Rekordowy rok dla kredytów hipotecznych, ale kupujący mieszkania są coraz bardziej wybredni

Z najnowszego raportu Barometr Metrohouse i Credipass za IV kwartał 2025 r. wynika, że polski rynek nieruchomości wszedł w fazę „umiarkowanego optymizmu z dużą dawką pragmatyzmu". Kluczowym motorem napędowym stały się decyzje Rady Polityki Pieniężnej – obniżka stóp procentowych o łącznie 1,75 p.p. w skali roku (do poziomu 4,0 p.p.) diametralnie zmieniła matematykę kredytową Polaków.

Trzy grupy miast na rynku wtórnym

Analizy cenowe za IV kw. 2025 r. wskazują na wyraźne rozbieżności pomiędzy lokalnymi rynkami mieszkaniowymi. Na rynku wtórnym wyłaniają się trzy grupy miast.

Pierwsza to liderzy wzrostów – Gdańsk ze średnią ceną transakcyjną wyższą o 5,7 proc. rok do roku (12 769 zł/m kw.) pozostaje rynkiem o silnym zacięciu inwestycyjnym. Atrakcyjność lokalizacji skutecznie broni tam wysokich stawek.

Drugą grupę stanowią ośrodki stabilizacji – Warszawa (16 127 zł/m kw., wzrost 0,6 proc. r/r) i Wrocław (11 962 zł/m kw., wzrost 1,4 proc. r/r) weszły w fazę cenowego „płaskowyżu". Mimo nominalnych wzrostów, realna dynamika cen wyhamowała.

Trzecia grupa to obszary korekty – Kraków z ceną 13 930 zł/m kw. odnotował spadek o 3,7 proc. rok do roku, ale prawdziwym negatywnym liderem zestawienia jest Łódź. Tam ceny spadły o blisko 8 proc. r/r, a średnia cena transakcyjna wynosi obecnie 7 498 zł/m kw. Powodem jest ogromna podaż na rynku pierwotnym – w sprzedaży wystawionych jest aż 7 tys. mieszkań deweloperskich, co wymusza na sprzedających z rynku wtórnego dużą elastyczność cenową.

Refinansowania ukrytym motorem rynku kredytowego

Sektor finansowy ma za sobą rekordowy rok. Październikowy wynik 10,86 mld zł wolumenu udzielonych kredytów to historyczny rekord, osiągnięty bez wsparcia programów rządowych. To dowód na uwolnienie zagregowanego popytu osób, które przestały czekać na dopłaty i zaakceptowały warunki rynkowe.

Niezwykle istotnym zjawiskiem, stanowiącym niemal 20 proc. nowej akcji kredytowej, stały się refinansowania. Co piąta złotówka wypłacona przez banki nie posłużyła na zakup nowego lokalu, lecz na optymalizację kosztów już posiadanych długów. To sygnał rosnącej świadomości finansowej Polaków i naturalny trend w otoczeniu spadających stóp procentowych.

Obniżki stóp procentowych przełożyły się na znaczący wzrost zdolności kredytowej. Rodzina 2+2 z dochodem 12 tys. zł netto może obecnie pożyczyć 783 tys. zł – o 60 tys. zł więcej niż rok temu. Para w związku nieformalnym z takim samym dochodem ma zdolność kredytową na poziomie aż 906 tys. zł (wzrost o 143 tys. zł r/r), a singiel zarabiający 7,5 tys. zł netto – 571 tys. zł.

Kupujący są bardziej wybredni

Mimo lepszej dostępności finansowania, czas sprzedaży nieruchomości uległ wydłużeniu. W Warszawie średnio na klienta czeka się już ponad 4 miesiące (132 dni), a poza największymi aglomeracjami – blisko 5 miesięcy.

Nabywcy stali się bardziej selektywni. Skupiają się głównie na lokalach o metrażu 35-65 m kw. (69 proc. transakcji Metrohouse), omijając segment największych mieszkań. W stolicy widać też postępującą polaryzację – już blisko 40 proc. kupowanych mieszkań kosztuje powyżej miliona złotych. Przed rokiem ten odsetek wynosił 25 proc.

Co czwarty zakup nieruchomości z rynku wtórnego można zdefiniować jako inwestycyjny – to nie tylko zakup na wynajem, ale także lokata kapitału, która w przyszłości może służyć np. dzieciom.

Rynek pierwotny: Poznań i Łódź ze wzrostami

Na rynku deweloperskim IV kw. 2025 r. przyniósł zróżnicowane wyniki. Największy kwartalny wzrost średniej ceny ofertowej odnotowano w Poznaniu (+3,6 proc., do poziomu 13 938 zł/m kw.) oraz w Łodzi (+2,3 proc., do 11 496 zł/m kw.). Kraków wzrósł o 0,8 proc. (16 717 zł/m kw.), Gdańsk o 0,2 proc. (17 843 zł/m kw.), a Warszawa pozostała praktycznie bez zmian (18 419 zł/m kw., +0,1 proc.).

Jedynym miastem z kwartalnym spadkiem był Wrocław (-0,3 proc., 15 232 zł/m kw.).

Co istotne, w Łodzi wciąż można kupić nowe mieszkanie z czterocyfrową ceną za metr – niecałe 40 proc. sprzedanych tam w IV kw. 2025 r. lokali miało cenę poniżej 10 000 zł/m kw. W pozostałych badanych miastach ten odsetek wahał się od 0 proc. (Warszawa i Kraków) do zaledwie 4-5 proc.

Raty kredytów coraz niższe

Obniżki stóp procentowych przełożyły się na wyraźny spadek rat kredytowych. Nabywca mieszkania za 500 tys. zł płacił w IV kw. 2025 r. średnio 2 385 zł raty przy oprocentowaniu zmiennym i 2 347 zł przy oprocentowaniu okresowo stałym. To spadek o około 450 zł miesięcznie w porównaniu do IV kw. 2024 r. w przypadku oprocentowania zmiennego.

Co ciekawe, po raz pierwszy od prawie 4 lat w ofertach części banków oprocentowanie zmienne zaczęło być niższe niż okresowo stałe. Historia zatoczyła koło i oprocentowanie zmienne znowu wraca do gry.

Co przyniesie 2026 rok?

Eksperci z Metrohouse i Credipass przewidują, że rok 2026 będzie okresem dalszej stabilizacji rynku. Jak komentuje Tomasz Przyrowski, prezes zarządu Credipass Polska, standardem stanie się nie jednorazowa decyzja kredytowa, lecz długofalowa współpraca z ekspertem finansowym – obejmująca regularne przeglądy zobowiązań i analizę możliwości ich optymalizacji.

Jeśli trend się utrzyma, kluczowe pytanie nie będzie już brzmiało „czy klient ma zdolność", tylko „czy na rynku jest mieszkanie, które warto kupić". A to często potrafi być większym wyzwaniem niż sama decyzja kredytowa.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj