Czy najem w Polsce jeszcze się opłaca? Obligacje i EFT-y mogą być lepszym rozwiązaniem

Stopa zwrotu z najmu w największych miastach

Podstawowy wskaźnik, którym mierzy się opłacalność takiej inwestycji, to stopa zwrotu z najmu, czyli stosunek rocznych przychodów z czynszu do ceny zakupu mieszkania. I tu mamy pierwszą niespodziankę — dla najpopularniejszego segmentu lokali o powierzchni 40–60 mkw. rentowność w największych miastach zatrzymała się w przedziale mniej więcej 4,5–5,7 proc.

Ranking miast bywa odwrotny do intuicji

Co ciekawe, ranking miast bywa odwrotny do intuicji. Najlepiej wypada Łódź (ok. 5,68 proc.), tuż za nią Warszawa (ok. 5,59 proc.) i Wrocław (ok. 5,38 proc.). A na końcu stawki? Kraków (ok. 4,71 proc.) i Gdańsk (ok. 4,85 proc.). Tym samym czynsze w tych prestiżowych lokalizacjach faktycznie są wysokie, ale astronomiczne ceny zakupu skutecznie zjadają procentową stopę zwrotu. Podobny obraz malejącej rentowności inwestycji w mieszkania na wynajem widać już od kilku kwartałów.

Ukryte koszty, o których łatwo zapomnieć

Należy też pamiętać, że realna rentowność prawie zawsze jest niższa od tej z prostych kalkulacji, bo inwestor musi doliczyć sobie cały szereg wydatków, o których na etapie zakupu wolimy nie myśleć.

Po pierwsze, samo wykończenie i wyposażenie — cena mieszkania to nie koniec, a żeby utrzymać atrakcyjność oferty, lokal trzeba co jakiś czas odświeżać. Po drugie, podatki; ryczałt od przychodów z najmu wynosi obecnie 8,5 proc. do określonego limitu i 12,5 proc. powyżej niego, a sposób, w jaki rozliczane są dochody z najmu, nie pozwala odliczyć kosztów uzyskania przychodu.

Po trzecie, pustostany — każdy miesiąc bez najemcy obniża roczną stopę zwrotu, a w 2026 r., przy większej wrażliwości cenowej lokatorów, znalezienie kogoś chętnego może po prostu trwać dłużej. Do tego dochodzą jeszcze opłaty administracyjne, fundusz remontowy i bieżące naprawy.

Inflacja zjada realne przychody

Nie można też pominąć inflacji. Nominalny dochód z czynszu może rosnąć, ale jego realna wartość zależy od tego, jak szybko drożeje wszystko dookoła. Dla porządku — w latach 2021–2024 skumulowana inflacja sięgnęła ok. 39 proc., co mocno nadszarpnęło realne przychody wynajmujących. Teraz rynek wchodzi w spokojniejszą fazę, ale to oznacza również, że podnoszenie czynszów w tempie inflacji będzie coraz trudniejsze — zwłaszcza gdy najemcy patrzą na każdą złotówkę.

Obligacje i ETF-y depczą nieruchomościom po piętach

I tu pojawia się sedno problemu. Skoro najem netto daje dziś realnie kilka procent, inwestorzy coraz częściej zerkają na to, co oferuje konkurencja. Detaliczne obligacje Skarbu Państwa kuszą wysokim bezpieczeństwem, brakiem konieczności zarządzania czymkolwiek i oprocentowaniem obligacji skarbowych zbliżonym do rentowności najmu netto. Dla kogoś, kto nie ma ochoty na telefony od najemców o północy, to argument nie do pogardzenia.

Bardziej odważni patrzą z kolei na ETF-y inwestujące w globalne akcje, z historyczną średnią rzędu 10–12 proc. rocznie — choć tu trzeba pogodzić się z większą zmiennością. Warto przy tym rozumieć, czym różni się inwestowanie w akcje vs ETF, zanim przeniesie się kapitał z nieruchomości na giełdę. Wybór między mieszkaniem a aktywami finansowymi sprowadza się więc głównie do tolerancji ryzyka, dostępnego kapitału i tego, czy w ogóle chce się aktywnie zarządzać inwestycją.

Mieszkanie na wynajem w 2026 r. — czy nadal warto?

Mieszkanie na wynajem wciąż ma swoje atuty — to fizyczny, namacalny aktyw, który może zyskiwać na wartości w dłuższym terminie i daje regularny dochód z czynszu. Z drugiej strony bariera wejścia jest wysoka, płynność niska, a do tego dochodzi cała otoczka związana z zarządzaniem lokalem. Nic dziwnego, że coraz więcej rentierów głowi się nad tym, czy bardziej opłaca się sprzedać czy dalej wynajmować.

W 2026 r. najem nadal może się opłacać, zwłaszcza jako element dywersyfikacji portfela i sposób na długoterminową ochronę kapitału. Przestał być jednak wyborem oczywistym — skoro stopy zwrotu zbliżyły się do tego, co oferują bezpieczne instrumenty finansowe, coraz większego znaczenia nabiera dokładne policzenie kosztów oraz trafny wybór lokalizacji i standardu mieszkania. Innymi słowy, czasy, gdy wystarczyło „kupić cokolwiek", żeby zarabiać, raczej już za nami.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj