Nie jestem pewien, czy jednolity wzorzec umowy kredytu hipotecznego jest nam w ogóle potrzebny
Kryzys inflacyjny z przełomu 2022 i 2023 roku uderzył w nas wszystkich. Szczególnie odczuły go osoby spłacające kredyty hipoteczne. W tamtym okresie banki udzielały w naszym kraju właściwie wyłącznie kredytów ze zmienną stopą oprocentowania. Głównym działaniem antyinflacyjnym Rady Polityki Pieniężnej był ciąg podwyżek stóp procentowych, co siłą rzeczy oznaczało błyskawiczny i zarazem drastyczny wzrost wysokości rat do spłaty.
Teraz inflacja wynosi ok. 4 proc. i można powiedzieć, że jest mniej-więcej pod kontrolą. Rynek kredytów hipotecznych również wygląda zdrowiej. Teraz proporcje się odwróciły i w sprzedaży wyraźnie dominuje stała stopa oprocentowania. Jest jednak małe "ale": ta stałość nie trwa w nieskończoność. W rzeczywistości banki zabezpieczają swoje interesy poprzez zagwarantowanie stałej stopy przez określoną w umowie liczbę lat. Najczęściej jest to 5 lat, ale niektóre instytucje proponują nieco dłuższy okres.
Zmiany na rynku kredytów hipotecznych zwróciły uwagę Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Prezes tej instytucji aktywnie zabiega o wprowadzenie jednolitego wzorca umowy kredytu hipotecznego. Cóż to takiego? Wyjaśnienie możemy znaleźć na stronie internetowej UOKiK:
Prezes UOKiK chce rozpocząć prace legislacyjne nad ustawą, która wprowadzi do polskiego prawa jednolite wzorce umów o kredyt hipoteczny oparty o okresowo stałą stopę procentową. Wzorce obowiązywałby wszystkich kredytodawców, bez możliwości dokonywania modyfikacji. Proponowane rozwiązanie zabezpiecza interesy konsumentów, ale też ogranicza ryzyko prawne po stronie banków.
Brzmi całkiem nieźle. Warto jednak wspomnieć, że rząd nie wydaje się specjalnie zainteresowany wprowadzeniem takiego rozwiązania i uważa je za "przedwczesne". UOKiK wprost odmówiono wpisania projektu do wykazu prac legislacyjnych rządu. Obecnie kluczowa wydaje się decyzja Ministerstwa Sprawiedliwości, które miałoby pełnić funkcję podmiotu wiodącego albo współprowadzącego proces legislacyjny. Kto ma rację w tym sporze? Całkiem możliwe, że rząd.
UOKiK w pewnym sensie próbuje wyważać już otwarte drzwi
Jednolity wzorzec umowy kredytu hipotecznego miałby zagwarantować konsumentom, że banki "przypadkiem" nie umieszczą w podsuwanym im do podpisu umowom jakichś klauzul, które jeszcze nie zostały uznane za abuzywne, albo przynajmniej wyjątkowo niekorzystne.
Owszem, Rzecznik Finansowy prowadzi wyczerpującą listę takich klauzul, która ma kilkadziesiąt stron. Problemy najczęściej dotyczą przesłanek uznania całej umowy za nieważną, które mają jakiś związek z frankami szwajcarskimi albo innymi walutami. Zaryzykowałbym jednak stwierdzenie, że od plagi kredytów frankowych nie mieliśmy do czynienia z jakimś większym skandalem, który uzasadniałby tak drastyczną ingerencję.
Wraz z falą antyinflacyjnych podwyżek stóp procentowych mieliśmy co prawda do czynienia z zakwestionowaniem transparentności wykorzystywanego przez banki wskaźnika WIBOR, ale ten w pewnym sensie stał się kozłem ofiarnym, na którego zrzucono winę za rosnące raty kredytów. Proces jego wymiany zresztą trwa już od lat. Wskaźnik POLSTR ma go zastąpić z końcem 2027 r.
Wbrew pozorom jednolity wzorzec umowy kredytu hipotecznego proponowany przez UOKiK wcale nie zamierza narzucić bankom stosowania wyłącznie pięcioletniego okresu stałego oprocentowania. Prawdę mówiąc, jest wręcz przeciwnie.
Umowy kredytu hipotecznego opartego o okresowo stałą stopę procentową zawierane według jednolitego wzorca, zgodnie z założeniami Prezesa UOKiK, zapewniałyby stałą stopę procentową przez co najmniej 5 lat. Takie rozwiązanie oznacza większą przewidywalność obciążeń finansowych związanych z kredytem w najbardziej newralgicznym okresie kredytowania.
– Produkty kredytowe dostępne obecnie na polskim rynku przewidują niezmienność oprocentowania przez okres 5 lat. Jedną z przyczyn jest fakt, że na polskim rynku brakuje adekwatnych zabezpieczeń dla banków. Jednak zakładamy, że w miarę jak rynek kredytów na stałą stopę będzie się rozwijał, zaś stopy procentowe spadały, rozwijać będzie się też oferta uwzględniająca dłuższe okresy stałego oprocentowania, a w perspektywie kilkunastoletniej – zapewniające stałe oprocentowanie kredytu nawet w całym okresie kredytowania – mówi Prezes UOKiK Tomasz Chróstny.
Rzecz jednak w tym, że jednolity wzorzec umowy kredytu hipotecznego zauważalnie osłabi możliwości banków, by ze sobą konkurować. Przy stosunkowo niskich stopach procentowych oprocentowanie kredytów w ofercie poszczególnych instytucji i tak będzie dość podobne. Ujednolicenie tejże oferty sprawi, że potencjalni kredytobiorcy nie będą mieli większego bodźca, by w ogóle zastanawiać się nad wyborem innego banku niż ten, który oferuje najtańszy kredyt albo ten, w którym i tak trzymają swoje pieniądze.
Warto także przypomnieć, że sam Prezes UOKiK potwierdza, iż niezmienność oprocentowania przez pięć lat już teraz jest rynkowym standardem. Skoro tak, to co tak naprawdę miałoby zmienić proponowane rozwiązanie i przed czym konkretnie chronić konsumentów? Można się oczywiście spodziewać mechanizmów ochronnych na wypadek kolejnego kryzysu, ale przecież klienci banków już i tak przestawili się na kredyty ze stałym oprocentowaniem. Właśnie dlatego zmiany rzeczywiście wydają się czymś przedwczesnym.
