Nowa ustawa deweloperska zawiera nowe przepisy szczegółowo regulujące odbiór lokalu lub domu jednorodzinnego. W teorii miały usprawnić domaganie się przez nabywcę usunięcia wszelkich wad i usterek. Niestety, ustawodawca najwyraźniej przekombinował. Rezultatem jest procedura wieloetapowa, skomplikowana i zawierająca wymóg zdobycia opinii rzeczoznawcy budowlanego.
Odbiór lokalu lub domu jednorodzinnego powinien być teraz szybszy
Portal prawo.pl zwraca uwagę na przepisy nowej ustawy deweloperskiej regulujące odbiór lokalu lub domu jednorodzinnego. Ustawodawca postanowił odejść od stosowania przepisów kodeksu cywilnego o rękojmi do stwierdzenia wad lub usterek po odbiorze a przed przeniesieniem prawa własności nieruchomości. Zamiast tego w art. 41 ustawy zawarł nową, kompletną procedurę postępowania.
Nowe zasady miały usprawnić dochodzenie roszczeń przez nabywcę w przypadku wystąpienia jakichś nieprawidłowości. Trzeba przyznać, że postępowania cywilne potrafią w polskich realiach toczyć się latami. Niestety, nowa procedura wcale nie jest pozbawiona wad. Trudno też nazwać ją „uproszczeniem”.
Do tej pory zgłoszenie wady lub usterki oznaczało, że deweloper ma 30 dni na jej usunięcie. Jeśli tego nie zrobi, nabywca miał prawo do wystąpienia na drogę sądową z powództwem cywilnym. Teraz cały proces znacząco się wydłużył.
Odbiór lokalu lub domu rodzinnego zaczyna się właściwie w taki sam sposób jak do tej pory. Dość szybko pojawiają się jednak nowe rozwiązania. Dostrzeżone istotne wady wpisuje się do protokołu, w którym odnotowuje się również odmowę dokonania odbioru przez nabywcę. Deweloper może uznać taki stan rzeczy, może również odmówić uznania wady. Ma następnie 14 dni na dostarczenie odbiorcy informacji o uznaniu wady lub o odmowie.
Niezależnie od biegu tego terminu, deweloper powinien usunąć wady w ciągu 30 dni od podpisania protokołu. Jeżeli, pomimo dochowania należytej staranności, nie jest w stanie zmieścić się w tym terminie, to powinien wskazać w ciągu tych 30 dni inny termin wraz z uzasadnieniem. W przypadku, gdy wady i tak nie zostaną usunięte, następny termin deweloperowi wskazuje nabywca. Jeżeli ten dalej nie usunie wad, to nabywca może zrobić to samodzielnie, na koszt dewelopera.
Równocześnie stworzono wieloetapową i skomplikowaną procedurę trudną do stosowania w praktyce
Co, jeśli deweloper odmówi uznania istotnej wady stwierdzonej przez nabywcę w trakcie odbioru? Może on wówczas odmówić dokonania odbioru. Wówczas strony ustalają termin ponownego odbioru. Tym samym deweloper uzyskuje czas na usunięcie stwierdzonej wady. Ktoś mógłby zadać pytanie: czemu deweloper miałby usuwać wadę, której istnieniu stanowczo zaprzecza? Tutaj do procedury wkracza biegły rzeczoznawca.
Nowa ustawa deweloperska zakłada, że jeśli nabywca stwierdzi w trakcie odbioru istnienie istotnej wady, to zatrudni biegłego rzeczoznawcę budowlanego. Jego opinia ma potwierdzić, która strona ma w sporze rację. Jeżeli wada rzeczywiście występuje, to koszt jego pracy pokryje deweloper. W przeciwnym wypadku zapłaci nabywca.
Uznanie przez dewelopera wady sprawia, że po bezskutecznym upływie terminu na usunięcie wady istotnej nabywca może po prostu odstąpić od umowy.
Eksperci cytowani przez prawo.pl wskazują poważne wady, jakimi ustawodawca obarczył odbiór lokalu lub domu jednorodzinnego. Ciężar dowiedzenia istnienia wady spoczywa w całości na nabywcy. Teoretycznie jednak to nabywca wybiera biegłego rzeczoznawcę. Deweloper nie ma żadnego wpływu na jego wybór.
Do tego nowa ustawa deweloperska nie zawiera definicji legalnej „wady istotnej”. Właściwie w ogóle nie podejmuje próby choćby przybliżonego wskazania, czym ta miałaby się różnić od wszystkich pozostałych rodzajów wad. Tymczasem jest to pojęcie kluczowe dla całe procedury. Tym samym próba jego zdefiniowania będzie się opierać o dotychczasowe orzecznictwo sądów cywilnych.
Kolejnym wskazywanym problemem jest obligatoryjne zastosowanie nowej procedury po dwóch latach od wejścia w życie ustawy. Wszystko dlatego, że w dzisiejszym stanie prawnym wyegzekwowanie usunięcia wad w tym terminie wcale nie jest oczywistością. Niespecjalnie więc wiadomo co zrobić w sytuacji, gdy dana sprawa jest już dość zaawansowana. Rozpoczynanie nowej procedury od początku nie byłoby zbyt rozsądnym posunięciem. Nowa ustawa nie zawiera tutaj żadnej dyrektywy postępowania. Można się więc w takich sytuacjach spodziewać chaosu i niepotrzebnych sporów pomiędzy stronami.
