Wydawać by się mogło, że zbudować zamek w Polsce jest prosto. Nie trzeba nawet przejmować się przepisami prawa, czego dowodzą przykłady dwóch słynnych samowoli budowlanych: zamki w Stobnicy i Łapalicach. Jeśli jednak nie chcemy ryzykować nakazu rozbiórki, to musimy przynajmniej uzyskać decyzję o warunkach zabudowy.
Żeby zbudować zamek, musimy najpierw uzyskać decyzję o warunkach zabudowy
Z pewnością znajdzie się wśród nas całkiem sporo osób, które chciałyby zbudować zamek, albo przynajmniej jakąś jego namiastkę. Dla jednych to spełnienie marzeń, dla innych szalona, ale potencjalnie opłacalna inwestycja. Nic dziwnego: w formie tych średniowiecznych i nowożytnych budowli tkwi coś, co przykuwa uwagę. Problem w tym, że żyjemy w czasach współczesnych. Postawienie zupełnie nowego zamku wydaje się posunięciem co najmniej ekscentrycznym. Na przeszkodzie stoi nie tylko ogromny koszt budowy, ale także niedogodności natury biurokratycznej.
Jak zbudować zamek we współczesnej Polsce zgodnie z prawem? Przede wszystkim musimy posiadać nieruchomość o rozmiarach adekwatnych do skali naszej inwestycji. Teraz wiele zależy od tego, w którym miejscu znajduje się działka. Wszystko dlatego, że budowla, którą chcemy postawić, musi się wkomponowywać w istniejącą zabudowę. Innymi słowy, obiekt musi być wkomponowany w miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Oczywiście praktycznie żaden taki plan w Polsce nie przewiduje stawiania nowych zamków w dającej się przewidzieć przyszłości, czy wręcz kiedykolwiek.
W takim przypadku musimy wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy. W końcu chcemy zmienić przeznaczenie działki poprzez roboty budowlane, na które będziemy później potrzebowali pozwolenia na budowę. Można śmiało założyć, że budowa zamku nawet przy wykorzystaniu współczesnej technologii potrwa zauważalnie dłużej niż rok.
W tym momencie pojawia się problem, który trudno będzie nam przeskoczyć w bezpośrednim sąsiedztwie miasta. Wspomniałem już o konieczności uwzględnienia istniejącej zabudowy. Co do zasady nowe budynki powinny w miarę możliwości zachowywać między innymi gabaryty, formę architektoniczną i linię zabudowy tych już istniejących, które znajdują się na sąsiednich działkach.
Gdy polski inwestor się uprze, to postawi sobie zamek nawet w samym środku obszarów chronionych
Jak się łatwo domyślić, o wiele łatwiej będzie zbudować zamek w szczerym polu, daleko od miast. Wciąż jednak będziemy musieli uzyskać pozwolenie na budowę. W zasadzie nic nie powinno stać nam tutaj na przeszkodzie. Pod warunkiem oczywiście, że nie nakłamaliśmy we wniosku co do przeznaczenia budynku, ani nie próbujemy budować nasz zamek na terenach rolniczych albo obszarach chronionych. Nawet wówczas nasza sytuacja nie jest beznadziejna.
W tym momencie warto wspomnieć o dwóch najsłynniejszych współczesnych polskich zamkach, które równocześnie stanowią samowolę budowlaną. Zamek w Stobnicy pobudowano na objętym ochroną obszarze Natura 2000. Nikt do dzisiaj nie ma pojęcia, jakim cudem do tego doszło. Pozwolenie na budowę może i cofnięto, ale decyzję Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego uchylił Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie. Inwestycja ma się dobrze i powoli zmierza w stronę ukończenia. Być może wówczas dowiemy się, czym właściwie ma być ten zamek.
Drugi przypadek to zamek w Łapalicach. To budynek wciąż znajdujący się w stanie surowym, którego budowa trwa od 1983 r. Jego właściciel otrzymał wówczas pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego, ale inwestycja tak jakby wymknęła się spod kontroli. Zamiast zadeklarowanych 170 m² powstał budynek o powierzchni 5000 m². Od 2006 r. do 2013 r. toczył się w sprawie zamku spór prawny, który zakończył się zakazem dalszego prowadzenia prac, na które inwestor zresztą i tak nie miał już środków. Od tego czasu budynek systematycznie niszczeje.
Im mniej sąsiednich budynków, na których tle nasza inwestycja będzie się wyróżniać, tym łatwiej o zgodę
Teoretycznie możemy także zakupić działkę ze zrujnowanym historycznym zamkiem i zająć się jego odbudową. Wówczas jednak musimy uzyskać zgodę od konserwatora zabytków, który musi zatwierdzić projekt, a potem będzie prowadzić nadzór nad budową. Istnieje pewne ryzyko, że będziemy mieli do czynienia z tzw. trwałą ruiną. Chodzi o zabytek, którego istotą jest zachowanie zrujnowanych fragmentów historycznego obiektu w stanie nienaruszonym, a więc także niepoprawianym.
Co jednak z tańszą, mniejszą i bezpieczniejszą alternatywą? Możemy zawsze zbudować sobie normalny dom, ale ozdobiony motywami stylizowanymi na zamkowe. Na przykład postawić sobie wieżę, czy wykończyć tarasy blankami. Tutaj wracamy do kwestii decyzji o warunkach zabudowy i wpasowaniu się naszego pomysłu w istniejącą zabudowę. Zasada wydaje się prosta: im dalej od centrum miasta, tym mamy większe szanse, że nikt nie będzie nam robić problemów.
