Co my byśmy w Polsce zrobili bez tych wszystkich programów mieszkaniowych, dotowanych kredytów oraz regulacji? Moglibyśmy na przykład mieć niższe czynsze. Pewne amerykańskie miasto postawiło na radykalną deregulację i zwiększenie podaży mieszkań. Teraz czynsze w Austin błyskawicznie spadają.
Czynsze w Austin mogły spaść o przeszło 12 proc., bo w mieście zaczęto budować mieszkania na potęgę
Od dłuższego czasu krytykuję kolejne rządowe programy mieszkaniowe. Nie podoba mi się „Mieszkanie na start”, nie podobały mi się też „Bezpieczny Kredyt”, „Mieszkanie Plus” i wcześniejsze wynalazki. Powód jest bardzo prosty: kolejne ekipy rządzące uparły się dofinansowywać na różne sposoby zakup mieszkania i stymulować w ten sposób popyt na nie. To jeden z bardzo wielu czynników windujących ceny mieszkań w górę. Problem w szczególności dotyczy osób, którym politycy rzekomo chcieli tymi programami pomagać: młodym na dorobku, którzy szukają lokum do mieszkania.
Wraz ze wzrostem cen mieszkań i niezaspokojonym zapotrzebowaniem na własny dach nad głową rosną także czynsze. W tym przypadku mamy do czynienia z antagonizmem pomiędzy wynajmującymi a najemcami. Tych pierwszych niektórzy internauci zwykli określać mianem najgorszych inwektyw, z czego „czynszojad” wydaje się najłagodniejszą i nadającą jeszcze do zacytowania. Po drugiej stronie mamy absurdalne prawo uniemożliwiające właścicielom mieszkań poradzenie sobie z lokatorami uporczywie odmawiającymi zapłaty czynszu.
Pytanie brzmi: czy można podejść do sprawy w bardziej produktywny sposób, niż robimy to w Polsce. Marek Tatała przywołuje w serwisie X przykład stolicy Teksasu, w której udało się dokonać niemożliwego. Czynsze w Austin w grudniu spadły one o 12,5 proc. Jakim cudem? Zrobiło dokładnie to, przed czym wzbraniają się na wszystkie strony polscy politycy. Austin zdołało drastycznie zwiększyć podaż mieszkań. To zaowocowało zwiększeniem konkurencji na rynku najmu i w rezultacie niższymi kosztami najmu.
Warto przy tym wspomnieć, że większość dużych amerykańskich miast w międzyczasie boryka się z systematycznym wzrostem czynszów. Wynajmowanie mieszkań albo nawet cały domów, jest w USA dużo popularniejsze niż w Polsce. W naszym kraju najprawdopodobniej nadplanowe lokale po prostu zostałyby w większości wykupione w celach mieszkalnych.
Polityka przyjazna budownictwu mieszkaniowemu ma ogromne znaczenie
Co dokładnie wiemy o zmianach wprowadzonych w Austin? Tatała cytuje post Sama Deutscha opublikowany w tym samym portalu, który zreferował sytuację w następujący sposób:
To niesamowite, że miasta na obydwu wybrzeżach przez lata zastanawiały się, czy polityka YIMBY rzeczywiście obniży czynsze, a Austin po prostu… to zrobiło. Usprawnili wydawanie pozwoleń, przeznaczyli większą część miasta na zabudowę i wyeliminowali obowiązek zapewnienia miejsc parkingowych. Liczba mieszkań rośnie, a czynsze spadają. Polityka YIMBY działa.
Pod akronimem „YIMBY” kryje się sformułowanie „Yes, In My Back Yard”, co możemy to luźno przetłumaczyć jako „Tak, w moim ogródku też”. To przeciwieństwo NIMBY – „No, In My Back Yard”, a więc „Byle nie w moim ogródku”. W tym przypadku mówimy raczej o postawach obywatelskich, sprowadzających się do permanentnej obstrukcji społecznie pożytecznych inicjatyw w swojej okolicy. Tym samym polityka YIMBY byłaby systemowymi rozwiązaniami wspierającymi takie inicjatywy.
Jeśli chodzi o Austin, to chodzi oczywiście o budowanie mieszkań. Służy temu nie tylko ograniczenie biurokracji oraz zbędnych wymogów dla deweloperów, ale także na przykład zmienianie warunków zabudowy poszczególnych działek w taki sposób, by można było na nich postawić więcej lokali. Na przykład, jeśli działkę przeznaczono pod domy jednorodzinne, to po zmianie można na niej postawić blok mieszkalny. Należy przy tym wspomnieć, że na działania władz miasta mają wpływ zabiegi miejskich aktywistów uskuteczniane w duchu YIMBY.
Czynsze w Austin spadły więc dlatego, że miasto sukcesywnie likwidowało bariery administracyjne przeszkadzające w budowaniu nowych lokali mieszkalnych. Podejrzewam, że w Polsce taka postawa spotkałaby się z oburzeniem na obydwu końcach rodzimej politycznej podkowy. Ruchy lewicujące byłby przeciwne wydaniu większej części miasta „na pastwę deweloperów”. Prawicowcom z pewnością nie spodobałaby się perspektywa zmniejszenia liczby dostępnych miejsc parkingowych.
Jeżeli ktoś ucierpi na sukcesie Austin, to głównie nielubiani przez Polaków zawodowi inwestorzy
Co ciekawe, przywołany wcześniej Sam Deutsch odpowiedział także na alarmistyczne tezy sugerujące, że spadające czynsze w Austin to rezultat „nadpodaży w sektorze domów wielorodzinnych”. Stwierdził, że jedynymi grupami faktycznie cierpiącymi z powodu tej nadpodaży są „landlordzi” oraz fundusze inwestycyjne. Jedni i drudzy nie uzyskają teraz spodziewanych zysków.
Spadające czynsze w Austin mają mieć także zbawienne skutki dla miasta jako takiego. Chodzi o dość powszechny w amerykańskich metropoliach problem z bezdomnością. Spadki opłat o przeszło 12 proc. pomagają na co dzień tysiącom najemców i ułatwiają wyjście z bezdomności. Populacja Austin rośnie w szybkim tempie, jednak nie powinno to odwrócić tendencji spadkowej. Powód jest prosty: w mieście buduje się coraz więcej domów.
Wnioski płynące z Austin są dość jasne. To zwiększenie podaży mieszkań stanowi błogosławieństwo dla całego rynku nieruchomości, a nie wieczne stymulowanie popytu dopłatami. By tego typu rewolucja udała się także w Polsce, trzeba walczyć ze zbędnymi barierami natury biurokratycznej i zwiększyć zasoby działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkalną.
