Często osoby starsze, chcące przekazać nieruchomość swoim spadkobiercom (zarówno ustawowym, jak i testamentowym) decydują się na podpisanie umowy dożywocia. Umowa dożywocia to dosyć ciekawa konstrukcja prawna, uregulowana (jako umowa o szczególnym znaczeniu) w przepisach kodeksu cywilnego. Warto jednak pamiętać, że podpisując umowę dożywocia, na obciążonego spadają liczne obowiązki.
Wbrew powszechnemu przekonaniu umowa dożywocia to nie tylko przekazanie nieruchomości z zabezpieczeniem swoich interesów, polegających na mieszkaniu w danym domu do końca życia. To znacznie więcej – osoba przyjmująca nieruchomość zobowiązuje się m.in. do zapewnienia środków do życia dożywotnikowi.
Umowa dożywocia – czym jest?
Decydując się na podpisanie umowy dożywocia, dana osoba zwykle chce przekazać komuś nieruchomość, jednocześnie zabezpieczając swoje interesy. Gdyby nieruchomość została przekazana w formie darowizny, obdarowany mógłby na przykład nieruchomość sprzedać i zostawić darczyńcę na przysłowiowym lodzie (można by wtedy próbować mówić o rażącej niewdzięczności, czy argumentować, że przez działanie obdarowanego darczyńca popadł w niedostatek, jednak to niepotrzebne komplikacje). Dlatego właśnie umowa dożywocia jest często wybieranym rozwiązaniem.
W tym przypadku dana osoba, posiadająca nieruchomość (dożywotnik) przekazuje ją wybranej przez siebie osobę, podpisując umowę o dożywocie, czyli zapewniając sobie dożywotnie miejsce zamieszkania i utrzymanie. W tym przypadku dożywotnik nie ma już praktycznie żadnych obowiązków (poza hołdowaniu zasadom współżycia społecznego), za to nowy właściciel nieruchomości ma ich całkiem sporo. Warto również pamiętać, że w przypadku śmierci osoby obciążonej (nabywcy nieruchomości) obowiązki przechodzą na jego spadkobierców.
Umowa dożywocia – jakie obowiązki wiążą się z umową?
Zgodnie z art. 908 kodeksu cywilnego osoba, która zdecydowała się przyjąć nieruchomość i podpisać umowę dożywocia, ma całkiem sporo obowiązków:
Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
Tak więc dożywotnik może nie mieć żadnych dochodów, nie wychodzić z domu i niczym się nie przejmować. To nowy właściciel nieruchomości jest zobowiązany do zapewnienia dożywotnikowi wszystkich niezbędnych produktów i sprzętów. Musi również zapewnić dożywotnikowi ogrzewanie, czy dostęp do prądu. Jeżeli dożywotnik zachoruje, nabywca (nowy właściciel nieruchomości) musi zapewnić mu odpowiednią opiekę. W przypadku śmierci dożywotnika nabywca musi mu wyprawić pogrzeb – na własny koszt. Obowiązków jest sporo, jednak nieruchomość przedstawia zwykle sporą wartość materialną, tak więc wszystko jest „zapłacone”.
Umowa dożywocia – dużo można określić w umowie
Zgodnie z art. 908 kodeksu cywilnego, umowa dożywocia może być (prawie) dowolnie kształtowana przez podpisujące ją strony. Tak więc dożywotnik może na przykład zrzec się prawa do dostarczenia wyżywienia lub opału. Może również określić, że nabywca zobowiązuje się na przykład do dostarczenia mu jednej kreacji balowej miesięcznie, lub zapewnienia mu minimum jednego tygodniowego urlopu nad polskim morzem. Możliwości jest wiele – wszystko w tym przypadku zależy od tego, jak umówią się strony. Jeżeli umowa nie określa takich kwestii, dożywotnikowi należą się tylko podstawowe środki utrzymania – wymienione w ustawie. Podkreślił to m.in. Sąd Najwyższy w swoim wyroku z 2021 roku (IV CSKP 68/21):
Do stron umowy należy sprecyzowanie, na czym polegając obowiązki nabywcy a w razie nieuregulowania tej kwestii inaczej, na nabywcy ciążą obowiązki wymienione w art. 908 § 1 k.c. Oznacza to zarazem, że w tym zakresie norma prawna zawarta w tym przepisie ma charakter dyspozytywny. Odmienne uregulowania świadczeń umownych nabywcy może polegać nie tylko na nałożeniu na nabywcę obowiązków nieobjętych wyliczeniem ustawowym, ale także na ich zawężeniu w stosunku do art. 908 § 1 k.c. Istotne jest tylko, aby wskazane przez strony w umowie świadczenia składające się na utrzymanie zbywcy powinny odpowiadać społeczno-gospodarczej funkcji instytucji dożywocia.
Umowa dożywocia – musi być wyrażona w formie aktu notarialnego
Decydując się na podpisanie umowy dożywocia, zwykle obie strony są zadowolone. Dożywotnik – ponieważ (przynajmniej w teorii) nie musi się już niczym przejmować, a nabywca, ponieważ staje się właścicielem nieruchomości. Na nabywcę spada wiele obowiązków, jednak zwykle nie ma z tym żadnych problemów. Jeżeli jednak problemy wystąpią, umowa dożywocia może być zamieniona na rentę, może być również rozwiązana przez sąd.
Chcąc jednak zabezpieczyć swoje interesy, należy pamiętać, że umowa dożywocia wymaga szczególnej formy – formy aktu notarialnego. W dodatku powinno być tam jasno zaznaczone, że chodzi o umowę dożywocia, a nie o samo przeniesienie własności nieruchomości. Inaczej będzie nieważna, co potwierdza orzecznictwo sądów, m.in. wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z czerwca 2020 roku (III Ca 1020/19):
Umowa dożywocia bowiem winna być wyrażona w treści aktu notarialnego w sposób expressis verbis i nie można jej domniemywać, co potwierdza utrwalone orzecznictwo. Ustanowienie dożywocia powinno nastąpić w umowie przenoszącej własność nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego, przy czym umowa o dożywocie ukryta pod pokorną umową sprzedaży nieruchomości zawartą w formie aktu notarialnego jest nieważna, jeżeli istotne postanowienia umowy o dożywocie nie postały objęte tą formą szczególną.
