Czym jest zasiedzenie?
Zasiedzenie to instytucja prawa cywilnego, która pozwala na przejęcie na własność nieruchomości lub ruchomości. Warunkiem zasiedzenia jest posiadanie samoistne – tak więc trzeba władać określoną rzeczą przez odpowiednio długi czas tak, jak właściciel. W dodatku bez tytułu prawnego – przykładowo najem, dzierżawa czy użytkowanie jest posiadaniem zależnym, tak więc wyłącza możliwość zasiedzenia.
W przypadku nieruchomości termin zasiedzenia wynosi odpowiednio – 20 lat w dobrej wierze (czyli w sytuacji, gdy osoba władająca nieruchomością jak właściciel nie zdaje sobie sprawy, że faktycznie nie jest właścicielem) i 30 lat w złej wierze (a więc gdy osoba władająca terenem wie, że nie jest właścicielem). Zwykle zasiedzenie kojarzy nam się ze sporami sąsiedzkimi, a więc z wątpliwościami dotyczącymi granic działek, czy też z nieruchomościami o nie do końca wyjaśnionym stanie prawnym. W praktyce jednak można zasiedzieć o wiele więcej niż kamienicę lub też kilka metrów z działki sąsiada – na przykład działkę gminną lub las państwowy.
Zasiedzenie terenu publicznego
W okresie PRL zasiedzenie mienia publicznego było niemożliwe. Wszystko zmieniła jednak nowelizacja kodeksu cywilnego z 1990 roku, kiedy taka możliwość się pojawiła. Jak zauważył Sąd Najwyższy w swoim postanowieniu z 2012 roku (I CSK 614/11):
Sprawdź polecane oferty
RRSO 21,36%
Bieg zasiedzenia nieruchomości państwowych, które z dniem 27 maja 1990 r. stały się z mocy prawa mieniem komunalnym, rozpoczyna się od tego dnia, przy czym - zgodnie z art. 10 ustawy z 1990 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny - ulega on skróceniu o czas, w którym nieruchomość była własnością państwową.
Z przytoczonego wyroku więc przede wszystkim możliwość zasiedzenia mienia publicznego – a więc na przykład działki gminnej, czy też lasu państwowego. Ten drugi przypadek jest szczególnie ciekawy, gdyż trafił na wokandę Sądu Najwyższego w 2023 roku. SN w swojej uchwale (III CZP 94/22) stwierdził, że:
Artykuł 2 ustawy z dnia 6 lipca 2001 r. o zachowaniu narodowego charakteru strategicznych zasobów naturalnych kraju nie wyłącza możliwości zasiedzenia nieruchomości stanowiącej las państwowy (…).Tylko w tych przypadkach, w których dopuszczalny jest obrót nieruchomościami leśnymi Skarbu Państwa (art. 38 u.o.l.), dopuszczalne jest zasiedzenie takiej nieruchomości lub jej części, albo udziału w niej.
Tak więc możliwe jest zasiedzenie nawet terenów lasów państwowych, o ile spełniony jest warunek dopuszczenia tego terenu do obrotu. Sąd stwierdził, że w takich sytuacjach za każdym razem powinno się badać daną sytuację, ponieważ zasiedzenie nie jest prawnie niedopuszczalne, jednak mogą istnieć przesłanki do nieorzekania zasiedzenia w konkretnej sytuacji.
Zasiedzenie w niektórych przypadkach jednak jest niemożliwe
Zasiedzieć można więc działkę gminną, nieruchomość skarbu państwa, czy też nawet las państwowy. Sytuacje, gdy faktycznie dochodzi do zasiedzenia, są najczęściej wynikiem błędów związanych z administrowaniem danymi terenami – nieprzedłużenie dzierżawy, przy jednoczesnym pozostawieniu gruntu we władaniu danej osoby i tym podobne przypadki. Nie zawsze jednak może dojść do zasiedzenia, nawet mimo upływu ponad 30 lat. Zdaniem Sądu Najwyższego (II CSK 510/18):
Res publicae extra commercium mogą być jedynie przedmiotem własności publicznej (Skarbu Państwa, jednostek samorządu), co wyklucza możliwość nabycia prawa własności tych rzeczy przez inne niż publiczne podmioty prawa, również przez zasiedzenie, zaś res extra commercium nie mogą być przedmiotem własności w ogóle, stąd generalnie są one wyłączone spod zasiedzenia (np. fałszywe pieniądze).
Przekładając z języka prawniczego na ludzki, nie może dojść do zasiedzenia res publicae extra commercium, a więc rzeczy publicznych, wyłączonych z obrotu. Przykładami takich rzeczy (w kontekście nieruchomości) są na przykład drogi publiczne, tereny o charakterze strategicznym, czy też istotne z punktu widzenia obronności kraju, a także tereny służące ogółowi – na przykład tereny parków narodowych, czy miejskich skwerów i parków.
