Dlaczego wpis w księdze wieczystej jest tak ważny? Nie, nie z powodu kary grzywny, która może zostać nałożona na osoby, które nie hołdują obowiązkowi ujawnienia swojego prawa w odpowiedniej księdze wieczystej (chociaż kary te bardzo rzadko są nakładane). Faktycznym powodem, dla którego należy jak najszybciej dokonać wpisu, jest ryzyko utraty prawa do nieruchomości. Księgi wieczyste to swojego rodzaju wyrocznia, więc brak wpisu pozwala zakwestionować wszelkie prawa.
Można sprzedać nieruchomość, do której nie ma się prawa
Wpis do księgi wieczystej jest niezwykle ważny, ponieważ w razie wszelkich wątpliwości, to właśnie treść księgi wieczystej jest decydująca. To rękojmia wiary publicznej, wynikająca z art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, który stanowi, że:
W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).
Księgi wieczyste powinny więc oddawać rzeczywisty stan prawny nieruchomości, i to w interesie osoby, która ma do nieruchomości prawo, jest zadbanie o to, aby wszystkie wpisy były aktualne. W przeciwnym razie może dojść do sytuacji, w której osoba widniejąca w księdze wieczystej, jako właściciel (mimo że z jakiegoś powodu właścicielem już nie jest) rozporządzi nieruchomością (na przykład dokona sprzedaży) i ta czynność prawna będzie ważna.
Wpis do księgi wieczystej to podstawa
Skutki zbyt późnego dokonania wpisu do księgi wieczystej lub zignorowania tego wymogu, mogą być opłakane. To w interesie właściciela leży zabezpieczenie swoich praw, tak więc również dokonanie wpisu. Przykładem problemów, związanych z brakiem zgodności stanu faktycznego z treścią księgi wieczystej, jest wyrok Sądu Najwyższego z 2013 roku (IV CSK 481/12), w który skład orzekający zauważył, że:
Rękojmia ksiąg wieczystych chroni osoby, które przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabyły własność lub inne prawo rzeczowe, nawet jeśli w czasie poprzedzającym transakcję inny podmiot nabył prawo do zasiedzenia własności nieruchomości.
Sprawa sprawy o uzgodnienie treści wieczystej. Jako powodowie występowali małżonkowie, którzy w 1998 roku nabyli prawo do nieruchomości od osoby, która figurowała w księdze wieczystej, jako właściciel. Umowa została zawarta przez pełnomocników, małżonkowie nieruchomość zobaczyli dopiero po kilku miesiącach od zakupu. Część nieruchomości jednak była w rękach kogoś innego – sąsiedzi, którzy jako posiadacze samoistni użytkowali część działki, gdy tylko dowiedzieli się o sprzedaży, złożyli do sądu wniosek o zasiedzenie.
Wniosek o zasiedzenie został uwzględniony (postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia ma charakter potwierdzenia przez sąd faktów, samo zasiedzenie przebiega jednak automatycznie – z mocy prawa). Sąsiedzi zasiedzieli część działki już w 1982 roku. Zgodnie z prawem teoretycznie była więc już ich własnością. Sąd jednak podkreślił, że posiadacze samoistni, którzy zasiedzieli swoją działkę, nie byli wpisani w księdze wieczystej. A kupujący nabyli ją w dobrej wierze, więc czynność prawna jest ważna.
Księgi wieczyste to swojego rodzaju wyrocznia
Jeżeli właściciel nie ujawni swojego prawa w księdze wieczystej, może stanąć w obliczu przykrej niespodzianki. Osoba, która widnieje jako właściciel, ma bowiem szansę sprzedać nieruchomość. I z jednej strony nie można stwierdzić, że takie zachowanie jest zgodne z zasadami współżycia społecznego, z drugiej jednak należy negatywnie ocenić postawę faktycznego właściciela, który nie zrobił nic, aby swoje prawo zabezpieczyć. Przytoczony wyżej wyrok nie był jednostkowy. W podobnym tonie wypowiadał się Sąd Najwyższy w 2023 roku (II CSKP 2128/22), który podkreślił, że:
Przepisy o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych pozwalają na sanowanie braku uprawnienia zbywcy do rozporządzania własnością nieruchomości, gdyż mimo że zbywca nie był uprawniony do rozporządzania, druga strona odpłatnej umowy o przeniesienie własności nabędzie nieruchomość, jeżeli działała w dobrej wierze mającej oparcie w treści księgi wieczystej, tj. była przekonana, że zbywcy przysługuje zgodnie z treścią księgi wieczystej własność nieruchomości.
To dobra wiara kupującego jest w tej sytuacji decydująca
Aby więc taka czynność prawna była skuteczna, nabywca musi działać w dobrej wierze, to znaczy nie może wiedzieć, że osobie, która sprzedaje działkę, faktycznie nie przysługuje prawo własności. Jeżeli nawet kupujący nie ma takich informacji, ale z łatwością może je pozyskać, również czynność prawna nie będzie ważna. Jak bowiem Sąd Najwyższy podkreślił z innym wyroku z 2023 roku (II CSKP 1029/22):
Rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych nie są objęte m.in. rozporządzenia dokonane w złej wierze (art. 6 ust. 2 u.k.w.h.). O tym, czy konkretny nabywca nieruchomości albo wierzyciel hipoteczny mógł z łatwością dowiedzieć się o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, decyduje obiektywna miara staranności połączona z obowiązującym w całym systemie prawa cywilnego domniemaniem dobrej wiary.
