Umowa deweloperska to pewnego rodzaju gwarancja dla obu stron. Dla nabywcy – wybudowania określonego lokalu i przeniesienia własności, a dla dewelopera otrzymania pieniędzy. Co jednak, gdy jedna strona nie wywiązuje się z umowy albo nabywca znalazł lepszą ofertę na rynku? W niektórych przypadkach możliwe jest wówczas odstąpienie od umowy deweloperskiej.
Oczywiście ani nabywca, ani deweloper nie mogą z dowolnego powodu od umowy odstąpić. Ustawa deweloperska w artykułach 29-31 przewiduje konkretne okoliczności, w których jest to możliwe. Dopuszczalne jest także uregulowanie w umowie deweloperskiej jeszcze innych okoliczności, w których nabywca ma do tego prawo.
30 dni na odstąpienie od umowy deweloperskiej
W sytuacji, gdy deweloper popełnił jakiś błąd albo okazał się nieuczciwy na etapie poprzedzającym zawieranie umowy czy już przy jej zawarciu, nabywca ma prawo odstąpienia od umowy w terminie 30 dni. Przede wszystkim rozwiązanie umowy deweloperskiej możliwe jest, gdy umowa taka jest niekompletna (nie zawiera elementów określonych w ustawie).
Druga możliwość rozwiązania umowy przez nabywcę związana jest z prospektem informacyjnym. Deweloper przygotowuje prospekt informacyjny w formie elektronicznej lub papierowej. Znajdują się w nim konkretne informacje dotyczące nieruchomości. Prospekt ma pomóc potencjalnemu nabywcy zorientować się we wszystkich istotnych postanowieniach dotyczących nieruchomości.
Deweloper ma możliwość zawarcia w umowie innych postanowień niż te w prospekcie. W takim przypadku musi jednak dokładnie wyszczególnić te miejsca w umowie. Dzięki temu nabywca ma możliwość się zapoznania się ze zmianami i zdecydowania czy się na nie zgadza. Jeśli natomiast deweloper wprowadzi zmiany i wyraźnie tego nie zaznaczy, nabywca może od umowy odstąpić. Ma do tego prawo również w sytuacji, gdy otrzymał niekompletny prospekt informacyjny albo w ogóle go nie dostał.
Brak przeniesienia prawa własności
Umowa deweloperska nie prowadzi bezpośrednio do nabycia własności danego lokalu. Aby sfinalizować całą transakcję, konieczne jest zawarcie drugiej umowy – umowy o przeniesienie własności. Jeszcze w umowie deweloperskiej deweloper zobowiązuje się do zrobienia tego w określonym terminie.
No właśnie, a co jeśli nieruchomość wybudowano, nabywca wpłacił ustaloną kwotę na rachunek powierniczy, a przeniesienie własności w ustalonym terminie nie nastąpiło? Niemożliwe jest natychmiastowe odstąpienie od umowy deweloperskiej. Nabywca musi najpierw wyznaczyć deweloperowi dodatkowe 120 dni na przeniesienie własności. Dopiero jeśli i w tym terminie własność nie została przeniesiona, nabywca może od umowy odstąpić.
Warto też dodać, że w żadnym z powyższych przypadków nie można zobowiązać nabywcy do zapłaty kary umownej, gdyby chciał skorzystać z możliwości odstąpienia od umowy z deweloperem.
Deweloper też może odstąpić od umowy, ale możliwości ma znacznie mniej
Deweloper również może odstąpić od umowy, choć w przeciwieństwie do nabywcy nie ma tu dużego pola manewru. Ustawa przewiduje tylko trzy takie przypadki i umowa deweloperska nie może tego katalogu rozszerzać.
Po pierwsze, odstąpienie od umowy deweloperskiej przez dewelopera jest możliwe gdy nabywca nie zapłaci w wyznaczonym terminie kwoty przewidzianej w umowie deweloperskiej. Aby móc skorzystać z tego prawa, deweloper musi jednak wcześniej wezwać nabywcę do zapłaty i wyznaczyć mu kolejny termin wynoszący co najmniej 30 dni. Z uprawnienia tego deweloper nie będzie mógł skorzystać, jeśli nabywca nie płaci w terminie ze względu na siłę wyższą.
Kolejne dwa przypadki dotyczą niestawienia się nabywcy na odbiór mieszkania lub u notariusza, przed którym strony zawrą umowę przenoszącą prawo własności. W takim przypadku deweloper znów nie może od umowy odstąpić od razu. Musi wezwać nabywcę na drugi termin, odległy co najmniej o 60 dni od terminu poprzedniego. Ponownie, jeśli na przeszkodzie zjawienia się u notariusza czy odbiór mieszkania stoi siła wyższa, deweloper nie może skorzystać z prawa odstąpienia od umowy.
Inne powody odstąpienia od umowy – możliwe, ale zwykle za zapłatą kary
Wiele umów deweloperskich przewiduje także dodatkowe możliwości odstąpienia od umowy. Oczywiście tylko przez nabywcę, bo jak to już było wspomniane, deweloper nie może rozszerzać swoich uprawnień w tej kwestii. Do najczęstszych dodatkowych możliwości odstąpienia od umowy należy sytuacja, gdy w czasie odbioru okazuje się, że powierzchnia mieszkania jest inna niż wskazana w umowie.
W przypadkach pozaustawowych nabywca nie ma jednak co liczyć na zwrot całości wpłaconej kwoty. Zwykle deweloperzy ustalają kary umowne za odstąpienie od umowy. Jeśli część pieniędzy została wpłacona w formie zadatku, tej kwoty nabywca nie odzyska.
Jeśli natomiast w umowie nie znajdują się żadne dodatkowe możliwości odstąpienia od niej, nabywca może spróbować i tak porozumieć się z deweloperem, by rozwiązać umowę za porozumieniem stron. W takim wypadku konieczne będzie zgodne złożenie oświadczenia woli w formie aktu notarialnego.
