Nic dziwnego, że wynajmujący decydują się na dokwaterowanie lokatora nieuczciwym najemcom
Wynajmowanie mieszkania jeszcze nie tak dawno wydawało się przedstawicielom klasy średniej wymarzonym sposobem na uzyskanie stałego pasywnego dochodu. Rzeczywistość często jednak rozczarowuje. Zdarzają się najemcy, którzy nie są w stanie płacić czynszu. Są też tacy lokatorzy, którzy z rozmysłem i premedytacją zajmują cudzy lokal bez najmniejszego zamiaru regulowania należności.
Szkody po stronie wynajmującego są oczywiste. W dalszym ciągu ponosi koszty utrzymania swojej nieruchomości. Nielegalni lokatorzy ani myślą dokładać się do rachunków. Wynająć mieszkania komuś innemu się nie da. Pozbycie się intruzów legalnymi środkami może się okazać co najmniej trudne.
Nie możemy tak po prostu wejść do swojego mieszkania, wystawić rzeczy niepłacących najemców na zewnątrz i wymienić zamki. Skuteczne wypowiedzenie umowy najmu to dopiero początek drogi. Następnym krokiem będzie wezwanie do opróżnienia lokalu, które lokatorzy oczywiście zignorują. Później składamy pozew do sądu. Najprawdopodobniej po paru miesiącach uzyskamy prawomocne rozstrzygnięcie.
Sprawdź polecane oferty
RRSO 21,36%
Decyzję sądu trzeba przekuć w tytuł wykonawczy, na podstawie którego komornik będzie mógł przeprowadzić eksmisję. Jeżeli mamy szczęście, to będzie wówczas miesiąc poza okresem ochronnym uniemożliwiającym dokonanie tej czynności. Obowiązuje on od 1 listopada do 31 marca. Wyjątek stanowią przypadki zajęcia lokalu bez tytułu prawnego, stosowania przemocy albo uporczywego zakłócania porządku domowego.
To nie koniec złych wieści. Bez znalezienia lokalu zastępczego nie można eksmitować małoletnich, kobiet w ciąży, niepełnosprawnych, obłożnie chorych, bezrobotnych oraz niektórych emerytów i rencistów. Teoretycznie taki lokal powinna znaleźć gmina, ale w praktyce często obowiązek ten spada na wynajmującego.
Skoro legalna droga do usunięcia z mieszkania niepłacącego lokatora jest długa, żmudna i niepewna, to może jednak warto rozważyć bardziej radykalne rozwiązanie? Popularnością cieszy się dokwaterowanie lokatora niepłacącym najemcą. Pytanie brzmi: czy to w ogóle legalne?
Chcesz się uchronić przed okupacją twojego mieszkania? Nie wynajmuj go
Nie ma co się oszukiwać: w tej metodzie chodzi o dosłowne zwalczanie ognia ogniem. Dość modelowym sposobem na dokwaterowanie lokatora jest znalezienie rosłych osiłków z dużym psem, którzy wprowadzą się do intruzów i będą tak skutecznie uprzykrzać im życie, że ci wyniosą się sami.
W zeszłym roku serwis Wyborcza.biz wspominał nawet o specjalnych klauzulach w umowach najmu, które miałyby zalegalizować takie posunięcie. Ściślej mówiąc, wynajmujący wyraźnie zaznaczali w treści umowy, że niektóre pomieszczenia są z niej wyłączone. Inni wprost decydują się na zastrzeżenie, że najemcę w razie nieregulowania czynszu może czekać dokwaterowanie lokatora.
Niestety, takie rozwiązania nie będą skuteczne prawnie. Pojawiają się bowiem dwa problemy. Od strony formalnej najemca cały czas jest posiadaczem naszego mieszkania. Znaczenie ma nie tyle moment zerwania przez nas umowy, ile skuteczne przeprowadzenie w pełni legalnej eksmisji. Tym samym dokwaterowanie lokatora może skutkować skierowaniem przeciwko nam powództwa posesoryjnego. Cóż to takiego? Odpowiedź znajdziemy w art. 344 kodeksu cywilnego.
§ 1. Przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło, przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń. Roszczenie to nie jest zależne od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym, chyba że prawomocne orzeczenie sądu lub innego powołanego do rozpoznawania spraw tego rodzaju organu państwowego stwierdziło, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem.
§ 2. Roszczenie wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia.
Jakby tego było mało, dodatkowi lokatorzy muszą jeszcze wejść do mieszkania. Rozwiercenie zamków i siłowe wprowadzenie nowych mieszkańców do spornego lokalu można wręcz uznać za przestępstwo. Interesować nas będzie przede wszystkim art. 191 §1a oraz §2 kodeksu karnego.
§ 1. Kto, stosując przemoc wobec osoby lub groźbę bezprawną, zmusza ją lub inną osobę do określonego działania, zaniechania lub znoszenia,
podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.
§ 1a. Tej samej karze podlega, kto w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego.
§ 2. Jeżeli sprawca działa w sposób określony w § 1 w celu wymuszenia zwrotu wierzytelności,
podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5.
Jak w takim razie uchronić się przed nielegalnymi lokatorami okupującymi nasze mieszkanie i narażającymi nas na straty? Odpowiedź jest bardzo prosta: nie wynajmować mieszkania. Ściślej mówiąc, możemy zastosować albo umowę najmu okazjonalnego, albo założyć jednoosobową spółkę i wynajmować w formule najmu instytucjonalnego. Obydwa rozwiązania otwierają nam drogę do zastosowania uproszczonej eksmisji.
Najemca oświadcza w formie aktu notarialnego, że w razie nieregulowania swoich zobowiązań opróżni grzecznie lokal i podda się grzecznie eksmisji. Dodatkowym zabezpieczeniem jest oświadczenie innej osoby posiadającej tytuł prawny do jakiejś nieruchomości, że w razie czego przyjmie naszego najemcę pod swój dach. Stosowanie takich umów ma tę dodatkową zaletę, że same w sobie potrafią odstraszać szczególnie nieuczciwych najemców.
