W trakcie kryzysu i szalejącej drożyzny problemy z terminowym regulowaniem należności. Nawet w takich warunkach trzeba pamiętać o tym, by wywiązywać się z zobowiązań wobec wspólnoty mieszkaniowej. Zaległości wobec spółdzielni w skrajnych przypadkach mogą się skończyć eksmisją.
Zaległości wobec spółdzielni to nie jest coś, co można tak po prostu zignorować i liczyć, że samo przejdzie
Nikogo chyba nie zdziwi stwierdzenie, że członkowie spółdzielni mieszkaniowych mają wobec nich określone obowiązki. Równie mało odkrywcze jest to, że należy do nich terminowe opłacanie czynszu lub kosztów eksploatacyjnych. Nie każdy jednak wie, że mamy do czynienia z obowiązkami wprost wynikającymi z przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Mało tego: część obowiązków obejmuje także właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni czy nawet pełnoletnie osoby po prostu mieszkające w danym mieszkaniu.
Obowiązki wskazanych wyżej kategorii osób znajdziemy w art. 4 ustawy. Członkowie spółdzielni niebędący właścicielami mieszkań muszą ponosić koszty związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale oraz eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni. Na takich samych zasadach funkcjonują osoby, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu.
Właściciele mieszkań będący członkami spółdzielni ponoszą koszty eksploatacji ich lokali oraz utrzymania wspólnej części nieruchomości. Właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni uiszczają opłaty na takich samych zasadach. Wyjątkiem jest ewentualna działalność społeczna, oświatowa i kulturalna prowadzoną przez spółdzielnię.
Za zaległości wobec spółdzielni odpowiadają także osoby pełnoletnie zamieszkujące lokal i osoby faktycznie z niego korzystające. Wyjątek stanowią pełnoletni zstępni na utrzymaniu członka spółdzielni, właściciela lokalu nienależącego do wspólnoty lub osoby ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Innymi słowy: niemal każdy, kto korzysta z mieszkania spółdzielczego, musi w jakimś stopniu dokładać się do opłat na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Co jednak jeśli z jakiegoś powodu nie będzie się wywiązywał z tego obowiązku?
Pierwszą myślą jest oczywiście naliczanie przez spółdzielnię karnych odsetek. Wspólnota mieszkaniowa ma do tego prawo, jak każdy wierzyciel, którego dłużnik spóźnia się z zapłatą. Zgodnie z art. 481 kodeksu cywilnego, ustawowe odsetki za opóźnienie stanowią sumę stopy referencyjnej NBP i 5,5 punktów procentowych. Maksymalna wysokość odsetek za zwłokę nie może przekroczyć dwukrotności wartości ustawowej. Warto pamiętać, że odsetki mogą dotyczyć nie tylko czynszu, ale także na przykład płatności za wodę i ścieki.
Spółdzielnia może postarać się o eksmisję niepokornego dłużnika
W tym momencie odsetki za zwłokę naliczane przez spółdzielnię nie mogą przekroczyć poziomu 24,50 proc. rocznie. To jednak nie jest najgorsza rzecz, którą wspólnota może zrobić z niesumiennym dłużnikiem. W skrajnych przypadkach zaległości wobec spółdzielni mogą wszcząć procedurę egzekucji komorniczej z zajmowanej przez niego nieruchomości.
Po uzyskaniu nakazu zapłaty komornik może przeprowadzić egzekucję ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Zakładając oczywiście, że w trakcie całego postępowania pieniądze na uregulowanie całej zaległości nie znajdą się jakimś magicznym sposobem. Zajęte w ten sposób mieszkanie zostaje sprzedane w drodze licytacji innej osobie. Jeżeli nikt do niej nie przystąpił, to wierzyciel ma prawo przejąć lokal za cenę wynoszącą co najmniej 3/4 oszacowanej wartości mieszkania.
Warto przy tym wspomnieć, że egzekucji nie podlega spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Nie oznacza to jednak, że spółdzielnia w takich przypadkach jest bezbronna. Wspólnota może zdecydować się na podjęcie decyzji o wygaszeniu danego lokatorskiego prawa do lokalu. Jedną z dopuszczalnych przesłanek jest w tym przypadku zaniedbywanie obowiązków lokatora, do których należy między innymi ponoszenie opłat. Następnym krokiem jest wniesienie sprawy do sądu w celu uzyskania postanowienia eksmisyjnego.
Co zrobić, gdy przytrafią nam się zaległości wobec spółdzielni? Najprostsza odpowiedź brzmi „spłacić”. Jeżeli jednak nie jesteśmy w stanie tego zrobić od razu, to pozostaje nam negocjacja ze wspólnotą. Spółdzielnia może się zgodzić na rozłożenie naszego długu na raty lub przedłużyć termin jego spłaty. Podobnie jak w przypadku Urzędów Skarbowych i zobowiązań podatkowych taka decyzja ma charakter uznaniowy. Co więcej, niektóre wspólnoty zgadzają się na to, by dłużnik po prostu odpracowywał część zobowiązania na jej rzecz. Najczęściej ma to formę drobnych prac związanych z utrzymaniem porządku na danej nieruchomości.
