Prawie 8 miesięcy czekali na akt własności. Sąd przyznał nabywcom kary umowne od dewelopera

Metry pod ściankami działowymi. Dwa metraże, jedna cena

Opisywana sprawa dotyczyła inwestycji realizowanej przez spółkę DF INVEST M1 z grupy Real Invest. W sprawie o sygnaturze XXV C 294/25 sąd uwzględnił niemal wszystkie roszczenia nabywców. Łączna zasądzona kwota wyniosła około 4 mln zł, obejmując roszczenia główne, odsetki i koszty procesu.

Klienci wystąpili przeciwko deweloperowi z dwóch ważnych powodów. Domagali się zwrotu części ceny naliczonej z uwzględnieniem przestrzeni pod ściankami działowymi, a także kar umownych za opóźnienie w przeniesieniu własności mieszkań. W tym drugim przypadku zwłoka wynosiła prawie osiem miesięcy.

Według informacji „Rzeczpospolitej” kwoty związane ze spornym sposobem rozliczenia wynosiły średnio około 53 tys. zł na osobę, a przy największych rozbieżnościach przekraczały 65 tys. zł. Nie oznacza to jednak, że całe 4 mln zł stanowi zwrot za metry pod ścianami. Na zasądzone należności składały się również kary umowne, odsetki i koszty procesu.

Powierzchnia użytkowa a rozliczeniowa. Umowa, która mogła wprowadzać w błąd

Deweloper posługiwał się pojęciami „powierzchni użytkowej” oraz „powierzchni rozliczeniowej”. Drugie z wymienionych określeń obejmowało dodatkowo przestrzeń pod ściankami działowymi i powierzchnię schodów wewnętrznych. Na tej podstawie obliczano cenę lokali. Dlatego tak ważny jest pomiar mieszkania i sprawdzenie, jaką metodą deweloper go wykonał.

Sąd zakwestionował zastosowany mechanizm. W ustnych motywach rozstrzygnięcia wskazano, że takie rozwiązanie mogło wprowadzać konsumentów w błąd. Zastrzeżenia dotyczyły również sposobu powoływania się na normy PN-ISO, co mogło sugerować, że przyjęta metoda rozliczenia wynika wprost z obowiązujących regulacji technicznych.

Asymetria informacyjna kosztuje kupującego

Dla kupującego znaczenie ma nie tylko to, co zapisano w umowie, lecz także to, czy przedstawione warunki pozwalają mu zrozumieć rzeczywiste koszty transakcji. Przy zakupie mieszkania, którego cena sięga kilkuset tysięcy złotych lub przekracza milion, niejasności mogą mieć bardzo wymierne konsekwencje finansowe. Nie oznacza to jednak, że każde uwzględnienie przestrzeni pod ściankami działowymi jest automatycznie niedopuszczalne. Ocena zależy od treści umowy, zastosowanych zasad pomiaru i przepisów właściwych dla konkretnego kontraktu – a granica, którą wyznacza klauzula niedozwolona a dozwolona, bywa cienka.

Wyrok ten może być jednak wyraźnym sygnałem, że sądy coraz mocniej przychylają się do ochrony konsumentów przed tzw. asymetrią informacyjną. Przy transakcjach opiewających na setki tysięcy lub miliony złotych każde niedomówienie i niejasny zapis w umowie deweloperskiej mogą kosztować kupującego od kilku do kilkunastu tysięcy złotych za „wirtualne” metry.

Kary umowne za opóźnienie dewelopera i odpowiedzialność spółek powiązanych

Drugim elementem sporu były kary umowne za opóźnienie w przeniesieniu własności lokali. Dla nabywców oznaczało to nie tylko konieczność dłuższego oczekiwania na zakończenie transakcji, ale również ryzyko dodatkowych kosztów związanych z rezerwacją ekip wykończeniowych, organizacją życia, finansowaniem zakupu czy przeprowadzką.

Sąd uwzględnił również roszczenia dotyczące tych opóźnień. To przypomnienie wydaje się szczególnie istotne, ponieważ deweloper powinien odpowiadać nie tylko za prawidłowe wykonanie inwestycji, lecz także za realizację zobowiązań wynikających z umowy. Klient nie powinien ponosić wszystkich konsekwencji finansowych zwłoki, jeśli kontrakt przewiduje rekompensatę za niedotrzymanie terminu. Temat odszkodowania za opóźnione mieszkanie od dewelopera wracał już zresztą przed Sądem Najwyższym.

Kto odpowiada za długi spółki celowej

Istotna jest także kwestia odpowiedzialności za zobowiązania. Zasądzenie objęło nie tylko spółkę realizującą inwestycję, ale solidarnie również faktycznego właściciela i powiązaną spółkę. Według pełnomocnika nabywców znaczenie miało przekształcenie spółki oraz art. 574 Kodeksu spółek handlowych.

Ten aspekt to ważny element sporów deweloperskich. Inwestycje często prowadzone są przez odrębne spółki celowe, dlatego ustalenie, kto odpowiada za zobowiązania i z jakiego majątku można dochodzić należności, może mieć kluczowe znaczenie dla skutecznego odzyskania pieniędzy. Odpowiedzialność podmiotów powiązanych nie jest jednak automatyczna – musi wynikać z konkretnych przepisów i okoliczności sprawy.

UOKiK już wcześniej zakwestionował praktyki deweloperów

Opisywany spór nie jest jednostkowym przypadkiem. W lipcu 2025 r. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów poinformował o sześciu decyzjach dotyczących deweloperów z Warszawy, Wrocławia i Lublina. Urząd zakwestionował praktyki związane z informowaniem klientów o powierzchni pod ściankami działowymi, a łączna wartość nałożonych kar przekroczyła 1,6 mln zł.

UOKiK zwracał uwagę na konieczność przekazywania nabywcom jasnych informacji o sposobie ustalania ceny. Konsument powinien wiedzieć, jakie zasady zastosowano i jakie są ich finansowe konsekwencje. Nie wystarczy, że szczegółowe wyliczenie znajduje się w dokumentacji, jeśli sposób jego przedstawienia może wprowadzać klienta w błąd.

Nowelizacja ustawy deweloperskiej od 13 lutego 2026 r.

Znaczenie mają również nowe przepisy. Nowelizacja ustawy deweloperskiej, obowiązująca od 13 lutego 2026 r., wprowadziła art. 5a, zgodnie z którym w objętych regulacją umowach cena jest określana jako iloczyn powierzchni użytkowej lokalu i ceny za metr kwadratowy. Sposób ustalania powierzchni powiązano z właściwą polską normą, wskazaną według daty złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub dokonania odpowiedniego zgłoszenia. Nie bez powodu pisaliśmy, że z zakupem mieszkania od dewelopera lepiej wstrzymać się do 13 lutego.

Nowych zasad nie można jednak automatycznie stosować do wszystkich wcześniejszych umów. W sporach dotyczących starszych kontraktów kluczowe pozostają ich postanowienia oraz przepisy obowiązujące w odpowiednim czasie.

Czy inni nabywcy mieszkań mogą odzyskać pieniądze od dewelopera?

Wyrok może zachęcić kolejnych klientów do sprawdzenia umów, ale nie oznacza automatycznej wygranej w podobnych sporach. Rozstrzygnięcia sądów w sprawach dotyczących rozliczania powierzchni nie są jednolite. Znaczenie ma sposób skonstruowania konkretnej umowy, przejrzystość informacji przekazanych nabywcy oraz zastosowana metoda pomiaru.

Osoby podejrzewające nieprawidłowości powinny przeanalizować umowę deweloperską, prospekt informacyjny, rzuty lokalu i rozliczenie ceny. Warto też sprawdzić zapisy dotyczące kar umownych – w tym to, jak w praktyce wygląda miarkowanie kary umownej – oraz terminów przeniesienia własności.

Istotne będzie również pisemne uzasadnienie wyroku. Pozwoli ono dokładniej ustalić, które argumenty przesądziły o rozstrzygnięciu i w jakim zakresie mogą być przydatne w innych postępowaniach. Kupno mieszkania to dla większości rodzin jedna z największych życiowych inwestycji. Dlatego przejrzystość umowy i odpowiedzialność za niedotrzymanie jej warunków nie mogą być traktowane jako formalności. Jeżeli niejasne zapisy prowadzą do zawyżenia ceny, a opóźnienia utrudniają dochodzenie rekompensaty, konsekwencje ponosi nie tylko portfel nabywcy, lecz także jego zaufanie do całego rynku deweloperskiego.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj