Ustawa deweloperska na kolejnym etapie prac. Tak, zgadliście, ceny mieszkań wzrosną jeszcze bardziej

Gorące tematy Nieruchomości Prawo dołącz do dyskusji (86) 14.02.2020
Ustawa deweloperska na kolejnym etapie prac. Tak, zgadliście, ceny mieszkań wzrosną jeszcze bardziej

Paweł Grabowski

Nowa ustawa deweloperska właśnie została przyjęta przez Komitet Stały Rady Ministrów. Czekają nas liczne zmiany i oczywiście podwyżka cen mieszkań.

Projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym powstał z inicjatywy prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Projekt w swoich założeniach ma chronić kupujących oraz ułatwić im zrywanie umów w przypadku, gdy stwierdzą poważne wady lokalu. Ale jest i druga strona medalu – eksperci ostrzegają przed możliwym wpływem ustawy na ceny mieszkań oraz na utrudnieniu finansowania budowy przez bank.

Ustawa deweloperska – mieszkaniowy rachunek powierniczy

Deweloper w ramach powstającej inwestycji będzie musiał zapewnić nabywcom jedną z dwóch form zabezpieczenia dokonanych wpłat. Będą to otwarty albo zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Zgodnie z zapisami projektu, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy to należący do dewelopera rachunek powierniczy, który służy do gromadzenia pieniędzy wpłacanych przez nabywcę, na cele określone w zawartej umowie deweloperskiej. Wypłata środków z tego rachunku następuje zgodnie z harmonogramem. Przykładowym harmonogramem jest powiązanie wypłat z postępami na budowie. Np. pierwsza transza po wybudowaniu garażu, druga po pierwszej kondygnacji itd. Natomiast zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy będzie różnił się tym, że pieniądze wypłata z niego będzie jednorazowa. Stanie się to możliwe po przeniesieniu praw własności na nabywcę.

Ustawa deweloperska zakłada, że mieszkaniowy rachunek powierniczy będzie obowiązkowy

Deweloper, gdy rozpocznie sprzedaż, będzie miał obowiązek zawarcia umowy z bankiem. Mieszkaniowy rachunek powierniczy powstanie dla danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Chyba, że w ramach przedsięwzięcia deweloper wyodrębni poszczególne zadania inwestycyjne. Wtedy każde przedsięwzięcie ma mieć odrębny rachunek powierniczy. Deweloper będzie musiał posiadać rachunek powierniczy do dnia, w którym nastąpi przeniesienie prawa własności z ostatniej umowy deweloperskiej.

Nabywca będzie wpłacał na mieszkaniowy rachunek powierniczy zgodnie z postępem realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Wysokość poszczególnych wpłat  będzie zależała od faktycznych postępów prac przy realizacji przedsięwzięcia. Te będzie określał harmonogram. Po zakończeniu danego etapu deweloper informuje nabywcę na papierze, że zakończył etap. Następnie nabywca ma dokonać wpłaty powiązanej z tym etapem.
Bank, który będzie prowadził mieszkaniowy rachunek powierniczy będzie ewidencjonował wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy. Na jego żądanie będzie musiał podać informacje odnoście wpłat i wypłat dokonanych w ramach wykonywania umowy. Jeżeli nasz deweloper będzie tłumaczył się, że opóźnienie w budowie wynika z tego, że bank nie przekazał mu pieniędzy, będzie można łatwo zweryfikować taką informację.

Ponadto ustawa deweloperska przewidziała sytuację, w której bank wypowie umowę deweloperowi

Termin wypowiedzenia wynosi 60 dni. Przy czym ustawa deweloperska doprecyzowuje, że termin ten może ulec skróceniu, jeżeli deweloper zawrze umowę z nowym bankiem w krótszym terminie. Ponadto bank w ciągu 10 dni od wypowiedzenia umowy deweloperowi będzie musiał pisemnie powiadomić nabywców o tym, że umowę wypowiedział. Środki na likwidowanym mieszkaniowym rachunku powierniczym będą bezpieczne. W przypadku, gdy deweloper zawrze umowę z nowym bankiem środki zostaną przekazane na rachunek powierniczy utworzony w nowym banku. Przy czym, żeby taki przelew mógł zostać zrealizowany, deweloper będzie musiał przedłożyć oświadczenie z banku. Oświadczenie będzie potwierdzać, że rachunek, na który mają być przekazane środki jest mieszkaniowym rachunkiem powierniczym. Ale jeżeli deweloper nie przedstawi takiego oświadczenia, ani nie zawrze nowej umowy w ciągu 60 dni, bank zwróci pieniądze nabywcom.

Ustawa deweloperska – wypłata pieniędzy z mieszkaniowego rachunku powierniczego

Najprostsza sytuacja występuje przy zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym. Bank wypłaci deweloperowi pieniądze po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności. Prawo własności ma być wolne od obciążeń za wyjątkiem tych, na które nabywca wyraził zgodę. Będą to najczęściej hipoteki. W przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego wypłata będzie odbywać się na trochę innych zasadach. Bank wypłaci deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę nie wcześniej niż po 30 dniach od daty zawarcia umowy deweloperskiej. Dodatkowo bank ma stwierdzić, że zakończył się dany etap realizacji przedsięwzięcia, który warunkował wypłatę. Wysokość opłaty ustawa deweloperska uzależniła od iloczynu procentu kosztów danego etapu określonego w harmonogramie przedsięwzięcia oraz ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.W przypadku zakończenia ostatniego etapu bank wypłaci pieniądze deweloperowi po przedstawieniu wypisu aktu notarialnego przenoszącego własność na nabywcę.

Ustawa deweloperska – kontrola przedsięwzięcia

Ustawa nadała uprawnienia bankom do kontroli stanu realizacji przedsięwzięcia. Banki będą musiały skontrolować każdy etap, który się zakończył. Dopiero po takiej kontroli będzie możliwa wypłata pieniędzy. W trakcie kontroli, bank ma prawo wglądu do rachunków bankowych dewelopera oraz kontroli dokumentacji w zakresie dotyczącym przedsięwzięcia. Koszty kontroli będzie pokrywał deweloper. W szczególności banki sprawdzą, czy w ogóle posiada deweloper posiada tytuł prawny do nieruchomości, na której chce zrealizować przedsięwzięcie oraz pozwolenie na budowę.  Ponadto bank sprawdzi czy wobec dewelopera nie wszczęto postępowania restrukturyzacyjnego lub upadłościowego. Przeanalizuje również sytuację ekonomiczną dewelopera, czy nie zalega z podatkami, czy nie ma zobowiązań wobec wykonawców lub podwykonawców, czy zapłacił składkę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Ponadto sprawdzi, czy deweloper oddal pieniądze nabywcom, którzy odstąpili od umowy. Jeżeli stwierdzi jakieś nieprawidłowości to wezwie dewelopera do ich usunięcia. Dopiero po usunięciu otrzyma wypłatę środków.

Eksperci alarmują, że rodzi to pewne ryzyko niewypłacalności dewelopera. Otóż możliwa będzie sytuacja, w której deweloper nie zapłacił jeszcze wykonawcom za zakończony etap. A nie wypłacił dlatego, że bank nie przelał mu pieniędzy, bo stwierdził, że ma nieuregulowane zobowiązania wobec wykonawców. Patowa sytuacja.

Ustawa deweloperska – odstąpienie od umowy

Znacząco wzmocni się pozycja nabywców lokali mieszkalnych. Mają oni więcej możliwości na odstąpienie od umowy, jeżeli nie zawiera informacji wymaganych ustawą. Dodatkowo na znaczeniu nabierze prospekt informacyjny. Jego niezgodność z umowa deweloperską daje nabywcy prawo do odstąpienia od umowy. Taka sama sytuacja wystąpi, gdy deweloper w ogóle nie dostarczył prospektu informacyjnego. Ponadto jak wspominaliśmy wyżej możliwość odstąpienia od umowy występuje gdy deweloper nie zawarł umowy o mieszkaniowy rachunek powierniczy z nowym bankiem. Ponadto ma prawo odstąpić od umowy jeżeli lokal będzie posiadał wady, których nie można usunąć, lub deweloper nie usunął ich w terminie.

Ustawa deweloperska – Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Wspomniany fundusz będzie wyodrębnionym rachunkiem w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym i to UFG będzie nim zarządzał. Wybór metody gromadzenia środków na rachunku powierniczym będzie miał wpływ na wysokość składek odprowadzanych na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Wysokość składek określi rozporządzenie. Jej maksymalna wysokość nie będzie mogła przekroczyć 3 %. w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego. A w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego maksymalnie 0,6 %. Podstawą ustalenia wysokości składki na fundusz będzie wartość wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Np. przy mieszkaniu za kwotę 500 000 zł, przy otwartym rachunku nabywca zapłaci 15.000 zł składki, przy zamkniętym tylko 3 000 zł. Piszemy nabywca, bo nie łudzimy się tak jak UOKiK, że składkę zapłacą deweloperzy. Nie ma darmowych obiadów. Składkę deweloperzy wliczą do ceny metra kwadratowego. A te i tak są już wysokie. Zwracamy uwagę również na to, że otwarte rachunki powiernicze są korzystniejsze dla dewelopera, ale bardzo niekorzystne dla nabywcy. Odwrotnie jest przy zamkniętych rachunkach.

Ze środków funduszu będą zwracane pieniądze nabywcom w przypadku upadłości dewelopera. To jest zmianą na plus. Dzięki temu nie będzie już sytuacji, że nabywca zostawał bez pieniędzy i bez mieszkania. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma zwracać wszystkie wpłaty dokonane przez nabywców.

Z pełną treścią ustawy można zapoznać się pod tym adresem.