Państwo rozda ziemię. Dostaniesz kawałek z mocy prawa

W zeszłym roku informowaliśmy na Bezprawniku o rządowym pomyśle przekształcenia użytkowania wieczystego we własność. Dziś bardzo często zdarza się, że będąc właścicielem mieszkania nie jesteśmy właścicielem terenu, na którym stoi budynek, nie dotyczy to tylko budynków powstałych przed 1989 rokiem, ale również nowych inwestycji deweloperskich.

Obecnie nie sposób odpowiedzieć na pytanie jak w przyszłości będą zabezpieczone interesy właścicieli lokali mieszkalnych po ewentualnym wygaśnięciu użytkowania wieczystego. Można sobie wyobrazić, że w skrajnym przypadku po wygaśnięciu użytkowania wspólnoty mieszkaniowe i spółdzielnie musiałyby ponownie wystąpić o ustanowienie użytkowania wieczystego i wnieść opłatę z tytułu użytkowania wieczystego, a więc de facto właściciele mieszkań raz jeszcze musieliby zapłacić za grunt, na którym posadowione są ich budynki. Nie wszystkich będzie na to stać.

Aby zabezpieczyć interes właścicieli mieszkań rząd postanowił z mocy prawa przekształcić każde użytkowanie wieczyste w prawo własności. Pomysł spotkał się zarówno z głosami aprobaty jak i krytyki, ponieważ oznacza, że państwo wyzbędzie się tysięcy hektarów ziemi, niezależnie od tego czy dana działka jest wartościowa czy nie. Państwo nie przeprowadzi żadnej inwentaryzacji nieruchomości wydanych w użytkowanie wieczyste i nie będzie weryfikowało, czy dana działka będzie potrzebna do realizacji celów interesu publicznego w przyszłości.

Zgodnie z pierwotnym założeniem stosowne przekształcenie miało nastąpić 1 stycznia 2017 roku. Okazało się jednak, że prosty w założeniu pomysł wiąże się z bardzo wieloma zagadnieniami i początkowy projekt ustawy z sierpnia 2016 roku spotkał się z krytyką branży budowlanej oraz Rządowego Centrum Legislacji i po przeprowadzonych konsultacjach międzyresortowych został zmieniony.

Obecna wersja projektu zakłada, że z dniem 1 lipca 2017 roku prawo użytkowania wieczystego do działki, na której posadowiony jest budynek „użytkowany na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych” stanie się prawem własności, oczywiście odpłatnie.

Co należy wiedzieć o zmianach?

Obecny projekt nie likwiduje instytucji użytkowania wieczystego, bieżące przepisy zawarte w kodeksie cywilnym i ustawie o gospodarce nieruchomościami z niewielkimi zmianami pozostaną aktualne.

Projekt ustawy wyróżnia dwie kategorie gruntów: pierwsza kategoria to „działki zabudowane budynkami użytkowanymi na zaspokojenie celów mieszkaniowych” druga kategoria to wszystkie pozostałe grunty. Zgodnie z treścią projektu „automatyczne” przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności będzie dotyczyło wyłącznie pierwszej kategorii a więc budynków mieszkalnych, a projekt nie dotyczy użytkowników wieczystych budynków komercyjnych – galerii handlowych, zakładów przemysłowych, warsztatów.

Obecni użytkownicy zadają sobie pewnie pytanie, czy dalej będą musieli uiszczać opłatę roczną? Na tak postawione pytanie należy odpowiedzieć pozytywnie, danina na rzecz państwa pozostanie. Dotychczasowa należność z tytułu użytkowania wieczystego zostanie de facto zastąpiona „opłatą prze-kształceniową” W założeniu wysokość opłaty rocznej będzie odpowiadać aktualnej na dzień 1 stycznia 2017 roku opłacie za użytkowanie wieczyste (art. 3 ust. 2 projektu ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów).

Będziemy mieli nowy kodeks! Inwestorze, śpiesz się z budową, nadchodzi Kodeks urbanistyczno-budowlany

Zmienia się za to okres wnoszenia opłaty. Dziś użytkownik wieczysty wnosi stosowną należność przez cały okres użytkowania np. 99 lat, projekt zakłada, że opłata przekształceniowa będzie uiszczana co do zasady tylko przez 20 lat a w niektórych przypadkach na zasadzie wyjątku przez 33 lata.

Dobrą informacją dla dotychczasowych użytkowników jest to, że organ nie będzie miał możliwości aktualizować opłaty. Obecnie zdarza się, że ze względu na zmianę wyceny nieruchomości organ raz na trzy lata wydaje decyzję o aktualizacji opłaty, która wzrasta skokowo od kilkunastu do kilkudziesięciu procent.

Projekt ustawy zakłada, że przez okres 20 lub 33 lat użytkownik będzie wnosić taką samą opłatę jak 1 stycznia 2017 roku, a organ będzie mógł jedynie waloryzować opłatę, w oparciu o wskaźnik inflacji.

Ponadto projekt ustawy przewiduje, że w tych inwestycjach mieszkaniowych, które będą zakończone już po dacie wejścia w życie ustawy, użytkowanie wieczyste będzie z mocy prawa przekształcać się w prawo własności z chwilą sprzedania przez dewelopera ostatniego mieszkania, a więc ustawa zabezpiecza interesy dotychczasowych użytkownik wieczystych, oraz tych których staną się nimi w przyszłości.

20 czy 33 lata? Przedsiębiorco uważaj!

Na sam koniec warto wskazać, że nowe przepisy mocno dyskryminują przedsiębiorców. Wiele osób, które prowadzą działalność gospodarczą, jako adres prowadzonej działalności wskazują adres własnego mieszkania. W takim przypadku zgodnie z treścią art. 3 ust 6 pkt 1 w zw. z art. 3 ust 7 komentowanego projektu ustawy okres wnoszenia opłaty wyniesie 33 lata.

Okres wnoszenia opłaty przekształceniowej będzie indywidualnie ustalany dla każdego właściciela lokalu mieszkalnego, a nie całego budynku, czy wspólnoty mieszkanowej. Zgodnie z projektem ustawy jeżeli 1 lipca 2017 roku dany użytkownik prowadzi działalność gospodarczą na gruncie w budynku, lub w lokalu mieszkalnym posadowionym na użytkowaniu wieczystym będzie musiał uiszczać opłatę przez 33 lata. Pozostałe osoby będą wnosić należność przez okres 20 lat. Warto zauważyć, że organy, które będą zajmować się przekształceniem użytkowania we własność nie będą miały większego problemu w ustaleniu, czy dana osoba prowadzi działalność gospodarczą w lokalu mieszkalnym, decydującym będą informacje zawarte w centralnej ewidencji działalności gospodarczej.