Działanie samorządu kluczem do skutecznej eksmisji
Poglądy dotyczące tego jak powinna wyglądać legalna eksmisja w Polsce ścierają się ze sobą od lat. Jedni postulują humanitarne traktowanie każdego człowieka i ustawowy zakaz eksmisji „na bruk”. Inni opowiadają się za nienaruszalnością świętego prawa własności, a co za tym idzie jak najszybsze wyrzucanie nielegalnych lokatorów, bez względu na fakt, czy mają się oni gdzie podziać. Obecnie w ramach obowiązujących przepisów realizowane jest to pierwsze stanowisko.
W efekcie przeprowadzenie skutecznej egzekucji jest w wielu przypadkach niezwykle trudne. W przypadku zwykłych umów najmu lokalu mieszkalnego właściciela w pierwszej kolejności czeka co najmniej kilkumiesięczny proces. Wygrana uprawnia wierzyciela do wyegzekwowania swojego prawa przez komornika, jednak dopiero po spełnieniu kilku warunków.
W pierwszej kolejności należy wskazać, że w wyroku eksmisyjnym sąd zobligowany jest orzec o prawie do lokalu socjalnego. Tu zaczyna się problem. Jak bowiem powszechnie wiadomo kolejka chętnych na takie wsparcie jest długa. W praktyce właściciele przez wiele miesięcy, a nawet i lat czekają na ruch ze strony samorządu. Kłopotem może być też okres ochronny najemców. Co więcej, nawet w przypadku gdy osobom eksmitowanym nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego, komornik nie może ich wyrzucić zanim gmina nie zaproponuje pomieszczenia tymczasowego.
Sprawdź polecane oferty
RRSO 21,36%
W ten sposób de facto wracamy zatem do punktu wyjścia. Choć o pomieszczenie tymczasowe w wielu gminach jest łatwiej, to przepisy nie przewidują żadnego terminu, w jakim lokatorzy muszą otrzymać propozycję. Kto najwięcej traci na takim rozwiązaniu? Rzecz jasna właściciel nieruchomości.
Czekasz od miesięcy? Należy Ci się odszkodowanie od gminy
Przepisy nie pozostawiają jednak właścicieli bez możliwości obrony. Opieszałość gminy we zapewnianiu lokali socjalnych czy wskazywaniu pomieszczeń tymczasowych może mieć swoje konsekwencje. Jak wynika z art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w przypadku nie dostarczenia przez gminę lokalu socjalnego właścicielowi przysługuje względem gminy roszczenie odszkodowawcze.
Przez jakiś czas istniał spór, czy uprawnienie to dotyczy również przypadków, gdy samorząd ma wysunąć propozycję zamieszkania w pomieszczeniu tymczasowym. Sprawę rozstrzygnął ostatecznie Sąd Najwyższy, który w uchwale 7 sędziów wskazał, że za brak wskazania takiego pomieszczenia gmina również ponosi odpowiedzialność.
Nie ma tu znaczenia fakt, czy gmina posiada środki na zapewnienie wystarczająco dużo lokali socjalnych bądź pomieszczeń tymczasowych. Choć największe miasta w Polsce od lat borykają się z problemem braku pieniędzy na powiększanie zasobu komunalnego, to sąd nie będzie brał tego aspektu pod uwagę. Liczy się to, czy właściciel lokalu poniósł szkodę na skutek braku działania miejscowych władz.
Ile wyniesie odszkodowanie od gminy?
Roszczenie właściciela nieruchomości względem gminy oparte jest na podstawowych zasadach odpowiedzialności odszkodowawczej przy wykonywaniu władzy publicznej. Do jego skutecznego dochodzenia niezbędne będzie wykazanie szkody i związku przyczynowo-skutkowego. Tym samym wysokość odszkodowania w każdym przypadku może być inna.
Przy jego ustalaniu najczęściej brane są pod uwagę utracone korzyści właściciela z potencjalnego najmu. W takiej sytuacji sumą odszkodowania będzie wysokość czynszu najmu, jaki właściciel mógłby uzyskać, gdyby nie opieszałość gminy. Część prawników idzie jeszcze dalej wskazując, że podstawą dochodzenia roszczeń może być też obniżenie standardu mieszkania, a nawet utrata jego renomy przez niewłaściwe zachowanie nielegalnych lokatorów. Co ciekawe, roszczenie odszkodowawcze powstaje już z chwilą wykonalności wyroku eksmisyjnego. Tym samym przy choćby kilkumiesięcznym oczekiwaniu na reakcję gminy, wysokość przysługującego odszkodowania może być pokaźna.
