- Bezprawnik -
- Finanse -
- Najpierw dogadasz się z bankiem na kredyt, a potem on zostawi cię bez grosza. Legalnie
Najpierw dogadasz się z bankiem na kredyt, a potem on zostawi cię bez grosza. Legalnie
Zakup mieszkania albo domu bardzo często opiera się na finansowaniu bankowym, a pozytywna decyzja kredytowa daje kredytobiorcy poczucie, że większość formalności jest już za nim. Owszem, decyzja kredytowa oznacza gotowość banku do udzielenia finansowania na określonych warunkach, ale nie zamyka tematu. Wbrew częstemu przekonaniu bank ma prawo odmówić udzielenia kredytu, nawet gdy wstępnie poszedł nam na rękę.
Dzieje się tak rzadko, ale jest to możliwe i wynika z procedur zarządzania ryzykiem. Warto przy tym pamiętać, że banki pilnują deklarowanego celu finansowania — zakup mieszkania na wynajem na kredyt hipoteczny zamiast na własne potrzeby mieszkaniowe potrafi skończyć się poważnymi konsekwencjami.
Wstępna pozytywna decyzja banku nie gwarantuje wypłaty kredytu
Decyzja kredytowa nie obowiązuje bezterminowo. Najczęściej pozostaje ważna od miesiąca do kwartału w zależności od banku, a ten czas jest przeznaczony na spełnienie wszystkich warunków oraz przygotowanie do podpisania umowy. Jeżeli klient nie zmieści się we wskazanym terminie, decyzja wygaśnie.
Ostateczna decyzja kredytowa zawiera listę warunków, które kredytobiorca musi spełnić przed podpisaniem umowy. Do najczęściej spotykanych należą:
- zaświadczenie z urzędu skarbowego czy ZUS-u o braku zaległości,
- dokumenty dotyczące nieruchomości,
- obowiązek zamknięcia lub spłaty innych zobowiązań.
Niespełnienie któregokolwiek z tych warunków najprawdopodobniej uniemożliwi podpisanie umowy. Co istotne, treść samego kontraktu wciąż zależy od konkretnego banku — rząd pracował nad ujednoliceniem wzorca, ale ostatecznie nie będzie jednolitej umowy kredytowej, z której mogliby skorzystać wszyscy kredytobiorcy.
Dodatkowe warunki przed uruchomieniem środków
Po uzyskaniu pozytywnej decyzji kredytowej nie ma jeszcze pewności, że kredyt zostanie wypłacony, ponieważ bank ma prawo uzależnić podpisanie umowy lub uruchomienie środków od spełnienia dodatkowych warunków, np. wniesienia wyższego wkładu własnego. Jeśli klient nie będzie w stanie ich zrealizować, bank kredytu nie odpali mimo dania nam wstępnie zielonego światła.
Co może zmienić decyzję banku przed finalizacją?
Między wydaniem decyzji a podpisaniem umowy sytuacja kredytobiorcy oraz nieruchomości jest monitorowana, a bank ma prawo ponownie zweryfikować klienta, w tym sprawdzić klienta w BIK tuż przed finalizacją. Warto przy tym wiedzieć, że nowa ustawa daje prywatnej spółce banków monopol na dane o historii kredytowej Polaków, co tylko wzmacnia rolę tej weryfikacji.
W tym okresie mogą pojawić się okoliczności, przez które kredytu nie dostaniesz. Bank jest wyczulony zwłaszcza na:
- pogorszenie sytuacji finansowej klienta, np. utratę pracy,
- pojawienie się zobowiązań w postaci niewielkich zakupów ratalnych,
- opóźnienia w dostarczeniu wymaganych dokumentów,
- zmiany w sytuacji prawnej nieruchomości.
Bank może ponownie sprawdzić zdolność kredytową
Zresztą, bank może zażądać weryfikacji zdolności kredytowej w każdym momencie, także podczas trwania umowy. Nie jest to wyłącznie teoria — w skrajnych przypadkach zdolność kredytowa Polaków spadła w jeden miesiąc nawet o 150 tys. zł, co pokazuje, jak szybko warunki potrafią się zmienić między decyzją a wypłatą.
Art. 75 Ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe w przypadku niedotrzymania przez kredytobiorcę warunków udzielenia kredytu albo w przypadku utraty przez kredytobiorcę zdolności kredytowej umożliwia bankowi obniżenie kwoty przyznanego kredytu albo wypowiedzenie umowy. Termin wypowiedzenia, o ile strony nie określą inaczej w umowie, wynosi 30 dni – albo 7 dni w razie zagrożenia upadłością kredytobiorcy.
Konsekwencją odmowy kredytu będzie utrata zadatku
Najdotkliwszym skutkiem odmowy na ostatnim etapie może być utrata zadatku. Jeśli została podpisana umowa przedwstępna, a transakcja nie dojdzie do skutku z powodu braku finansowania w formie kredytu, przepadnie zadatek – zadatku nie należy mylić z zaliczką. Zgodnie z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego:
W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada.
Pozytywna decyzja to nie gwarancja finansowania
Pamiętaj, że w Polsce nie ma obowiązku udzielenia kredytu hipotecznego, dlatego nawet pozytywna decyzja nie daje pełnej gwarancji finansowania. Wszystko zależy od spełnienia warunków udzielenia kredytu oraz utrzymania stabilności do momentu podpisania umowy. Tę stabilność trzeba utrzymać także w kolejnych latach, ponieważ bank na pewno nie zapomni o naszych ratach — choć coraz częściej Polacy nadpłacają kredyty mieszkaniowe, by uwolnić się od zobowiązania szybciej.