Umowa dożywocia jest coraz częściej wybierana przez osoby chcące zapewnić sobie godne życie na starość. Niestety czasami mogą one trafić na nieuczciwego nabywcę, który nie wywiązuje się ze swoich obowiązków. W wyjątkowych przypadkach może to doprowadzić nawet do rozwiązania umowy dożywocia. Chcąc sprzedać mieszkanie po rozwiązaniu umowy dożywocia, należy zwrócić szczególną uwagę na obowiązki podatkowe.
Przeniesienie własności nieruchomości
W ramach zawartej umowy dożywocia właściciel nieruchomości (zbywca) zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę, w zamian za zapewnienie dożywotniego utrzymania. Nabywca nieruchomości, co do zasady powinien przyjąć zbywcę jako domownika, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie, a także dostarczyć mu m.in. mieszkanie, wyżywienie, czy ubranie. Samo przeniesienie prawa własności nieruchomości, jest związane z jej obciążeniem prawem dożywocia. Zgodnie z art. 910 § 1 kodeksu cywilnego:
Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Do takiego obciążenia stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych.
Przenosząc własność nieruchomości, jednocześnie ustanawia się prawo dożywocia. Przy czym ze względu na fakt, że przedmiotem umowy dożywocia jest nieruchomość, dla jej zawarcia niezbędnym jest zachowanie formy aktu notarialnego. Niewątpliwą zaletą zawarcia umowy dożywocia jest względna gwarancja bezpieczeństwa i stabilności. Zbywca nieruchomości otrzymuje bowiem zapewnienie, że jego podstawowe potrzeby będą zaspokajane do końca życia. Niestety, rzeczywistość pisze różne scenariusze, również takie, w których nabywca nieruchomości nie wykonuje ciążących względem zbywcy obowiązków. W takich sytuacjach, możliwym jest rozwiązanie umowy dożywocia.
Zwrot nieruchomości
Z żądaniem rozwiązania umowy dożywocia może wystąpić do sądu zarówno zbywca, jak i nabywca. Sąd może rozwiązać umowę o dożywocie jedynie w wyjątkowych wypadkach. W orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że dopuszczalne jest również rozwiązanie umowy dożywocia w drodze porozumienia stron zgodnie z zasadą swobody umów. Co istotne, z momentem rozwiązania umowy dożywocia, ustają skutki prawne jej zawarcia. Nabywca powinien niezwłocznie zwrócić zbywcy nieruchomość. Oznacza to, że dotychczasowy zbywca nabywa na powrót nieruchomość, która była przedmiotem umowy dożywocia. Na gruncie podatkowym powstało ciekawe zagadnienie, dotyczące możliwości sprzedaży takiej nieruchomości bez podatku, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał interpretację indywidualną, w której uznał, że skoro rozwiązanie umowy dożywocia za porozumieniem stron rodzi skutek w postaci ponownego nabycia nieruchomości, to sprzedaż takiej nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, stanowić będzie źródło przychodu podlegające opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym. Interpretacja ta została zaskarżona, a Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 10 marca 2021 r., sygn. akt I SA/Gd 1179/20 stwierdził, że:
W przypadku rozwiązania umowy o dożywocie i powrotnego przejścia własności nieruchomości na dotychczasowego dożywotnika przy obliczeniu okresu pięciu lat od dnia nabycia nieruchomości do jej odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. uwzględnić należy zarówno okres od pierwotnego nabycia nieruchomości przez dożywotnika, do dnia zawarcia umowy o dożywocie, jak i okres nabycia nieruchomości przez dożywotnika po rozwiązaniu umowy dożywocia do jej odpłatnego zbycia.
Wskazany powyżej wyrok został utrzymany w mocy przez wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 lutego 2024 r., sygn. akt II FSK 692/21. Powyższe oznacza, że w przypadku gdy dojdzie do rozwiązania umowy dożywocia i powrotnego nabycia nieruchomości przez dotychczasowego zbywcę, to przy obliczaniu okresu pięciu lat należy uwzględnić okres zarówno z przed zawarcia umowy dożywocia, jak i okres po rozwiązaniu umowy dożywocia. Naczelny Sąd Administracyjny przesądził zatem, że jeśli łącznie okres ten będzie wynosił wymaganą ilość czasu, to wtedy nie pojawi się konieczność zapłacenia podatku przy sprzedaży nieruchomości.
