Kupno wymarzonej działki i budowa domu to przedsięwzięcie pochłaniające olbrzymie zasoby finansowe. Dlatego przed zakupem działki budowlanej trzeba wszystko dokładnie sprawdzić. Ważną informacją dla wszystkich rozważających zakup nieruchomości jest fakt, że teren ujęty w planie zagospodarowania przestrzennego jako działka budowlana, wcale nie oznacza faktycznej możliwości budowy domu.
Na co zwrócić uwagę przed zakupem działki?
Zakup odpowiedniej działki to klucz do sukcesu. Niestety, na rynku nieruchomości sporo jest różnego rodzaju pułapek na kupujących. Dlatego przed zakupem działki należy zwrócić uwagę na kilka kluczowych kwestii. Oczywiście podstawą jest sprawdzenie księgi wieczystej, w której znajdziemy informacje na temat potencjalnych obciążeń (np. hipoteki), czy też służebności, które zmniejszają wartość lub też utrudniają korzystanie z nieruchomości. Warto również zwrócić uwagę na dane właścicieli, ponieważ historia zna przypadki, kiedy zaliczkę bądź zadatek usiłowały pobrać osoby bez tytułu prawnego do nieruchomości.
Podstawą przy zakupie nieruchomości jest również sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Warto zwrócić uwagę nie tylko na przeznaczenie interesującej nas działki, ale również na przeznaczenie działek sąsiednich – dzięki temu możemy uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek w przyszłości (na przykład sąsiedztwa z hałasującym punktem usługowym, w przypadku, gdy plan zagospodarowania zezwala na zabudowę usługową lub przemysłową).
Tego nie powie nam nawet notariusz
Oczywiście przy zakupie nieruchomości konieczne jest sporządzenie umowy kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego. Wbrew pozorom ten wymóg nie jest dyktowany chęcią podniesienia kosztów całego przedsięwzięcia, a bezpieczeństwa kupującego. Notariusz bowiem przed sporządzeniem aktu notarialnego sprawdzi takie dokumenty jak: wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysami z mapy ewidencyjnej, wypis z planu zagospodarowania przestrzennego, informacje o tym, czy działka jest objęta planem rewitalizacji, dane z księgi wieczystej oraz informacje czy działka nie jest objęta planem urządzenia lasu.
To bardzo istotne, ponieważ o ile przeciętny Kowalski nie zawsze jest w stanie zrozumieć wszystkie dane dotyczące nieruchomości, to już notariusz, specjalizujący się w tej dziedzinie, jak najbardziej tak. W związku z tym podczas sporządzania aktu notarialnego przekaże klientom wiele istotnych informacji na temat działki, co pozwoli określić potencjalne zagrożenia.
Niestety, notariusz nie powie kupującym o wszystkim. I nie chodzi tutaj o jego złą wolę, tylko o niuanse, które teoretycznie nie mają znaczenia z punktu widzenia prawnego przy określeniu parametrów działki. Mają jednak znaczenie w ujęciu praktycznym, gdyż mogą uniemożliwić budowę wymarzonego domu, bądź też całkowicie wykluczyć możliwość zabudowy na danym terenie.
Działka budowlana przy lesie to często problemy
Jedną z takich pułapek jest działka budowlana przy lesie. Oczywiście dom na skraju lasu to marzenie wielu osób – w głowie można roztaczać wiele sielankowych wizji. Spokój, brak uciążliwego sąsiedztwa, śpiew ptaków budzący domowników o poranku, popołudniowa kawa w towarzystwie saren i wiewiórek, czy też jesienne wyprawy na grzyby bez konieczności uruchamiania samochodu. Niestety, działka przy lesie to często pułapka.
Wszystko za sprawą przepisów, dotyczących sytuowania budynków w odpowiedniej odległości od linii lasu. A te są na tyle restrykcyjne, że w przypadku niewielkiej działki (a minimalna wielkość działki, na jakiej można wybudować dom to 3 ary w mieście i 10 arów na terenach wiejskich) może być spory problem z odpowiednim usytuowaniem budynku na działce. Jak bowiem wynika ze stanowiska Izb Architektów RP (przykładem może być przytaczany fragment opinii nr 146 Zespołu Rzeczoznawców przy Radzie Małopolskiej Okręgowej IARP):
Aby spełnić (…) zapisy Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. (z późn. zm.) w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, powinny być lokalizowane w minimalnej odległości 12 m od granicy (konturu) lasu rozumianego jako grunt leśny (Ls) określony na mapie ewidencyjnej lub teren przeznaczony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako leśny.
Myśląc o budowie domu, należy więc utrzymać dosyć duży odstęp od linii lasu. Nie wchodząc w szczegóły (ponieważ w niektórych sytuacjach odległość ta może być zwiększona do 16 metrów, 22,5 m, lub też 30 metrów. W przypadku niektórych obiektów jednak istnieje jednak możliwość zmniejszenia tej odległości), przed zakupem działki przy lesie warto zapoznać się z warunkami, a o możliwość budowy zapytać ekspertów. Nawet jeżeli opinia będzie nas kosztowała kilkaset zł lub kilka tysięcy zł, możemy dzięki temu uniknąć problematycznego zakupu.
