Najem okazjonalny traktowany jest jako najbezpieczniejsze rozwiązanie dla zarówno dla wynajmującego jak i samego najemcy. Tego typu umowy zawierane są na czas oznaczony, co później powoduje konieczność ich przedłużenia. Choć w takim przypadku przepisy nie wymagają nowego oświadczenia o poddaniu się egzekucji, to dla własnego bezpieczeństwa każdy i tak je składa. Teoretycznie aneks do umowy najmu okazjonalnego nie polega też zgłoszeniu do skarbówki.
Temat najmu okazjonalnego poruszany jest na łamach Bezprawnika regularnie. Nie uszło to uwadze jednego z naszych czytelników, który jednocześnie wskazał na dwie niejasne dla niego kwestie. Obie związane są z aneksowaniem umowy najmu okazjonalnego, czyli sytuacją, która w praktyce nie zdarza się zbyt często. Znaczenie częściej po upływie okresu obowiązywania poprzedniego stosunku najmu, właściciel mieszkania przedkłada do podpisania nową umowę. Dlaczego? Najprawdopodobniej dla własnego bezpieczeństwa, bo aneks do umowy najmu okazjonalnego niesie za sobą sporo wątpliwości.
Aneks do umowy najmu okazjonalnego jest możliwy
Umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta na czas oznaczony, jednak nie dłuższy niż 10 lat. Przepisy w żaden sposób nie regulują kwestii związanej z ewentualnym aneksowaniem tego dokumentu. Wydaje się zatem, że możemy śmiało uznać, iż zawarcie ważnego w świetle prawa aneksu do umowy najmu okazjonalnego jest dopuszczalne. Zresztą takie wyłączenie byłoby sprzeczne z naczelną zasadą prawa cywilnego jaką jest zasada swobody umów. Strony mogą bowiem dowolnie ukształtować łączący ich stosunek prawny, ale w granicach przepisów.
Aneks do umowy najmu okazjonalnego, w którym strony przedłużą czas jej obowiązywania jest zatem możliwy. Niestety ustawodawca nie za bardzo dostosował przepisy do takiego rozwiązania. To sprawia, że podpisanie króciutkiego aneksu może w przyszłości rodzić więcej problemów niż zawarcie całkowicie nowej umowy.
Oświadczenie o poddaniu się egzekucji z terminem, czy bez?
Jednym z najważniejszych „zaworów bezpieczeństwa” dla wynajmującego korzystającego z umowy najmu okazjonalnego jest złożone przez najemcę oświadczenia o poddaniu się egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania lokalu. Zgodnie z przepisami musi ono zostać sporządzone w formie aktu notarialnego. Tylko w ten sposób właściciel mieszkania otrzymuje bowiem tytuł egzekucyjny, który w razie potrzeby może znacznie przyspieszyć ewentualne pozbycie się najemcy.
Koszt sporządzenia przez notariusza oświadczenia jest różny i kształtuje się w granicach od 300 złotych do nawet 500 złotych. Zwykle w całości taksa obciąża najemcę, który do rejenta udaje się przecież samodzielnie. Tak więc już na samym początku zawiązania stosunku prawnego, nowy lokator musi ponieść spore koszty. Nasz Czytelnik zastanawia się, czy aneksując umowę należy po raz kolejny zgłosić się do notariusza. Ustawodawca w tym zakresie milczy.
Warto wskazać, że w oświadczeniu o wydaniu lokalu niezbędne jest zawarcie terminu lub zdarzenia, od którego uzależnione jest wydanie. Tymczasem w przepisach szczególnych dodatkowo jest mowa o poddaniu się egzekucji w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia i wydania lokalu wysyłanym do najemcy przez wynajmującego po rozwiązaniu umowy. Żaden z tych zapisów nie eliminuje zatem utrzymania w mocy poprzedniego oświadczenia o poddaniu się egzekucji.
W praktyce jest to jednak dość ryzykowne. Po pierwsze opieranie się na wcześniejszym oświadczeniu jest możliwe tylko, gdy notariusz nie wpisał do niego daty zakończenia stosunku najmu. Należałoby zatem uzależnić obowiązek wydania lokalu nie od konkretnego terminu, a zdarzenia jakim byłoby na przykład wypowiedzenie umowy. Z praktyki wynika jednak, że notariusze nie zgadzają się na takie rozwiązanie. W ich ocenie dla uzyskania skutecznego tytułu wykonawczego niezbędne jest wskazanie daty końcowej stosunku najmu. Tym samym w przypadku podpisania aneksu należy zadbać o złożenie nowego oświadczenia, gdzie rejent wpisze odmienną datę obowiązywania umowy.
A co w sytuacji, gdy notariusz sporządzi oświadczenie z pominięciem końcowej daty umowy? Czy można uznać, że po aneksie dalej będzie ono ważne? Teoretycznie tak, jednak ryzyko nadal istnieje. Trudno bowiem przewidzieć jak na taką konstrukcję spojrzy sąd, gdy przyjdzie nam wystąpić o nadanie klauzuli wykonalności. Postępowanie klauzulowe jest formalne i rygorystyczne, a wobec braku jakiejkolwiek linii orzeczniczej w tym zakresie, rozstrzygnięcie może być różne. To z kolei rodzić będzie po stronie wynajmującego sporo problemów, których można było uniknąć.
Umowę najmu okazjonalnego trzeba zgłosić do skarbówki. Co z aneksem?
Ciekawym zagadnieniem jest też konieczność zgłoszenia do urzędu skarbowego zawarcia umowy najmu. Przepisy są w tym zakresie niezwykle rygorystyczne. Zaniechanie tego obowiązku skutkuje bowiem utratą wszystkich korzyści płynących dla właściciela z instytucji najmu okazjonalnego.
Jak to wygląda w przypadku aneksu? Ustawodawca znów nie daje nam żadnych wskazówek. Brzmienie przepisu jest jednak jasne i wskazuje, że zgłoszeniu podlega jedynie umowa terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Stąd też stanowisko, zgodnie z którym aneks nie podlega zgłoszeniu do fiskusa można uznać za prawidłowe.
Istnieje jednak także odmienny pogląd. Część prawników wskazuje bowiem na cel wprowadzenia przepisu, który łączy ze sobą ochronę fiskalnego interesu państwa ze skutkami dla stosunku najmu. Skoro ustawodawca chciał, by skarbówka wiedziała o zawarciu umowy, to istotne jest, by w przypadku jej przedłużenia również posiadała komplet informacji.
W tym przypadku osobiście uważam jednak, że aneksu do urzędu skarbowego zgłaszać nie trzeba. Przepis jest bowiem dość jasny. Co więcej, w przypadku rozwiązania umowy najmu okazjonalnego przed upływem okresu jej obowiązywania, nikt nie zastanawia się, czy poinformować o tym fakcie urząd skarbowy. Wynajmujący po prostu zaprzestaje odprowadzania podatku. Podobnie jest w przypadku przedłużenia stosunku najmu. Skoro wcześniejsza umowa została zgłoszona w ustawowym terminie to samo dalsze odprowadzanie podatku jest sygnałem dla fiskusa, że stosunek najmu trwa nadal.
Choć chciałbym odpowiedzieć na pytania zadane przez czytelnika bardziej precyzyjnie to niestety nie jest to możliwe. Wynika to bowiem z przepisów, które w przypadku najmu okazjonalnego są dość dziurawe i wymagają doprecyzowania. W obecnym stanie prawnym aneks do takiej umowy może rodzić co najmniej kilka problemów. Stąd też prawnicy zwykle doradzają klientom, by unikali jego stosowania i wybierali najprostsze rozwiązanie – nową umowę.
