Okupas? Mamy takich w kraju, a prawo zapewnia im cieplarniane warunki
Wielu z nas z pewnością słyszało mrożące krew w żyłach właścicieli nieruchomości opowieści o hiszpańskich okupas. Mowa o osobach, które bez żadnego tytułu do zamieszkania zajmują pozostawione bez opieki mieszkania. Do niedawna tamtejsze prawo stawiało wynajmującego na z góry przegranej pozycji. Kwietniowe zmiany obowiązujących w Hiszpanii przepisów znacząco ograniczyło ten proceder. W grę wchodzi między innymi drastyczne skrócenie czasu rozpatrywania spraw, przyspieszenie interwencji służ porządkowych mających pozbyć się intruzów z zajętego mieszkania oraz możliwość nakazania przez sąd opuszczenia nieruchomości jako środka zapobiegawczego.
Dlaczego o tym wspominam? Dlatego, że Polsce przydałyby się dokładnie takie zmiany dotyczące sporów pomiędzy wynajmującymi mieszkania a uporczywie niepłacącymi najemcami, tymi działającymi w złej wierze oraz dzikimi lokatorami. Obowiązujące obecnie przepisy wiążą właścicielom nieruchomości ręce w takim stopniu, że nierzadko muszą przez długie lata finansować czyjś pobyt w swojej własności. Nie mają też legalnej możliwości poradzenia sobie z problemem na własną rękę. Można śmiało postawić tezę, że prawo własności wynajmowanego mieszkania prawie nie podlega w naszym kraju ochronie prawnej.
Niezależnie od tego, czy wiązała nas wcześniej umowa z najemcą, który nagle przestał płacić czynsz, czy mamy do czynienia z całkowicie dzikim lokatorem, jego wyeksmitowanie będzie wymagało udania się do sądu. Procedura eksmisji trwa zazwyczaj od kilku miesięcy do nawet kilku lat. Wiele oczywiście zależy od okoliczności sprawy. Problem tkwi przede wszystkim w tym, że mamy do czynienia z normalną procedurą cywilną. Najczęściej w grę wchodzi zastosowanie powództwa o zwrot rzeczy najętej z art. 675 kodeksu cywilnego. W przypadku dzikich lokatorów zastosujemy powództwo negatoryjne z art. 222 tej samej ustawy.
Sprawdź polecane oferty
RRSO 20,77%
Wspomniane wyżej kilka lat to niestety dość typowy okres odbijania się od kolejnych instancji. Jeden ze skrajnych przypadków opisał niedawno portal Wyborcza.biz. Właścicielka toczyła sądowy bój o swoje mieszkanie przez niemal dekadę. Ktoś mógłby powiedzieć, że młyny wymiaru sprawiedliwości mielą powoli i taka już jest ich natura. Zapewne miałby rację, bo przecież polskie sądy nie słyną z szybkości wydawania ostatecznych rozstrzygnięć. Niestety przez cały czas trwania postępowania właściciel mieszkania jest narażony na ciągłe ponoszenie kosztów.
Nawet w drastycznych przypadkach właściciel mieszkania nie ma większych praw od swojego sąsiada
Załóżmy, że mamy w ręku wyrok nakazujący eksmisję. Jeżeli ktoś myśli, że to koniec, to jest w błędzie. Teraz musimy postarać się o nadanie mu klauzuli wykonalności. Później musimy skierować sprawę do komornika, który zajmie się opróżnieniem naszego mieszkania w majestacie prawa. Eksmisji bez zapewnienia danym osobom jakiegoś lokalu zastępczego – na przykład w postaci lokalu socjalnego – nie można wykonać w okresie ochronnym, który trwa od 1 listopada do 31 marca. Eksmitować na bruk nie wolno również kobiet w ciąży, małoletnich, osób niepełnosprawnych, bezrobotnych, emerytów, rencistów i osób obłożenie chorych.
Być może prościej byłoby sprawić, że niechciani lokatorzy wyprowadzą się sami. Co właściwie możemy zrobić, gdy nasze mieszkanie zostało zajęte przez niesumiennego najemcę albo jakiegoś intruza, który przebywa tam zupełnie bez umowy? Nie mamy prawa tak po prostu odciąć mu mediów. Takie zachowanie może zostać zakwalifikowane jako przestępstwo z art. 191 §1a kodeksu karnego:
§ 1. Kto, stosując przemoc wobec osoby lub groźbę bezprawną, zmusza ją lub inną osobę do określonego działania, zaniechania lub znoszenia, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.
§ 1a. Tej samej karze podlega, kto w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego.
Warto zauważyć, że zacytowany przed chwilą przepis nie rozróżnia, czy zajmowanie lokalu mieszkalnego przez daną osobę jest w ogóle zgodne z prawem.
Tym samym musimy ponosić koszty utrzymania takiej osoby w naszym mieszkaniu. Oczywiście do tego należy doliczyć te koszty, które wiążą się bezpośrednio z utrzymaniem samego mieszkania. Przykładem może być podatek od nieruchomości. W tym momencie trzeba przypomnieć, że sprawa przed sądem może się ciągnąć latami.
Prawo wynajmującego do samopomocy jest ograniczone jeszcze bardziej. Nie możemy oczywiście eksmitować intruza samemu albo z pomocą wynajętej przez siebie firmy windykacyjnej. Dokwaterowanie lokatora do spornego mieszkania również może zostać uznane za "zmuszanie do określonego działania" w rozumieniu art. 191 k.k.
Skoro kolejne rządy nie chcą zmienić przepisów, to pozostaje przestawienie się na alternatywne rodzaje umów
Można więc śmiało postawić tezę, że z niesumiennym najemcą albo dzikim lokatorem nie możemy zrobić nic. Pozostaje nam grzecznie czekać na wyrok sądu, nadanie mu klauzuli wykonalności oraz działanie komornika. Z pewnością ktoś mógłby się zastanawiać, czy obowiązujące przepisy nie zawierają jakiegoś specjalnego trybu na wypadek sytuacji awaryjnych. Co ciekawe, takowe istnieją. Mam na myśli art. 13 ustawy o ochronie praw lokatorów.
1. Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.
2. Współlokator może wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.
Czego w tym przepisie nie znajdziemy? Czegokolwiek, co odnosiłoby się od ochrony praw właściciela przed najbardziej oczywistymi i rażącymi przypadkami. Mam tutaj na myśli na przykład osoby działające w złej wierze, które nigdy nie zapłaciły wynajmującemu nawet złotówki oraz typowych polskich okupas. Prawdę mówiąc, okazuje się, że właściciel mieszkania nie ma większych uprawnień względem takich osób od swojego sąsiada.
Ochrona praw lokatorów działających w dobrej wierze i sumiennie wywiązujących się ze swoich obowiązków względem drugiej strony umowy najmu jest czymś słusznym. W żadnym wypadku nie postuluję jej ograniczenia w najmniejszym choćby stopniu. Prawo musi jednak zawierać skuteczny tryb awaryjny na wypadek drastycznych nadużyć. Ryzyko nie jest tutaj niskie. Informowaliśmy na Bezprawniku o lokatorach niepłacących za mieszkanie, którzy celowo i z premedytacją wybierają sobie ofiary, które nie będą w stanie podjąć z nimi walki w sądzie cywilnym, ani nie zdecydują się na kroki pozaprawne.
Rozwiązania hiszpańskie służące walce z tamtejszymi okupas z powodzeniem mogłyby stanowić punkt wyjścia do rozważań. Czego potrzebujemy, to błyskawicznego trybu rozpatrywania spraw oraz możliwości skutecznej interwencji bez przechodzenia drogi przez sądowo-biurokratyczną mękę. Dobrym pomysłem byłoby także zwolnienie właścicieli z konieczności ponoszenia kosztów dostępu do mediów w spornym mieszkaniu przez cały okres postępowania. Jeżeli lokator wygra, to wynajmujący zwracałby mu po wszystkim poniesione przez niego koszty.
Dopóki nie zmieni się prawo, wynajmującym pozostaje unikanie jak ognia klasycznej umowy najmu. Zamiast tego mogą skorzystać z najmu instytucjonalnego albo okazjonalnego, które zawierają skuteczne mechanizmy ułatwiające eksmisję niepłacącego lokatora.
