Można sprzedać nieruchomość, do której nie ma się prawa
Wpis do księgi wieczystej jest niezwykle ważny, ponieważ w razie wszelkich wątpliwości, to właśnie treść księgi wieczystej jest decydująca. To rękojmia wiary publicznej, wynikająca z art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, który stanowi, że:
W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).
Księgi wieczyste powinny więc oddawać rzeczywisty stan prawny nieruchomości, i to w interesie osoby, która ma do nieruchomości prawo, jest zadbanie o to, aby wszystkie wpisy były aktualne. W przeciwnym razie może dojść do sytuacji, w której osoba widniejąca w księdze wieczystej, jako właściciel (mimo że z jakiegoś powodu właścicielem już nie jest) rozporządzi nieruchomością (na przykład dokona sprzedaży) i ta czynność prawna będzie ważna.
Sprawdź polecane oferty
RRSO 21,36%
Skutki zbyt późnego dokonania wpisu do księgi wieczystej lub zignorowania tego wymogu, mogą być opłakane. To w interesie właściciela leży zabezpieczenie swoich praw, tak więc również dokonanie wpisu. Przykładem problemów, związanych z brakiem zgodności stanu faktycznego z treścią księgi wieczystej, jest wyrok Sądu Najwyższego z 2013 roku (IV CSK 481/12), w który skład orzekający zauważył, że:
Rękojmia ksiąg wieczystych chroni osoby, które przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabyły własność lub inne prawo rzeczowe, nawet jeśli w czasie poprzedzającym transakcję inny podmiot nabył prawo do zasiedzenia własności nieruchomości.
Sprawa sprawy o uzgodnienie treści wieczystej. Jako powodowie występowali małżonkowie, którzy w 1998 roku nabyli prawo do nieruchomości od osoby, która figurowała w księdze wieczystej, jako właściciel. Umowa została zawarta przez pełnomocników, małżonkowie nieruchomość zobaczyli dopiero po kilku miesiącach od zakupu. Część nieruchomości jednak była w rękach kogoś innego – sąsiedzi, którzy jako posiadacze samoistni użytkowali część działki, gdy tylko dowiedzieli się o sprzedaży, złożyli do sądu wniosek o zasiedzenie.
Wniosek o zasiedzenie został uwzględniony (postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia ma charakter potwierdzenia przez sąd faktów, samo zasiedzenie przebiega jednak automatycznie – z mocy prawa). Sąsiedzi zasiedzieli część działki już w 1982 roku. Zgodnie z prawem teoretycznie była więc już ich własnością. Sąd jednak podkreślił, że posiadacze samoistni, którzy zasiedzieli swoją działkę, nie byli wpisani w księdze wieczystej. A kupujący nabyli ją w dobrej wierze, więc czynność prawna jest ważna.
Księgi wieczyste to swojego rodzaju wyrocznia
Jeżeli właściciel nie ujawni swojego prawa w księdze wieczystej, może stanąć w obliczu przykrej niespodzianki. Osoba, która widnieje jako właściciel, ma bowiem szansę sprzedać nieruchomość. I z jednej strony nie można stwierdzić, że takie zachowanie jest zgodne z zasadami współżycia społecznego, z drugiej jednak należy negatywnie ocenić postawę faktycznego właściciela, który nie zrobił nic, aby swoje prawo zabezpieczyć. Przytoczony wyżej wyrok nie był jednostkowy. W podobnym tonie wypowiadał się Sąd Najwyższy w 2023 roku (II CSKP 2128/22), który podkreślił, że:
Przepisy o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych pozwalają na sanowanie braku uprawnienia zbywcy do rozporządzania własnością nieruchomości, gdyż mimo że zbywca nie był uprawniony do rozporządzania, druga strona odpłatnej umowy o przeniesienie własności nabędzie nieruchomość, jeżeli działała w dobrej wierze mającej oparcie w treści księgi wieczystej, tj. była przekonana, że zbywcy przysługuje zgodnie z treścią księgi wieczystej własność nieruchomości.
To dobra wiara kupującego jest w tej sytuacji decydująca
Aby więc taka czynność prawna była skuteczna, nabywca musi działać w dobrej wierze, to znaczy nie może wiedzieć, że osobie, która sprzedaje działkę, faktycznie nie przysługuje prawo własności. Jeżeli nawet kupujący nie ma takich informacji, ale z łatwością może je pozyskać, również czynność prawna nie będzie ważna. Jak bowiem Sąd Najwyższy podkreślił z innym wyroku z 2023 roku (II CSKP 1029/22):
Rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych nie są objęte m.in. rozporządzenia dokonane w złej wierze (art. 6 ust. 2 u.k.w.h.). O tym, czy konkretny nabywca nieruchomości albo wierzyciel hipoteczny mógł z łatwością dowiedzieć się o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, decyduje obiektywna miara staranności połączona z obowiązującym w całym systemie prawa cywilnego domniemaniem dobrej wiary.
