Zapowiedź programu „Mieszkanie na start” i wstępne założenia następcy Bezpiecznego Kredytu wywołały lawinę komentarzy. I nic dziwnego, ponieważ planowane ograniczenia są dość specyficzne, a nowy program już nazwano bardziej prorodzinnym, niż jego poprzednik. Nie ma też wątpliwości, że „Mieszkanie na start” będzie mieć też wpływ na ceny nieruchomości. I to zarówno w mniejszych miejscowościach, jak i stolicach województw.
„Mieszkanie na start”: ceny nieruchomości w dużych miastach wzrosną jeszcze mocniej. I to z dwóch powodów
Niestety można się spodziewać, że ceny nieruchomości – zwłaszcza tych najmniejszych, choć nie tylko – nadal będą rosnąć. Rząd zdecydował się na „Bezpieczny Kredyt 2.0″, czyli program „Mieszkanie na start” – zakłada on, podobnie jak poprzedni program, kredyt mieszkaniowy z dopłatami od państwa, jednak na nowych warunkach. Tym samym popyt na nieruchomości najprawdopodobniej nadal będzie rósł, mimo że dla singli czy par nowy program (i to mimo niższego preferencyjnego oprocentowania) jest co do zasady mniej atrakcyjny.
Dlaczego jednak wzrost cen mieszkań (mimo limitu kwotowego kredytu, jeśli chodzi o dopłaty do zobowiązania) jest nieuchronny? Po pierwsze, nowością jest to, że nie będzie obowiązywać limit całkowitej kwoty kredytu. Na przykład jeśli para zechce kupić mieszkanie za 700 tys. zł, będzie mogła nadal skorzystać z programu (zakładając oczywiście, że ma odpowiednio wysoką zdolność kredytową i wkład własny). Różnica jest taka, że preferencyjne oprocentowanie obejmie kwotę 400 tys. zł (limit dla gospodarstwa dwuosobowego), natomiast pozostała część kredytu – 300 tys. zł – będzie już oprocentowana stawką rynkową. „Mieszkanie na start” może być zatem dobrą okazją dla tych osób, które mają spore oszczędności i dobrze zarabiają (a jednocześnie mieszczą się w limicie osiąganego dochodu), chciałyby skorzystać z dopłat, a nie były w stanie kupić wymarzonej nieruchomości na Bezpieczny Kredyt (ze względu na zbyt niską maksymalną kwotę kredytu).
Jest jednak jeszcze jeden czynnik, który może napędzać wzrost cen nieruchomości w dużych miastach – i mowa tu o mechanizmie, który został wspomniany na stronie internetowej ministerstwa (a o którym nie było mowy na konferencji).
Wyższy limit wysokości kapitału w różnych miastach
Jak można przeczytać na stronie,
W przypadku zakupu mieszkania w mieście na prawach powiatu będącego stolicą województwa, dla którego ogłoszona przez wojewodę wartość odtworzeniowa 1m2 lokalu mieszkalnego jest o co najmniej 15% wyższa niż wartość ogłoszona dla całego kraju, podane wyżej kwoty będą zwiększane o co najmniej 10% – czyli np. dla gospodarstwa domowego 440 tys. zł. W miastach, w których wartość odtworzeniowa 1m2 lokalu mieszkalnego jest wyższa o co najmniej 30%, stosowane kwoty bazowe dopłat będą wyższe o 20% – czyli np. dla gospodarstwa domowego 480 tys. zł.
Tym samym w miastach wojewódzkich limit kwoty kredytu, objętej preferencyjnym oprocentowaniem, będzie wyższy. To z kolei może być dodatkowy czynnik napędzający wzrost cen nieruchomości w stolicach województw – obok braku maksymalnej kwoty kredytu.
Nie można też zapominać o tym, że mimo zapowiedzi rządzących, program nie zawiera rozwiązań mających na celu zwiększenie podaży mieszkań (chyba, że takie pojawią się w najbliższym czasie). To wszystko poskutkuje najprawdopodobniej wzrostami cen przez cały 2024 r.; przez pierwszą połowę roku najpewniej będzie można zaobserwować na rynku aktywność osób, które nie spełniają warunków nowego programu (a będą chciały kupić nieruchomość przed większymi wzrostami cen). W drugiej połowie, zgodnie z przewidywaniami rządzących, ma zostać już uruchomiony nowy program.
