Mieszkania o powierzchni poniżej 25 m² nie powinny powstawać, a jednak to robią. Nie da się ukryć, że niektóre podmioty ignorują przepisy. Obchodzą je, udając, że sprzedają lokale użytkowe i unikając sformułowania „mieszkanie” jak ognia. To jednak nie do końca ich wina, że budowa mikrokawalerek i ich późniejsza sprzedaż nie spotyka się z reakcją państwa. Przepisy dziurawe jak sito nie pomagają.
Budowa mikrokawalerek nie powinna być w ogóle możliwa, ale głód spekulacji na mieszkaniach jakoś zaspokoić trzeba
Od czasu do czasu w mediach pojawiają się informacje o coraz to mniejszych mikrokawalerkach, które trafiają na rynek. Rekordzistka z marca miała powierzchnię zaledwie 7,87 m². Klitkę o rozmiarach niezbyt dużej łazienki wyceniono na 169 tys. zł. W opisie mogliśmy przeczytać – jakże by inaczej – że to oferta dla inwestora.
Oczywiście znajdą się eksperci broniący schowków na szczotki udających mieszkania. Niby znajdują się w znakomitych lokalizacjach w centrach dużych miast. W tym przypadku mieliśmy do czynienia ze Szczecinem. Być może kilka metrów kwadratowych to przesada, ale te mające kilkanaście już rzekomo można ciekawie urządzić. Jest tylko jeden drobny problem: zgodnie z obowiązującymi przepisami nie może być mniejsze niż 25 m². Wynika to wprost z §94 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Jakim więc cudem sprzedawane są coraz mniejsze lokale, skoro teoretycznie nie wolno tego robić? Z pewnością wielu z nas od razu ciśnie się na usta odpowiedź, w myśl której to wszystko wina deweloperów. Rzeczywiście w Polsce jest całkiem sporo firm i podmiotów, które aktywnie uprawiają patodeweloperkę. Stosują różne „sprytne” zabiegi, by zalegalizować budowę tego typu aktywów inwestycyjnych. Oficjalnie nie sprzedają mieszkań, tylko lokale użytkowe, które „przypadkiem zupełnym” mają wszystkie cechy mieszkań poza wymaganą powierzchnią. Zamiast postawić dom dla dwóch rodzin, stawiają miniblok pełen mikrokawalerek. Przykłady można by mnożyć.
Najczęściej wcale nie mamy do czynienia z deweloperami. W końcu akurat dla dużych firm stawiających całe budynki bezczelne ignorowanie przepisów prawa jest mimo wszystko zbyt ryzykowne. Co innego fipperzy, którzy najzwyczajniej w świecie kupują większy lokal i wykrawają z niego tyle osobnych klitek, ile tylko zdołają. Później mogą jeszcze określać się mianem „deweloperów”, bo przecież wyremontowali te mieszkania. Przy czym tak naprawdę chodzi o wzbudzenie zaufania u klientów.
Patologia polskiego rynku nieruchomości to zespół naczyń połączonych, w którym czasem trudno się połapać, kto jest kim. Na szczęście główne przyczyny istnienia problemu są dość łatwe do wskazania. Zgadza się: chodzi o władzę ustawodawczą i wykonawczą.
Wyeliminować patologię z rynku może jedynie drastyczna interwencja ustawodawcy
Budowa mikrokawalerek nie powinna być w ogóle legalna, co już wiemy. Rzecz w tym, że obowiązujące przepisy są krótkie i dające całkiem spore pole do popisu patoflipperom i patodeweloperom. Dobrym przykładem jest brzmienie przywołanego już §94 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych.
Mieszkanie powinno mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m².
Nie ma się co dziwić, że nieuczciwe podmioty mają duże pole do manewru. Prawo budowlane, na podstawie którego wydano rozporządzenie, nie zawiera nawet definicji mieszkania. Tę znajdziemy w ustawie o Krajowym Zasobie Nieruchomości, która z kolei odsyła nas do ustawy o własności lokali. Na dobrą sprawę nie trzeba się jakoś bardzo wysilać. Sytuacji nie poprawia brak dedykowanych kar za budowanie, wykrajanie i sprzedać lokali mieszkalnych, które nie spełniają minimum powierzchni użytkowej.
Prawo bez sankcji za jego złapanie nie bez powodu nazywane jest w nauce prawa lex imperfecta, a więc dosłownie „prawem niedoskonałym”. Takie kreowanie obowiązków najzwyczajniej w świecie nie działa. Politycy zajmujący się tworzeniem prawa doskonale o tym wiedzą. Wprowadzenie minimum 25 m² powierzchni użytkowej do treści rozporządzenia w zeszłym roku miało właśnie sprawić, że budowa mikrokawalerek stanie się niemożliwa. Rzeczywistość podpowiada, że tak się niestety nie stało. Prawdę mówiąc, było to do przewidzenia. Tymczasem bez przełamania indolencji ustawodawcy niewiele może się zmienić.
Załóżmy jednak, że społeczeństwu uda się zmusić polityków, by zajęli się na poważnie tematem. Jak w takim razie należałoby rozwiązać problem? Przede wszystkim należałoby jasno zdefiniować lokal mieszkalny. Definicja ta musi być nakierowana na faktyczne przeznaczenie takiego lokalu, a nie na dowolne bajki, jakie wymyślił sobie sprzedający.
Próba sprzedaży mieszkania o powierzchni poniżej 25 m² powinna wiązać się z niezwykle surowymi karami pieniężnymi. Prawdę mówiąc, wsadzamy w Polsce ludzi do więzienia za mniej szkodliwe społecznie czyny, więc może i w tym wypadku by nie zaszkodziło zastosować nawet karę pozbawienia wolności. Oczywiście nowy przepis karny musi uwzględniać także rynek wtórny. Uzdrowić sytuację może jedynie postawienie przedsiębiorcom zajmujących się obrotem nieruchomościami jasnych i nieprzekraczalnych granic. Tylko w ten sposób zakończymy chów klatkowy Polaków. Obyśmy się doczekali szybciej niż kurczaki.
