Wpis najmu do księgi wieczystej to jedno z uprawnień, które w teorii mogą dodatkowo zabezpieczyć najemcę. Jednocześnie jest to dość mało popularne rozwiązanie. Głównymi powodami są formalności, pieniądze, a zwłaszcza ograniczona przydatność.
Wpis najmu do księgi wieczystej – jakie niesie korzyści?
Najem to jeden z najczęstszych stosunków prawnych występujących w obrocie nieruchomościami. Z biegiem lat sposoby zabezpieczeń zarówno wynajmującego jak i najemcy ewaluowały i dziś są bardzo szerokie. Tym samym coraz częściej wynajmujący zapominają, że przepisy zezwalają im na wpis prawa najmu do księgi wieczystej urządzonej dla wynajmowanej nieruchomości. W praktyce takie przypadki występują zatem coraz rzadziej – czy słusznie?
Przede wszystkim skutkiem wpisu najmu do działu III księgi wieczystej jest rozszerzona skuteczność umowy względem osób trzecich. Oznacza to, że o zawartym stosunku prawnym mogą dowiedzieć się też inne strony niż tylko wynajmujący czy najemca. Dzięki temu wynajmujący uzyskuje prawo do dochodzenia roszczeń wynikających z umowy nie tylko względem obecnego wynajmującego, ale każdego kolejnego właściciela nieruchomości.
Ponadto wpis do księgi wieczystej ma pierwszeństwo przed innymi prawami nieujawnionymi lub tymi, które pojawiły się w niej później. Dodatkowo najemca korzysta z zasady jawności materialnej ksiąg wieczystych. To sprawia, że w przypadku jakiegokolwiek sporu, nie musi udowadniać istnienia łączącego strony stosunku prawnego. Należy jednak pamiętać, że takie domniemanie jest wzruszalne, a więc nie ma charakteru absolutnego.
Część sądów i prawników stoi też na stanowisku, że ujawnienie prawa najmu w księdze wieczystej wyklucza uprawnienie do wypowiedzenia umowy w przypadku zmiany właściciela nieruchomości. Nie zagłębiając się w prawnicze dywagacje należy jednak stwierdzić, że choć to rozwiązanie niosłoby realną korzyść dla najemców, to wobec braku jednoznacznych przepisów w przypadku sporu sądowego, istnieje ryzyko uzyskania niekorzystnego dla najemcy wyroku.
Formalności, pieniądze i brak przydatności – oto powody, dla których mało kto wpisuje najem do księgi wieczystej
Dla większości najemców, którzy zwykle podpisują roczne umowy na wynajem lokali mieszkalnych dla zaspokojenia własnych potrzeb, powyższe korzyści nie są wystarczające. Sytuacje, w której właściciel nieruchomości zawiera inne umowy, uniemożliwiające lub ograniczające prawo najmu są w praktyce dość rzadko spotykane. Ponadto najemcy zwykle nie patrzą zbyt daleko w przyszłość, a w przypadku problemów nie chcą bawić się w spory sądowe. Zdecydowanie szybciej jest po prostu zmienić lokum.
Sprawy nie ułatwia fakt, że wpis prawa najmu do księgi wieczyste wcale nie jest taki prosty. W pierwszej kolejności niezbędne jest wypełnienie i złożenie do właściwego sądu wniosku o wpis, którego opłacenie to koszt 150 złotych. Do wniosku musi być dołączony dokument, z którego wynika prawo najmu. Tym zwykle jest umowa jednak złożone na niej podpisy muszą zostać poświadczone przez notariusza. Alternatywnie najemca może też dołączyć do wniosku o wpis swego prawa zgodę właściciela złożoną z podpisem notarialnie poświadczonym. To sprawia, że co najmniej jedna ze stron musi poświęcić dodatkowy czas na wizytę u rejenta. Z tym wiążą się też oczywiście dodatkowe, choć w tym przypadku niewielkie, koszty.
Podsumowując należy stwierdzić ze wpis prawa najmu do księgi wieczystej ma ograniczoną przydatność dla najemcy. W żaden sposób nie poprawia jego sytuacji w przypadku sprzedaży nieruchomości, czy jej zbycia w toku postępowania egzekucyjnego. Dodatkowo warto wskazać, że wpis nie chroni przed zasiedzeniem, wywłaszczeniem, a nawet służebnością drogi koniecznej, czy służebnością przesyłu. Stąd też bez wzmocnienia jego skuteczności, trudno spodziewać się, by prawo najmu częściej gościło w księgach wieczystych.
