Żerowanie na sąsiadach w imię oszczędności w oczywisty sposób łamie zasady współżycia społecznego
Od czasu do czasu zdarza się, że pojawiają się zmiany w prawie, po których zastanawiamy się, jakim cudem dane rozwiązanie wprowadzono tak późno. Tym razem chodzi o sposób na ukrócenie pasożytnictwa cieplnego, które stanowią istną plagę budynków wielorodzinnych.
Jak działa taki proceder? Osoby mieszkające w jednym z mieszkań zakręcają grzejniki, żeby oszczędzić na rachunkach za ogrzewanie. Względnie rozsądną temperaturę uzyskają przecież dzięki sąsiadom, którzy w swoich mieszkaniach grzeją. Temperatura sąsiednich lokali nie jest w końcu ograniczona ścianami danego lokalu. Problem w tym, że przez pasożytnictwo cieplne inni lokatorzy ponoszą niewspółmiernie wysokie koszty. W końcu ich grzejniki muszą grzać intensywniej, by uzyskać i podtrzymać właściwą temperaturę.
Temat siłą rzeczy powraca za każdym razem, gdy rozpoczyna się sezon grzewczy. Jak zwalczać żerowanie na sąsiadach? Do tej pory zdarzało się, że spółdzielnie występowały w takich sprawach z powództwem cywilnym. Domagały się oczywiście dopłaty do kosztów ogrzewania. Przynajmniej jedna taka sprawa otarła się nawet o Sąd Najwyższy, który przyznał, że pasożytnictwo cieplne jak najbardziej łamie zasady współżycia społecznego.
Sprawdź polecane oferty
Nawet 1200 zł w tym 300 zł na Mikołajki
Citi Handlowy
RRSO 19,91%
Nie da się ukryć, że sprawy sądowe potrafią się ciągnąć latami i nie dają gwarancji rozwiązania problemu. Czy istnieje więc jakaś alternatywa? Obowiązujące w tym momencie przepisy nie są idealne. Mamy na przykład §134 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Znajdziemy w nim – bardzo mocno upraszczając – poziom temperatury, jaki urządzenia ciepłownicze muszą zapewnić poszczególnym mieszkaniom. Rzeczywiście w pomieszczeniach mieszkalnych jest to 20 °C, a w łazienkach 24 °C. Problem w tym, że nie są to przepisy skierowane bezpośrednio do lokatorów, którzy mogą zechcieć zakręcić u siebie kurek z ogrzewaniem.
W art. 45a prawa energetycznego znajdziemy rozwiązanie problemu wyliczania opłat za ciepło. Za rozliczanie na poszczególne lokale budynku wielorodzinnego całkowitych kosztów zakupu odpowiada właściciel. Najczęściej będzie nim Spółdzielnia. W przepisie tym znajdziemy między innymi nakaz stosowania ciepłomierzy, jeśli w danym lokalu jest to w ogóle opłacalne. Jest też możliwość obciążenia lokatora dodatkowymi kosztami, jeżeli nie udostępni właścicielowi lub zarządcy budynku ciepłomierzy albo przy nich majstrował. Czego w art. 45a nie znajdziemy, to właśnie pasożytnictwo energetyczne.
Spółdzielnie mogą walczyć z pasożytnictwem cieplnym przynajmniej od końca 2021 roku
Czy jest jakaś nadzieja na zmiany? Wydaje się, że tak. W ostatnim czasie możemy przeczytać o nowych przepisach, które ukrócą pasożytnictwo cieplne. Najczęściej w tym kontekście przywoływana jest nowelizacja ustawy o efektywności energetycznej (Dz.U. 2025 poz. 711). Jej treści przypisuje się kilka rozwiązań, które pomogłyby ograniczyć problem. Przykładem może być publikacja Wprost z początku października:
Nowelizacja ustawy o efektywności energetycznej (Dz.U. 2025 poz. 711) wprowadza kilka kluczowych rozwiązań. Po pierwsze – obowiązkowe zdalne odczyty liczników i podzielników ciepła. Do stycznia 2027 r. wszystkie urządzenia muszą umożliwiać zdalny odczyt, co ma wyeliminować ręczne spisywanie i manipulacje. Po drugie – każdy lokal zapłaci co najmniej 15 proc. kosztów zmiennych, nawet jeśli nie korzysta z ogrzewania. Po trzecie – wspólnoty mieszkaniowe zyskają prawo do nakładania kar finansowych na osoby utrzymujące w mieszkaniach zbyt niską temperaturę.
Problem w tym, że bezpośrednio w treści samej ustawy takich przepisów nie znajdziemy. Co ciekawe, do konsultacji społecznych skierowano 30 września kolejny projekt nowelizacji ustawy o efektywności energetycznej. Tym razem jednak ustawodawca zajmuje się przede wszystkim instytucjami publicznymi oraz przedsiębiorstwami.
Coś jednak musi być na rzeczy, skoro spółdzielnie w swoich regulaminach jak najbardziej stosują od co najmniej 2024 r. maksymalne i minimalne zużycie energii cieplnej w lokalach w rozliczanych nieruchomościach. Na przykład włocławska spółdzielnia mieszkaniowa "Południe" ustaliła minimalną temperaturę w lokalu na 16 °C i stosuje mechanizm wyrównywania opłat za ciepło do poziomu 50 proc. średniej ilości jednostek obliczeniowych na jednostkę powierzchni we wszystkich mieszkaniach w danym bloku.
Gdzie w takim razie tkwi rozwiązanie naszej zagadki? Jest nim §8 rozporządzenia Ministra Klimatu i Środowiska o bardzo długiej nazwie (Dz.U.2021.2273), będącego aktem wykonawczym do ustawy prawo energetyczne.
1. Maksymalny koszt zmienny zakupu ciepła, o którym mowa w § 7 ust. 2 pkt 1, wylicza się jako wartość zużycia ciepła na dany lokal wynikającą z technicznej możliwości dostawy ciepła do lokalu.
2. Minimalny koszt zmienny zakupu ciepła, o którym mowa w § 7 ust. 2 pkt 2, wylicza się jako wartość zużycia ciepła do ogrzania lokalu konieczną do utrzymania w nim temperatur nie niższych niż temperatury obliczeniowe ogrzewanych pomieszczeń określone w przepisach wydanych na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333, z późn. zm.).
Właśnie to rozporządzenie daje spółdzielniom do ręki broń, którą mogą wykorzystać przeciwko lokatorom, którzy próbują żerować w okresie grzewczym na sąsiadach. Zacytowany przepis obowiązuje od grudnia 2021 r. Jakby tego było mało, oszczędzanie na ogrzewaniu kosztem innych może się wiązać także z nałożeniem przez spółdzielnię dodatkowej kary pieniężnej.
