Nawet 2 tys. zł na metrze kwadratowym. Tyle można wynegocjować przy kupnie mieszkania

Łódź to przypadek skrajny, ale nie odosobniony

Trzeba przyznać, że Łódź wyróżnia się na tle reszty kraju, choć podobne rozjazdy między cenami transakcyjnymi a ofertowymi widać też gdzie indziej. Zjawisko najczęściej dotyczy rynku pierwotnego, ale niekiedy obejmuje również mieszkania z drugiej ręki. Jak podaje money.pl, w siedmiu największych miastach (Warszawa, Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław) w pierwszym kwartale ceny transakcyjne na rynku pierwotnym były o 11 proc. niższe od ofertowych, a w kolejnych dziesięciu ośrodkach — o 7,9 proc.

Co ciekawe, w niektórych miastach ten upust wydaje się niewielki, a jednak stanowi sporo na tle przeszłości. W Warszawie kupujący nowe lokale płacili „tylko” o 9 proc. mniej, niż chcieli sprzedający — ale historycznie różnica była mniejsza o około 2 pkt proc. We Wrocławiu, Poznaniu czy Krakowie odchylenie od wieloletniej średniej sięgało 3–5 pkt proc. Już wcześniejsze odczyty pokazywały zresztą ceny mieszkań spadają w głównych ośrodkach, co potwierdza, że nie jest to jednorazowy wybryk statystyki.

Dlaczego to wcale nie jest dobra wiadomość dla kupujących

Można się domyślać, że dla osoby szukającej mieszkania duże rabaty brzmią kusząco. Tymczasem dane podpowiadają coś innego. W minionych dwóch dekadach wyjątkowo duża — a zwłaszcza rosnąca — różnica między cenami transakcyjnymi a ofertowymi często wyznaczała koniec fazy ochłodzenia na rynku. Mówiąc inaczej: silna pozycja przetargowa kupujących była sygnałem nierównowagi, która w kolejnych kwartałach się wyrównywała. I — co istotne — wyrównywała się przez wzrost cen transakcyjnych, a nie spadek ofertowych.

Co mówi analiza NBP?

Analiza NBP pokazuje, że w ostatnich 20 latach największe skoki tej różnicy w 70 proc. przypadków poprzedzały przyspieszenie wzrostu cen mieszkań. Średnio rok później dynamika cen rosła o 4,3 pkt proc. na rynku wtórnym i o 5,4 pkt proc. na rynku pierwotnym. Idąc tym tropem, w Warszawie ceny transakcyjne nowych mieszkań mogłyby w pierwszym kwartale 2027 r. wzrosnąć o 5,6 proc. To kolejna zmiana na rynku mieszkań, którą dane Narodowego Banku Polskiego potwierdzają coraz wyraźniej.

Nie ma jednego rynku — i to zmienia wszystko

Warto zauważyć, że w praktyce polski rynek mieszkaniowy jest mocno niejednolity. Nawet w obrębie jednego miasta rynek pierwotny i wtórny potrafią zachowywać się zupełnie inaczej. Dobrze widać to w Olsztynie, gdzie na rynek trafiła spora pula drogich lokali — w dobrych lokalizacjach lub o podwyższonym standardzie. To podbiło średnie ceny ofertowe, ale wyżej wyceniane mieszkania z drugiej ręki nie znajdowały już chętnych. Stąd gwałtowny wzrost różnicy, który nie wynikał wcale z większej skłonności sprzedających do rabatów.

Nie da się ukryć, że duży wpływ na ten obraz ma strona podażowa — to, jakie mieszkania akurat trafiają do sprzedaży. Tam, gdzie nowych lokali brakuje (jak w Warszawie czy Rzeszowie), drożeją mieszkania używane. Tam, gdzie wybór nowych jest duży (Bydgoszcz, Olsztyn), rynek wtórny rządzi się zupełnie innymi prawami. Dla porównania warto spojrzeć, jak kształtowały się ceny ofertowe mieszkań marzec 2025, bo różnice między rynkami bywały już wtedy spore.

Co z tego wynika dla kupującego?

Sytuacja sprzyja negocjacjom, ale okno może się zamykać. Jeśli ktoś planuje zakup pierwszego mieszkania, warto sprawdzić, czy w danym mieście niskie ceny transakcyjne wynikają z realnej słabości sprzedających, czy raczej z tego, że w obrocie przeważają tańsze, gorsze lokale. Warto też porównać ceny na rynku pierwotnym i wtórnym w konkretnej lokalizacji — bo różnice potrafią być zaskakujące.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj