Zaskakująca zmiana na rynku nieruchomości. Raport NBP to potwierdza

Inwestorzy powoli znikają z rynku. Ale i tak przeważają zakupy za gotówkę

Jeszcze kilka lat temu spory odsetek kupujących stanowili inwestorzy, którzy nabywali lokale z myślą o wynajmie lub odsprzedaży z zyskiem. Z najnowszych danych NBP wynika jednak, że ten trend ulega odwróceniu. W 2025 r. udział osób kupujących mieszkania w celach inwestycyjnych spadł do 30 proc. – dla porównania, w 2021 r. było to aż 38 proc.

Obecnie rynek przejmują osoby nabywające lokale na własne potrzeby; stanowią oni już 71 proc. wszystkich kupujących. Co ciekawe, rośnie przede wszystkim odsetek osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie w życiu (do 38 proc.) oraz tych, którzy po prostu chcą poprawić warunki bytowe swojej rodziny.

Zaskakujący może być również sposób finansowania tych transakcji. Okazuje się, że w IV kwartale ubiegłego roku aż 56 proc. zakupów sfinansowano w całości ze środków własnych. To skok aż o 10 punktów procentowych w stosunku do poprzedniego kwartału, co sugeruje, że kupujący dysponują znacznymi oszczędnościami lub posiłkują się gotówką ze sprzedaży innej nieruchomości. Jak jak Polacy nabywają nieruchomości, zależy też mocno od wieku – starsze pokolenia kupowały za gotówkę znacznie częściej niż młodsi.

Mieszkania realnie tanieją. Na rynku wtórnym coraz łatwiej o negocjacje

Dla osób planujących zakup własnego mieszkania najważniejsze są jednak same ceny. Na szczęście z analizy banku centralnego płyną dość optymistyczne wnioski. W ujęciu rocznym, po skorygowaniu danych o inflację konsumencką oraz wzrost wynagrodzeń, dynamika cen transakcyjnych jest ujemna. To oznacza, że realna wartość mieszkań po prostu spada, a relacja naszych dochodów do cen metra kwadratowego stopniowo się poprawia.

Warto jednocześnie mieć na uwadze fakt, że sytuacja wygląda zupełnie inaczej w zależności od tego, czy szukamy lokalu od dewelopera, czy z "drugiej ręki". Na rynku pierwotnym deweloperzy wciąż utrzymują bardzo silną pozycję negocjacyjną – nominalne ceny ofertowe mieszkań w dziesięciu największych miastach wzrosły rok do roku o 4,2 proc.

Z kolei na rynku wtórnym sprzedający muszą już dostosowywać swoje oczekiwania do ograniczonego popytu. W sześciu największych miastach średnie ceny transakcyjne na rynku wtórnym spadły o 0,7 proc. kwartał do kwartału, co wyraźnie pokazuje, że to właśnie tam kupującym znacznie łatwiej wynegocjować dzisiaj sensowny rabat. Eksperci już wcześniej sygnalizowali, że obniżkę ceny mieszkania nawet o 10 proc. można uzyskać przy odpowiedniej taktyce negocjacyjnej.

Deweloperzy budują mniej, chociaż mają odpowiednie grunty

Mimo relatywnie wysokich cen ofertowych na rynku pierwotnym, deweloperzy ewidentnie zaciągnęli hamulec, jeśli chodzi o nowe inwestycje. W IV kwartale 2025 r. rozpoczęto budowę nieco ponad 46 tys. lokali – to spadek o 16 proc. kwartał do kwartału i o 11 proc. rok do roku.

Co jest powodem takiego spowolnienia? Z pewnością nie braki w bankach ziemi. NBP wprost wskazuje, że deweloperzy posiadają obecnie grunty, na których mogliby rozpocząć budowę o 15 proc. więcej lokali, niż faktycznie planują na 2026 r. Niemal 30 proc. firm przyznaje zresztą, że mogłoby uruchomić znacznie więcej projektów od zaraz. Główną barierą nie są też ceny materiałów budowlanych, bo te przestały rosnąć.

Jak się jednak okazuje, firmy skarżą się za to na drastycznie wysokie koszty pracownicze (wskazuje na to aż 75 proc. ankietowanych przedsiębiorstw), sporą konkurencję w walce o zlecenia oraz wysokie obciążenia podatkowe. Nie bez znaczenia jest też szerszy kontekst – budowanie mieszkań w Polsce opiera się niemal wyłącznie na deweloperach, co czyni rynek wyjątkowo wrażliwym na ich decyzje inwestycyjne. Jeśli deweloperzy na dłużej wstrzymają się z rozpoczynaniem nowych inwestycji, może to ostatecznie doprowadzić do ponownego wzrostu cen mieszkań. Warto mieć świadomość, że prognozy dotyczące tego, ile będą kosztować mieszkania za 10 lat, zakładają dalsze wzrosty – nawet jeśli dziś obserwujemy chwilowe wyhamowanie.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj