Głównym celem reformy planowania przestrzennego z 2023 roku jest zwiększenie elastyczności i integralności systemu planowania, co ma przyczynić się do bardziej zrównoważonego rozwoju kraju przy jednoczesnym zachowaniu ładu przestrzennego i uwzględnieniu interesu publicznego. Największą zmianą wprowadzoną przez reformę jest zastąpienie dotychczasowego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nowym narzędziem, czyli planem ogólnym gminy. Ustalenia planów ogólnych mają być wiążące zarówno przy tworzeniu Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego, jak i dla decyzji o warunkach zabudowy.
Reforma planistyczna coraz bliżej. Czy działki budowlane przestaną być budowlane?
Plan ogólny będzie obligatoryjnie uchwalany dla tereny całej gminy. W ramach planu określone zostaną strefy planistyczne, gminne standardy urbanistyczne oraz dostępności urbanistycznej, a także zostaną ustalone obszary uzupełnienia zabudowy. Pierwotnie gminy mają czas do końca 2025 r. na sporządzenie i uchwalenie planów; ostatecznie jednak termin ten został przedłużony do 30 czerwca 2026 r. w związku z potrzebą zapewnienia samorządom dodatkowego czasu na dokończenie procedur. Co istotne, brak uchwalenia planu ogólnego w terminie może skutkować brakiem możliwości wydawania decyzji o warunkach zabudowy - stąd też samorządy powinny przyspieszyć prace nad konstruowaniem planów.
Co jednak reforma planistyczna oznacza dla przeciętnych obywateli? Rosną przede wszystkim obawy o to, że uchwalenie planów ogólnych poskutkuje zmianą charakteru działki. W praktyce jednak, jak tłumaczą eksperci Otodom, samo wejście planu ogólnego w życie nie będzie mieć takich skutków; nie można też cofnąć statusu budowlanego działki, jeśli nigdy takiego nie posiadała. Problemem jest raczej ewentualne przekształcenie posiadanych już gruntów w działki budowlane. Obecnie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe również dla działek położonych na terenach bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; po uchwaleniu planów ogólnych WZ-tki będą wydawane tylko dla działek znajdujących się w wyznaczonych strefach uzupełnienia zabudowy. Oprócz tego działki te będą musiały spełniać kryteria spójności z planem ogólnym oraz nie kolidować z kierunkami rozwoju ustalonymi w dokumencie planistycznym. Jak komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom,
Sprawdź polecane oferty
RRSO 21,36%
W praktyce oznacza to, że część gruntów, dla których dziś można jeszcze uzyskać decyzję WZ, po uchwaleniu planów ogólnych zostanie wyłączona z tej możliwości – np. działki rolne, leśne, na terenach planowanych pod rekreację, zieleń czy infrastrukturę. Dlatego obecnie urzędy gmin zasypywane są wnioskami o wydanie warunków zabudowy dla działek zlokalizowanych nie tylko wokół dużych miast, ale w całej Polsce
Problem leży zatem nie tyle w tym, że działki "przestaną" być budowlane, o tyle w tym, że właściciele wielu działek, którzy mogliby dziś uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, po uchwaleniu planów ogólnych nie będą mieli na to szans. Co więcej, jak zaznacza Kuniewicz,
Wejście planów ogólnych to nie tylko potencjalne ograniczenie możliwości zabudowy gruntów, ale także możliwa zmiana ich wartości nie wskutek decyzji inwestora czy sytuacji rynkowej, ale wyłącznie z racji nowych regulacji planistycznych. W praktyce oznacza to, że działka, która dziś może być postrzegana jako atrakcyjna inwestycja, po zmianach może okazać się trudna do zagospodarowania, a nawet sprzedaży
Tym samym właściciele działek mogą też obawiać się utraty ich wartości - po uchwaleniu planów sprzedaż części terenów może stać się mocno utrudniona.
