Nowa ustawa deweloperska to właściwie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Ma naprawić praktyczne i prawne problemy w stosowaniu poprzedniej regulacji. Jej nadrzędny cel to efektywna ochrona nabywców w relacji z silniejszym podmiotem – deweloperem.
Poza efektywną ochroną nabywców, regulacja ma poprawić bezpieczeństwo obrotu prawnego oraz zwiększyć poziom akceptacji przepisów przez przedsiębiorców.
Jakie konkretnie zmiany przyniesie nowa ustawa deweloperska?
Po pierwsze, przepisy nowej ustawy będą stosowane do każdej umowy zawieranej przez dewelopera z nabywcą, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do przeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy. Dotychczas tak nie było. Umowy zawierane już po wybudowaniu lokali były wyłączone spod regulacji, co stanowiło spore pole do nadużyć.
Oprócz tego nowa ustawa deweloperska rozszerza katalog dokumentów, które deweloper będzie musiał pokazać potencjalnemu nabywcy. Chodzi między innymi o decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, czy też akt ustanowienia odrębnej własności lokalu.
Istotne zmiany w prospekcie informacyjnym
Nowa ustawa deweloperska obowiąże do doręczania osobom zainteresowanym prospektu informacyjnego na nieodpłatnym trwałym nośniku. Na przykład w formie papierowej lub na płycie. Obowiązek będzie istniał niezależnie od tego, czy zainteresowany zażądał doręczenia prospektu w ten sposób, czy nie.
Uzupełniono też wzór prospektu informacyjnego, który stanowi załącznik do nowej ustawy. Będą widniały w nim daty: uprawomocnienia się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub zakończenia budowy domu jednorodzinnego, a także wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego oraz ustanowienia jego odrębnej własności.
Dokument będzie zawierał też informację o powierzchni lokalu, czy cenie. Obowiązkowe będzie zawiadomienie o jednolitym limicie gwarancyjnym przysługującym w przypadku upadłości banku, w którym prowadzony jest mieszkaniowy rachunek powierniczy (czytaj: ile pieniędzy maksymalnie można dostać z odszkodowania, jeśli upadnie ten bank).
Prospekt informacyjny to kompendium wiedzy o inwestycji i jeden z najistotniejszych instrumentów ochrony praw konsumentów przy umowach deweloperskich. Takie zmiany poszerzające jego zakres należy więc ocenić jak najbardziej na plus.
Domniemanie uznania wad
Jak stanowi art. 41 ust. 5 nowej ustawy deweloperskiej:
Jeżeli deweloper nie poinformuje nabywcy o uznaniu wad albo o odmowie uznania wad oraz jej przyczynach w terminie 14 dni, uważa się, że uznał wady.
Jeśli deweloper uzna wady, będzie miał obowiązek usunąć je w terminie 30 dni od podpisania protokołu. Jeśli jednak po wyznaczeniu dodatkowego terminu, wady nadal nie zostaną usunięte, nabywca będzie miał prawo uczynić to na koszt dewelopera. Z uwagi na istotne wady, których deweloper nie chciał uznać w protokole, nabywcy będą mogli odmówić dokonania odbioru.
Takie rozwiązania mają zapobiegać opieszałości deweloperów i ułatwiać inwestorom dochodzenie usunięcia wad.
Nowa ustawa deweloperska wprowadza Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Zadaniem tej nowej instytucji będzie ochrona klienta. Nie tylko przed problemami dewelopera, ale także przed upadłością banku, który prowadzi rachunki powiernicze. Środki DFG będą pozyskiwane z bezzwrotnych składek odprowadzanych przez każdego dewelopera od wpłat klientów na mieszkaniowe rachunki powiernicze.
Kasę zasilą także między innymi: środki pochodzące z masy upadłościowej, odsetki od zgromadzonych na rachunku bankowym środków pieniężnych, czy przychody z lokat. Fundusz będzie prowadzony przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny. Co istotne, jego odpowiedzialność nie będzie ograniczona jakimkolwiek limitem gwarancyjnym.
