Wynajmujesz spore mieszkanie i chcesz wynająć komuś któryś z pokoi? Podnajem jest możliwy, ale musi na niego wyrazić zgodę właściciel. W przeciwnym wypadku ma on prawo do natychmiastowego wypowiedzenia umowy przedsiębiorczemu lokatorowi.
Zakaz wyrażony wprost w umowie najmu całkowicie wyklucza podnajem, przynajmniej do momentu zmiany jej treści
Ludzka przedsiębiorczość potrafi niekiedy zadziwiać. Na przykład zawsze znajdą się osoby, które chcą zarobić na cudzej własności. W tym przypadku chodzi o podnajem: wynajęcie wynajmowanego mieszkania albo na przykład jakiejś jego części. Ceny najmu systematycznie rosną, więc nic nie stoi na przeszkodzie, by sobie nieco dorobić, prawda? Właśnie nie. Na przeszkodzie stoją przepisy kodeksu cywilnego, które akurat w tym przypadku zabezpieczają interesy właściciela mieszkania.
Najważniejszym z nich jest art. 688² tej ustawy, który jasno określa, w jakich sytuacjach podnajem jest w ogóle dopuszczalny. Ściślej mówiąc: jest cała jedna taka sytuacja skorygowana o jeden wyjątek.
Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.
Wbrew pozorom zgoda na podnajem nie musi być wprost wyrażona w zawartej pomiędzy wynajmującym a pierwotnym lokatorem umowie najmu. Wystarczy, że ten pierwszy się zgodzi, aby ten drugi wynajął osobie trzeciej pokój albo cały lokal. W umowie nie może się jednak znajdować zakaz podnajmu. Zabrania tego art. 668 §1 k.c. W takiej sytuacji nie pozostaje nic innego jak przekonanie wynajmującego i dokonanie w niej stosownego aneksu.
Oczywiście uwzględnienie takiej możliwości w umowie albo zgoda wyrażona w formie pisemnej dużo lepiej zabezpieczają interesy lokatora chcącego podnająć mieszkanie. Warto wspomnieć, że zgoda właściciela nie jest potrzebna wtedy, gdy lokal wynajmuje osoba, której właściciel musi płacić jakiegokolwiek rodzaju alimenty.
Umowa podnajmu ulega automatycznemu rozwiązaniu wtedy, gdy kończy się umowa pomiędzy wynajmującym a najemcą
Załóżmy, że mamy już zgodę właściciela na podnajem. Jak z punktu widzenia przepisów prawa będą wyglądały relacje pomiędzy wynajmującym, najemcą i podnajemcą? W tym momencie warto zacytować w całości przywołany już wyżej art. 668.
§ 1. Najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. W razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu.
§ 2. Stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu.
Wynikają z niego dwie kolejne bardzo ważne kwestie. Zarówno najemca, jak i podnajemca odpowiadają za właściwy sposób użytkowania wynajętego mieszkania. Do ewentualnych nieprawidłowości z pewnością możemy zaliczyć jakąś formę dewastacji lokalu.
Powyższy przepis może naruszać także wykorzystanie lokalu w sposób niewłaściwy z przeznaczeniem. Nie chodzi nawet o ekstremalne sytuacje ocierające się o przestępstwo kuplerstwa. W grę wchodzi nawet trzymanie w mieszkaniu zwierząt przez podnajemcę pomimo jasnego zakazu w umowie pomiędzy wynajmującym a pierwotnym najemcą. Właściciel może się wówczas powołać na kolejny istotny przepis w postaci art. 667 §2 k.c.
Jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Wypowiedzenie najmu jak najbardziej dotyczy także podnajemcy. Drugą kwestią wynikającą z art. 668 jest bowiem automatyczne rozwiązanie umowy podnajmu wtedy, gdy kończy się pierwotny najem. Na koniec warto wspomnieć, że wynajmujący nie może domagać się zapłaty czynszu od podnajemcy. Umowa podnajmu wiąże go w końcu z najemcą, a nie z pierwotnym właścicielem.
