Płacą jak właściciele, choć właścicielami nie są. Develia tłumaczy się z opłat na warszawskim osiedlu, ale kluczowe pytania zostawia bez odpowiedzi

Najpierw klucze, własność dużo później. A rachunki od pierwszego dnia

Historia zaczyna się standardowo. W maju 2024 r. nasz bohater podpisuje z NP14 sp. z o.o. sp.k., spółką celową z grupy Develia, umowę deweloperską na mieszkanie w inwestycji Bemowo Vita przy ul. Szeligowskiej w Warszawie. We wrześniu 2025 r. odbiera klucze, nawet miesiąc przed najwcześniejszym umownym terminem. I na tym kończą się miłe zaskoczenia, bo na akt notarialny przenoszący własność czeka do 21 kwietnia 2026 r., czyli do ostatniego dnia przewidzianego umową.

W umowie, którą podpisał, znalazł się taki oto punkt: „Nabywca zobowiązuje się: (…) d) od dnia wydania Lokalu, Miejsca postojowego, oraz Boksu Lokatorskiego, do ponoszenia kosztów utrzymania i zarządu Nieruchomością wspólną w części przypadającej na nabywany przez Niego Lokal oraz kosztów, o których mowa w ust. 4 tego paragrafu, a po zawarciu Umowy Przeniesienia także podatków". Kolejny ustęp dorzuca do tego długą listę: oświetlenie uliczne, drogi, chodniki, miejsca postojowe, wideodomofony, monitoring, pomieszczenie ochrony z obsługą, tereny rekreacyjne, instalację przeciwpożarową.

Prościej: im wcześniej deweloper wyda klucze i im później przeniesie własność, tym dłużej utrzymanie osiedla finansują ludzie, którzy jeszcze nie są jego właścicielami. Ile to kosztuje, umowa nie mówi. Nie mówi tego też prospekt informacyjny dewelopera, choć to właśnie ten dokument ma dawać kupującemu pełny obraz kosztów transakcji. Nabywca zgadza się więc w ciemno: na nieznaną kwotę, przez nieznany czas, wobec nieznanego jeszcze podmiotu.

Kim jesteście i dlaczego mam wam płacić?

Ten nieznany podmiot szybko się materializuje. Po odbiorze lokali do nabywców zaczynają trafiać faktury od Safe Property Group sp. z o.o., administratora wskazanego jednostronnie przez dewelopera. W tytule: opłaty za „utrzymanie nieruchomości wspólnej". Sęk w tym, że żadnej wspólnoty jeszcze nie ma. Nie ma odrębnej własności lokali, nie ma właścicieli, nie ma organu, który mógłby uchwalić jakiekolwiek zaliczki. Jest za to spółka, która nie podpisała z nabywcami żadnej umowy, a mimo to oczekuje od nich pieniędzy, powołując się na umowę deweloperską, której również nie jest stroną.

Nasz czytelnik pyta więc o podstawę. W odpowiedzi słyszy, że „umowa deweloperska tak stanowi". W dalszej korespondencji Safe Property Group opisuje swoją rolę tak, że deweloper zlecił jej naliczanie i rozliczanie kosztów, a rozrachunki z nabywcami prowadzi „za dewelopera". Na pytanie, kto w takim razie jest wierzycielem i w jakim charakterze spółka przyjmuje pieniądze, jasnej odpowiedzi nie ma. Nie przynosi jej też czerwcowa rozmowa telefoniczna z przedstawicielką Develii, która powołuje się ogólnie na umowę i protokół odbioru, a trudniejsze pytania kwituje zapowiedzią konsultacji z prawnikami. Zapamiętajmy to pytanie o wierzyciela, bo wróci jeszcze w tym tekście.

Skąd w ogóle zgoda nabywców na taki układ? Stąd, że domykał go protokół odbioru. Dokument, który teoretycznie służy spisaniu usterek i stanu liczników, zawierał też oświadczenia: że nabywca ponosi koszty od dnia po odbiorze, że Safe Property Group może je samodzielnie naliczać, i że saldo z „okresu deweloperskiego" przejdzie potem na konto lokalu we wspólnocie. Podpisuje się to w dniu, w którym człowiek przyjeżdża po klucze z umówioną ekipą wykończeniową i uruchomionym kredytem, mając w głowie informację, że odmowa podpisania może zostać potraktowana jak odmowa odbioru, z ryzykiem odstąpienia od umowy przez dewelopera i utraty zadatku włącznie. W zawiadomieniu do UOKiK nabywca przytacza zresztą wypowiedź pracownika dewelopera, który zapytany przy odbiorze o legalność tych opłat miał przyznać, że firma zna wątpliwości prawne, ale „ma to cwaniacko zapisane".

Prawo mówi co innego. I mówi to od dawna

Ustawa o własności lokali wiąże koszty zarządu nieruchomością wspólną z własnością, a nie z posiadaniem kluczy. To właściciele tworzą wspólnotę, uchwalają plan gospodarczy, wybierają zarządcę i go kontrolują; na straży ich interesów stoi między innymi odpowiedzialność członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Nabywca po odbiorze kluczy nie ma żadnego z tych uprawnień. Nie wybrał administratora, nie zatwierdził stawek, nie zagłosuje nad niczym. Ma płacić jak właściciel, nie będąc właścicielem, i to jest właśnie ta asymetria, na której cały model się opiera.

Co więcej, sądy i UOKiK oceniały już bliźniacze klauzule. Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie w wyroku z 17 kwietnia 2024 r. (sygn. III C 79/24) napisał wprost: „Klauzula zobowiązująca nabywcę do ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej jest klauzulą niedozwoloną". I dalej: „Nabywca jest bowiem jedynie posiadaczem, nie przysługuje mu prawo własności, nie może podejmować decyzji dotyczących nieruchomości wspólnej, dlatego też nie może być obciążany przez dewelopera kosztami, na które nie ma wpływu". Podobne postanowienie Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zakwestionował już w 2018 r. (sygn. XVII AmC 678/16), po czym trafił on do rejestru klauzul niedozwolonych. Sam urząd krytykował takie praktyki w raporcie „Konsument na rynku deweloperskim" jeszcze w 2014 r., a w decyzji RLU 1/2023 uznał za niedozwolone postanowienie przerzucające na przyszłych nabywców koszty utrzymania nieruchomości do dnia przeniesienia własności. Dla kupujących to zresztą dobra okazja, żeby przypomnieć sobie, czym w ogóle różni się klauzula niedozwolona a dozwolona i dlaczego błędy w umowach deweloperskich od lat nie schodzą z radaru UOKiK.

Wspólnota na Bemowie powstała 9 kwietnia 2026 r., a własność lokalu naszego bohatera przeniesiono 21 kwietnia. Zaliczkami wspólnotowymi obciążono go jednak już od 9 kwietnia, za czas, w którym właścicielem lokalu wciąż był deweloper. Gdy zapytał dlaczego, usłyszał, że tak wynika z „uzgodnień" między deweloperem a wspólnotą. Naliczenie od daty powstania wspólnoty, bez oglądania się na indywidualne daty aktów notarialnych, zapowiedziano przy tym zbiorczo wszystkim nabywcom.

UOKiK najpierw odbił piłkę, teraz dostał ją z powrotem

Adwokat, jak przekazał redakcji, spornych kwot nie zapłacił, a deweloper i tak przystąpił do aktu notarialnego, choć umowa czyniła z uregulowania wszystkich należności warunek przeniesienia własności. Sprawę zgłosił jednak do UOKiK, jak sam tłumaczy, w interesie tych, którzy takiej świadomości prawnej nie mają. Pierwsze zawiadomienie, oparte na zarzucie naruszenia zbiorowych interesów konsumentów, urząd ocenił w czerwcu jako „sumę interesów indywidualnych". W odpowiedzi pod koniec czerwca złożył kolejne, tym razem w trybie art. 99a ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, wnosząc o abstrakcyjną kontrolę wzorca i uznanie spornego postanowienia za niedozwolone, wraz ze zbadaniem protokołu odbioru i mechanizmem korekt dla wszystkich objętych praktyką.

Mimo oporów, droga przez UOKiK ma sens. Jednostkowa strata to zwykle kilkaset złotych do kilku tysięcy: w tym przypadku około 400 zł za sam okres między powstaniem wspólnoty a aktem i około 8 tys. zł za całe siedem miesięcy od odbioru. O takie kwoty mało kto pójdzie na lata do sądu. Chodzi jednak o zasady, dlatego dajemy naszemu czytelnikowi wsparcie medialne. W skali dewelopera robi się z tego jednak zupełnie inna liczba: przy czysto ilustracyjnym założeniu 3 tys. lokali rocznie, średnio 800 zł miesięcznie i 6 do 8 miesięcy oczekiwania na własność, zawiadamiający szacuje potencjalną korzyść na 14,4 do 19,2 mln zł rocznie. Zastrzega przy tym, że nie twierdzi, iż tyle pobrano, bo zweryfikować to mogą tylko dane samych spółek.

Develia: to nie nasz przychód. A na kluczowe pytania cisza

Zapytaliśmy o to wszystko biuro prasowe Develii. Linia obrony jest spójna: ustawa deweloperska każe wydać lokal przed przeniesieniem własności, ale nie reguluje rozliczeń w międzyczasie, więc reguluje je umowa, którą klient zaakceptował, a potem potwierdził protokołem odbioru.

„Opłaty te nie stanowią dodatkowego przychodu dewelopera", zapewnia spółka, i służą „wyłącznie pokryciu kosztów związanych z utrzymaniem lokalu oraz części wspólnych osiedla, z których nabywca korzysta od momentu odbioru mieszkania". Skoro po odbiorze można wykańczać mieszkanie i podpisywać umowy na media, to nabywca powinien też płacić za utrzymanie.

Rola Safe Property Group? Czysto „organizacyjna", na podstawie umowy o zarządzanie z deweloperem. A tytuł „utrzymanie nieruchomości wspólnej" na dokumentach, wystawianych zanim jakakolwiek wspólnota powstała? To pojęcie użyte „w znaczeniu umownym", obejmującym klatki, windy i teren wokół budynku, a nie w rozumieniu ustawy. Co znamienne, Develia pisze w tym kontekście o „notach obciążeniowych", podczas gdy dokumenty, którymi dysponuje redakcja, to faktury.

Dwie rzeczy spółka potwierdziła przy tym wprost: po pierwsze, że protokół odbioru rzeczywiście „zawierał te informacje", czyli oświadczenia o kosztach, kompetencjach Safe Property Group i przenoszeniu salda do przyszłej wspólnoty. Po drugie, że Develia posługuje się wzorcem „wyjściowym" umowy „obowiązującym we wszystkich inwestycjach". Innymi słowy: to nie jest wypadek przy pracy na jednym osiedlu, tylko systemowe rozwiązanie całej grupy. Korekt rozliczeń nie będzie, bo „w ocenie Develii rozliczenia z nabywcami były prowadzone poprawnie".

Ale na kilka pytań Develia nie odpowiedziała

Kto był wierzycielem? Pytanie, którego nabywca nie zdołał wyjaśnić ani z Safe Property Group, ani w rozmowie z Develią, zadaliśmy spółce wprost: kto był wierzycielem pobieranych należności i w jakim charakterze SPG przyjmowała wpłaty. Odpowiedź opisuje wyłącznie „organizacyjny" charakter powierzenia rozliczeń. Pytanie o wierzyciela pada więc w tej sprawie po raz trzeci i po raz trzeci pozostaje bez odpowiedzi. A jest kluczowe, bo od niego zależy, komu konsument w ogóle płacił i od kogo mógłby żądać zwrotu.

Czy dało się odebrać klucze bez podpisania oświadczeń finansowych? Develia odpowiada, że przy odbiorze można zgłaszać do protokołu wady, usterki i uwagi. Tyle że to dotyczy pękniętej płytki, a nie zgody na rozliczenia z podmiotem trzecim. Na pytanie, czy odmowa podpisania dokumentów mogła być potraktowana jako odmowa odbioru lokalu, z konsekwencjami umownymi włącznie, odpowiedzi nie było.

Kto powinien zapłacić wspólnocie za okres, gdy właścicielem lokali był deweloper? Stanowisko spółki brzmi: „samo powstanie wspólnoty mieszkaniowej nie zmienia zasad rozliczeń", bo nabywca dalej korzysta z lokalu. Pytanie brzmiało jednak inaczej i wprost: kto powinien pokryć zaliczki przypadające na lokale, które między 9 a 21 kwietnia należały jeszcze do dewelopera. Ustawa o własności lokali odpowiada na nie jednoznacznie: zaliczki obciążają właścicieli. Develia na nie nie odpowiedziała wcale.

Jak spółka odnosi się do orzecznictwa i rozstrzygnięć UOKiK? „Spółka nie komentuje wyroków sądowych wydanych w sprawach, których nie jest stroną". Problem w tym, że pytaliśmy także o decyzję Prezesa UOKiK nr RLU 1/2023, która wyrokiem nie jest, i o wpisy w rejestrze klauzul niedozwolonych. Do żadnego z tych rozstrzygnięć spółka się nie odniosła.

Jaka jest skala? Ani liczby inwestycji, ani liczby nabywców, ani łącznej wartości pobranych kwot w odpowiedzi nie znajdziemy. Nie powstało też zapowiadane w czerwcu pisemne stanowisko prawne dla nabywcy: klientowi, jak informuje biuro prasowe, „udzielono telefonicznie dodatkowych wyjaśnień".

Co z tym zrobić, kupując mieszkanie?

Spór ostatecznie rozstrzygnie UOKiK, ale wnioski praktyczne nasuwają się już teraz. Przed podpisaniem umowy warto sprawdzić, od jakiego momentu wzorzec przewiduje ponoszenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i czy określono ich wysokość oraz podmiot rozliczający. Dla mnie osobiście problem tak dyskusyjnych praktyk jest newralgiczny, ponieważ mój (konkurencyjny) deweloper powołał zarządcę wspólnoty, który krył zaniedbania dewelopera i uporczywie utrudniał zmianę sposobu zarządzania wspólnotą, by udało się w przysługującym terminie wykorzystać uprawnienia wynikające z rękojmi.

Przy odbiorze trzeba czytać protokół w całości: jeżeli poza usterkami i licznikami kreuje zobowiązania finansowe wobec spółki wskazanej przez dewelopera, to sygnał ostrzegawczy. I rzecz najważniejsza: postanowienie nieuzgodnione indywidualnie, które rażąco narusza interesy konsumenta, nie wiąże go z mocy prawa, a zapłacone na jego podstawie kwoty mogą podlegać zwrotowi. W razie wątpliwości pozostają rzecznik konsumentów, zawiadomienie do UOKiK albo sąd.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj