Zasiedzenie nieruchomości to konstrukcja prawna, która ma chronić samoistnych posiadaczy gruntów. Samoistnych posiadaczy, czyli osoby, które przez odpowiedni czas gospodarują gruntem jak własnym (a czasem nawet nie są świadome, że ten nie należy do nich). Oczywiście, aby zasiedzieć odpowiednią nieruchomość, trzeba z niej korzystać, jak właściciel, przez naprawdę długi czas. Jak jednak wynika ze stosunkowo nowego postanowienia Sądu Najwyższego, małżonkowie mają w tym zakresie łatwiej.
Jak długo trzeba władać gruntem, aby możliwe było zasiedzenie nieruchomości?
Zasiedzenie nieruchomości to specyficzna forma nabycia danego gruntu (lub też gruntu z budynkiem, lub fragmentu budynku, możliwe jest bowiem również zasiedzenie mieszkania). Polega na fakcie, że posiadacz samoistny (czyli osoba, która włada gruntem jak właściciel) po odpowiednim czasie w świetle prawa staje się jego właścicielem. Jednak o tym, czy do zasiedzenia faktycznie doszło, decyduje sąd.
Aby doszło do zasiedzenia nieruchomości, trzeba nią władać przez 20 lat w dobrej wierze (czyli w sytuacji, gdy myślimy, że jesteśmy właścicielami nieruchomości) lub 30 lat w złej wierze (czyli na przykład, gdy wiemy, że korzystamy z nie swojego gruntu, jednak i tak realizujemy prawa tak jak właściciel). Na szczęście, jeżeli ktoś korzysta z gruntu na przykład na podstawie umowy najmu, czy też dzierżawy, nie ma mowy o zasiedzeniu. W takich przypadkach mówimy bowiem o posiadaniu zależnym, a nie samoistnym.
Jak chronić swoje prawo do nieruchomości?
Do zasiedzenia jednak co jakiś czas dochodzi. Najczęściej wtedy, gdy dana rodzina włada gruntem na podstawie umów ustnych sprzed dziesiątek lat, których świadkowie już nie żyją, a po upływie lat osoby faktycznie władające danym terenem chcą uregulować stan prawny. Rzadziej zdarzają się sytuacje, kiedy ktoś dowiaduje się, że nie jest właścicielem danego terenu, gdyż z jakiegoś powodu umowa sprzed lat była nieważna.
W takich sytuacjach osoba, która ma prawa do gruntu (czy też raczej miała i ich nie realizowała) ma tylko jedną szansę na odzyskanie swojej własności. Musi przed upływem 20 lub 30 lat przerwać bieg terminu zasiedzenia. A najlepszą metodą na to jest skierowanie do sądu odpowiedniego powództwa (zwykle jest to powództwo o wydanie nieruchomości, czyli tzw. powództwo windykacyjne, lub powództwo o zaprzestanie naruszeń prawa własności, czyli powództwo negatoryjne).
Przerwanie biegu terminu i uprzywilejowana pozycja małżonków
Aby jednak odpowiednie powództwo odniosło skutek, w postaci przerwania biegu terminu zasiedzenia, musi być ono skierowane do konkretnej osoby. Jeżeli gruntem włada Jan Kowalski, nie można wnieść do sądu powództwa przeciwko Karolowi Nowakowi. Tylko bowiem w momencie, gdy odpowiednio oznaczona zostanie strona tego sporu, faktycznie dochodzi do przerwania biegu terminu. I tutaj właśnie pojawia się uprzywilejowana pozycja małżonków. Jeżeli chodzi o zasiedzenie nieruchomości przez małżeństwo, ciekawe postanowienie wydał Sąd Najwyższy. Jak stwierdził skład sędziowski w grudniu 2024 roku (I CSK 1550/24):
Samoistne posiadanie nieruchomości przez jednego z małżonków może doprowadzić do zasiedzenia tej nieruchomości przez małżonków w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej także wówczas, gdy przerwanie biegu zasiedzenia nastąpiło tylko przeciwko drugiemu małżonkowi.
Sprawa dotyczyła gruntu siedliskowego, który miał być zasiedziany w złej wierze. Powództwo w tej sprawie zostało jednak skierowane wyłącznie przeciwko mężczyźnie, co zdaniem sądu nie przerywało biegu terminu względem jego żony. Tak więc zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego, małżeństwo zgodnie z prawem zasiedziało sporną nieruchomość.
To ważna lekcja dla wszystkich, którzy borykają się z takim problemem prawnym. Aby skutecznie bronić się przed zasiedzeniem nieruchomości, trzeba dobrze adresować powództwo. Pominięcie chociaż jednej osoby, która może nieruchomość zasiedzieć (w tym przypadku małżonki), może doprowadzić do utraty własności gruntu.
