5 błędów, przez które flipperzy tracą pieniądze – dane GUS nie pozostawiają złudzeń

Spójrzmy na rynek nieruchomości przez pryzmat 5 częstych błędów debiutujących flipperów.

Błąd 1 – ignorowanie zmiany struktury rynku mieszkaniowego

W ubiegłym roku Polacy częściej decydowali się na zakup mieszkań z rynku wtórnego niż nowych – wynika z analizy GetHome.pl na podstawie raportu „Obrót nieruchomościami w 2024 r." GUS-u. Używane mieszkania stanowiły niemal 60% transakcji. Przez 12 miesięcy właściciela zmieniło 255,3 tys. lokali mieszkalnych. Jak się okazuje, mieszkania z rynku wtórnego zaskakują ceną – w największych metropoliach stawki ofertowe na „wtórce" potrafią już przewyższać te u deweloperów.

Chociaż liczba oddanych lokali niemal nie zmieniła się, całkowita powierzchnia użytkowa nowych mieszkań spadła do 12,8 mln mkw., czyli o blisko 2 proc. rok do roku. To oznacza, że mieszkań nie ubywa, ale są coraz mniejsze. Przeciętny metraż nowego mieszkania obniżył się z 89,9 do 88,2 mkw., a w budownictwie wielorodzinnym wynosi 51,2 mkw. Popyt przesuwa się więc w stronę lokali kompaktowych.

Zamrożony kapitał w zbyt dużym metrażu

Najczęstszy błąd inwestorów polega na kupowaniu zbyt dużych mieszkań w lokalizacjach, w których rynek chłonie małe, funkcjonalne metraże. Efekt? Zamrożony kapitał.

Błąd 2 – kupowanie nieruchomości bez zrozumienia cyklu podaży

Według GUS-u w br. rozpoczęto budowę 166 tys. mieszkań, czyli o 8,5 proc. mniej niż rok wcześniej, a w pierwszych trzech kwartałach 2025 wydano pozwolenia na budowę kolejnych 192,8 tys. W porównaniu z rokiem poprzednim liczba pozwoleń spadła o 12,6 proc.

Jest to sygnał ostrzegawczy dla osób kupujących „na ślepo", ponieważ mniej pozwoleń oznacza mniejszą podaż za kilkanaście lub kilkadziesiąt miesięcy. To przekłada się na większą konkurencję o atrakcyjne nieruchomości i – co naturalne – na presję cenową w wybranych segmentach. Warto śledzić, jak ceny nieruchomości spadają w 2025 roku, by trafnie ocenić moment wejścia.

Patrzenie wyłącznie na bieżące ceny

Błąd niedoświadczonego inwestora polega na patrzeniu wyłącznie na bieżące ceny, bez próby oszacowania tego, co może wydarzyć się za rok czy dwa. Osoby ignorujące cykl inwestycyjny często kupują nieruchomość w niewłaściwym momencie.

Błąd 3 – zakup „na oko" pod wpływem emocji

Rynek najmu pozostaje jednym z filarów inwestowania – ponad 60 proc. mieszkań, których budowę rozpoczęto w 2025 roku, przeznaczonych jest na sprzedaż lub wynajem. To jednocześnie dobra i zła wiadomość. Dobra – ponieważ pokazuje potencjał, a zła – gdyż przez dużą liczbę mieszkań o podobnym przeznaczeniu margines błędu dramatycznie się kurczy. Co zrobić?

Na pewno nie postępować, jak niewprawny inwestor, u którego po natrafieniu na ogłoszenie z dobrą ceną, sensownym metrażem i w przyzwoitej lokalizacji, pojawia się chęć zrobienia interesu życia. Emocje są wtedy naszym największym wrogiem. Gdy presja czasu i strach przed utratą okazji przejmują stery, znika dyscyplina cenowa, a marża topnieje. Im mniej ofert porównasz, tym większe ryzyko, że przepłacisz. Warto przy tym wiedzieć, ile zajmuje sprzedaż mieszkania – dane Otodom pokazują, że czas ekspozycji wydłuża się, co daje kupującym lepszą pozycję negocjacyjną.

Zasada 100/3/1 jako antidotum na emocjonalne decyzje

Aby nie wpaść w pułapkę pozornego „złotego strzału", warto kierować się zasadą 100/3/1, zgodnie z którą dopiero po przejrzeniu około stu ofert zaczynamy rozumieć lokalny rynek. Następnie powinniśmy ograniczyć się do trzech najatrakcyjniejszych i z nich wybrać jedną naprawdę bardzo dobrą.

Błąd 4 – niedoszacowanie ryzyka i pominięcie detali

Na rynku nieruchomości wielokrotnie to szczegóły decydują o wyniku finansowym. Zbyt optymistyczny budżet remontowy jest jedną z powielanych przyczyn, dla których flip przestaje się opłacać. Ukryte wady instalacji, zmiany cen materiałów i poprawki w trakcie prac potrafią pochłonąć zakładaną marżę, warto więc na wstępie ustalić rezerwę na poziomie 10–20 proc. Mieszkanie z problemem zwyczajnie wymaga szerszego uchylenia portfela.

Analiza prawna i home staging – filary bezpiecznej transakcji

Równie poważnym zagrożeniem jest pominięcie rzetelnej analizy prawnej oraz home stagingu. Nieuregulowany stan prawny nieruchomości zgodnie z art. 113 ust. 6 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, hipoteka, służebność osobista, prawo pierwokupu itp. mogą wstrzymać inwestycję na lata. Ryzyko prawne dobrze ilustruje historia opisana w tekście o tym, jak wygląda zakup mieszkania od flipera – brak formy aktu notarialnego dla umowy przedwstępnej to jeden z najczęstszych grzechów.

Bez wysokiej jakości zdjęć i przemyślanej narracji sprzedażowej trudniej zaś osiągnąć wyższą cenę. W końcu nabywcy nie kupują wyłącznie metrów kwadratowych – kupują emocje, styl i wizję przyszłego życia.

Błąd 5 – brak długoterminowej strategii najmu

W ocenie Ministerstwa Finansów w Polsce mamy ponad milion osób płacących podatek od najmu mieszkań, z czego zdaniem FLTR w przybliżeniu 900 tys. z nich nie jest rentierami, ponieważ wynajem przynosi im dochody niewystarczające na utrzymanie. Traktowanie nieruchomości wyłącznie jako mieszkania jako inwestycji bez planu bywa kosztownym błędem – podatek katastralny czy zmiany podatkowe mogą dodatkowo obniżyć i tak skromną rentowność.

Dopasowanie oferty do profilu najemcy

Szybkie wynajęcie mieszkania oczywiście bywa kuszące, ale zarazem tkwi w nim potencjał niekorzystnego finansowo pójścia na skróty. Świadomy inwestor powinien wiedzieć, kto (jaki profil najemcy) będzie mieszkał w jego nieruchomości, jeszcze zanim ją kupi. Inne potrzeby ma singiel pracujący w centrum, inne para, a jeszcze inne studenci. Dopasowanie metrażu, standardu i lokalizacji do konkretnej grupy minimalizuje ryzyko nietrafienia z ofertą.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj