Kiedy stajemy się właścicielem nieruchomości, nie zawsze czekają nas same przyjemności. Czasem to również spore obciążenie, zwłaszcza jeżeli do nieruchomości prawo mają osoby trzecie. Te jednak nie muszą być jej właścicielami – mogą być na przykład dożywotnikami lub mieć służebność mieszkania. W obu przypadkach śmierć właściciela nieruchomości, czy też sprzedaż nieruchomości, nie powodują wygaśnięcia tego prawa.
Śmierć właściciela nieruchomości – spadkobiercy mogą się zdziwić
Mówiąc o prawie osób trzecich (niebędących właścicielami) do nieruchomości, należy zacząć od umowy dożywocia. W skrócie można stwierdzić, że umowa dożywocia polega na tym, że dana osoba zobowiązuje się dostarczyć mieszkanie i środki utrzymania dożywotnikowi, sama zaś otrzymuje nieruchomość. W takiej sytuacji dożywotnik (zgodnie z treścią umowy dożywocia) może odpowiednio korzystać z domu (lub mieszkania) aż do swojej śmierci, nie musi również przejmować się kwestiami wyżywienia, czy opału.
W tej sytuacji prawa do mieszkania i otrzymania środków utrzymania nie zostaje przerwana przez śmierć osoby zobowiązanej. W jej miejsce zwyczajnie wchodzą spadkobiercy. Najczęściej niewiele to zmienia, ponieważ umowy dożywocia zazwyczaj praktykuje się w rodzinach. Przykładowo – staruszka ma syna, któremu przekazuje dom, w zamian za mieszkanie, opiekę i utrzymanie do końca życia. Syn umiera wcześniej niż staruszka. Kobietą jednak musi się ktoś zająć, dlatego nikogo nie dziwi, że dom (wraz z babcią) dziedziczą wnuki i odpowiednio się nią zajmują. Problem jest jednak, kiedy syn nie miał dzieci i w testamencie zapisał wszystko, co ma, swojej dawnej szkolnej miłości. Ta może nieco się zdziwić, dziedzicząc dom „razem” ze staruszką.
Podobnie wygląda sytuacja ze służebnością mieszkania (która nie jest tożsama z umową dożywocia). Służebność mieszkania polega na przeniesienie własności nieruchomości, przy jednoczesnym zachowaniu prawa do mieszkania w niej – do śmierci. Tutaj również śmierć właściciela nieruchomości niewiele zmienia – służebność mieszkania wygasa wraz ze śmiercią osoby uprawnionej, nie osoby obciążonej. Tak więc nowi właściciele nieruchomości znów muszą respektować służebność, a osoba, na której rzecz została ustanowiona, może czuć się bezpieczna.
Śmierć właściciela nieruchomości – wraz ze spadkiem należy przyjąć obowiązki spadkodawcy
W obu przypadkach można więc stwierdzić, że osoba ma prawo do nieruchomości (czy to na podstawie służebności mieszkania, czy też umowy dożywocia). Oba prawa wygasają dopiero w momencie śmierci osoby uprawnionej, śmierć właściciela nic nie zmienia. I spadkobiercy nie mają w tym zakresie nic do powiedzenia – albo dziedziczą mieszkanie lub dom wraz z lokatorem (i zastanawiają się co z nim zrobić) albo też w całości odrzucają spadek i dziedziczą kolejne osoby. Również z lokatorem.
W tej sytuacji można jeszcze myśleć o sprzedaży nieruchomości (oczywiście wraz z „babcią”), jednak to nie rozwiązuje problemu. Prawo osoby trzeciej do nieruchomości nie wygasa wraz ze sprzedażą tej nieruchomości. Chętnych na zakup więc zapewne wielu się nie znajdzie, a fakt, że do nieruchomości ma prawo, osoba trzecia znacznie obniży cenę.
Śmierć właściciela nieruchomości – czasem można pozbyć się lokatorów
Dla osób, które odziedziczyły dom lub mieszkanie z niechcianym lokatorem (nie oceniamy, babcia na przykład mogła być kilkanaście, czy kilkadziesiąt lat wcześniej złośliwą i skłonną do przemocy kobietą, która uprzykrzała życie wnukom) jest jednak nadzieja. Ta nadzieja to zamiana służebności mieszkania lub umowy dożywocia na rentę. Oczywiście, trzeba się w tej sytuacji liczyć z koniecznością płacenia regularnie odpowiedniej kwoty na rzecz osoby uprawnionej, jednak dzięki temu nieruchomość będzie można sprzedać lub w niej zamieszkać – bez problemów z dodatkowymi lokatorami.
