmienia w kwestii strategii marketingowych. Z drugiej strony, wspomniana wyżej homogenizacja cen może nieco namieszać. W końcu potrzeba udzielania rabatów będzie mniejsza, jeżeli deweloper będzie wiedzieć, że u konkurencji lokalu w zbliżonym metrażu klient po prostu nie kupi. O wiele ważniejsze dla obydwu stron mogą się okazać czynniki związane z innymi cechami mieszkania, takimi jak lokalizacja, jakość wykończenia czy skomunikowanie.
Teoretycznie w grę wchodzi także mechanizm czasowego wycofywania z oferty tych nieruchomości, których zadeklarowana cena nie pasuje deweloperowi do przyjętej w danym momencie taktyki. Na przykład na początku funkcjonowania nowych przepisów część firm może chcieć się zaprezentować możliwie niskimi cenami. Tym samym mogliby wyłączyć najbardziej atrakcyjne mieszkania, które siłą rzeczy kosztują najwięcej.
Trudno tak naprawdę powiedzieć, jakie jeszcze sprytne sposoby deweloperzy wykorzystają, by dostosować się do nowych realiów prawnych. Zaryzykowałbym stwierdzenie, że w gruncie rzeczy nie zmieni się tak dużo. Kupujący będą nieco lepiej poinformowani, sprzedawcy w dalszym ciągu będą mogli przekonywać ich rabatami. Co najwyżej tempo zmian cen nieruchomości nieco spowolni przez to, że poszczególne firmy będą miały lepszy wgląd w strategię konkurentów. Jeżeli jednak deweloperzy będą skutecznie sprzedawać mieszkania po cenach odbiegających od deklarowanych, to zmiany mogą się okazać wręcz symboliczne. W takiej sytuacji należałoby zadać pytanie o celowość nakładania na nich obowiązków ewidencyjnych oraz kontynuowania projektu "portal DOM". W końcu, jeżeli nie widać różnicy, to po co przepłacać?
